APT margin 무순위 줍줍

7.14 줍줍! 호반써밋 풍무Ⅱ 무순위 8세대, 전용 113 분양가 안전마진

APT margin, 2026.7.9 작성, 2026.7.15 확장, 분양가는 공고문 원문이고 실거래는 국토부

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 풍무역세권 C5블록, 호반써밋 풍무Ⅱ의 무순위, 사후접수입니다. 지난달 본청약에서 해당지역 미달까지 갔던 전용 113 타입의 미계약 잔여 8세대이고, 접수는 7월 14일 하루로 끝났습니다. 발표가 7월 21일, 계약이 7월 24일이라 지금은 결과를 기다리는 구간입니다.

미달 타입의 잔여라고 하면 값이 문제였겠거니 하기 쉬운데, 이 물량은 반대입니다. 분양가가 8.218억에서 8.706억인데, 풍무 대장의 같은 체급 실거래가 올해 8.4억에서 9.45억입니다. 대형이라 수요가 얇았을 뿐 가격표는 시세 아래에 있습니다.

그래서 이 글의 질문은 하나로 좁혀집니다. 김포에서 113이 필요한가. 발표를 기다리는 분에게는 계약 전 점검표로, 다음 대형 잔여를 노리는 분에게는 계산의 견본으로 써 보시면 좋겠습니다.

청약개요

단지 개요부터 봅니다. 호반써밋 풍무Ⅱ는 풍무역세권 도시개발지구 C5블록의 주상복합입니다. 지하 3층에서 지상 38층, 5개동에 아파트 961세대와 오피스텔 98실이 들어갑니다. 시공은 호반건설, 입주 예정은 2030년 1월입니다.

이 단지는 세 블록짜리 호반 브랜드타운의 가운데 조각입니다. 먼저 나온 1차 B5와 이번 2차 C5를 합쳐 2,675가구가 분양됐고, 마지막 B4블록 660세대가 풍무Ⅲ라는 이름으로 뒤따릅니다. 지구가 다 차면 김포골드라인 풍무역 앞에 3,300가구가 넘는 새 주거축이 서는 그림입니다.

평형 구성은 중소형이 몸통입니다. 59A가 113세대, 84가 세 타입 합계 664세대로 84A 260, 84B 147, 84C 257이고, 이번에 나온 113A가 180세대, 최상층 182 펜트하우스가 4세대입니다.

본청약 성적표를 폅니다. 올해 6월 2일 1순위에서 533가구 모집에 3,072건이 접수돼 평균 5.76대 1이었습니다. 다만 타입별 온도차가 컸습니다. 59A가 25.71대 1로 가장 높았고 84A가 10.73대 1이었는데, 113 이상 대형은 1순위에서 미달돼 2순위로 넘어갔습니다. 그렇게 소진되고도 계약까지 못 간 8세대가 이번 무순위입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 113.9765 단일입니다. 961세대 중 180세대뿐인 타입이고, 김포에서 신축 대형은 공급 자체가 드뭅니다. 풍무권에서 113 신축을 원하면 사실상 이 지구가 유일한 선택지입니다.

이번 8세대는 전부 저층부입니다. 1층이 2세대이고 나머지가 2층에서 5층입니다. 총 38층짜리 동에서 5층 아래라는 조건이니, 대형의 개방감을 조망으로 기대할 물량은 아닙니다. 대신 그만큼 가격이 층별 표의 바닥에 있습니다.

동호수가 공고에 박혀 있습니다. 8세대의 동과 층, 향을 층별 가격표와 대조해 선호 순위를 미리 정해 두는 게 순서입니다. 발코니 확장과 유상옵션 조건은 최초 공고문 원문이 기준이니 실부담 계산에 함께 넣어야 합니다.

오피스텔 98실이 같은 단지에 동거하는 주상복합이라는 점도 봐 둘 대목입니다. 출입 동선과 커뮤니티 이용 밀도, 관리비 구조가 순수 아파트 단지와 다를 수 있습니다. 입주까지 3년 반 남은 분양권이라 현장 확인 대신 도면과 공고문으로 따지는 수밖에 없습니다.

분양가 및 세대수

가격표를 봅니다. 113A는 1층 8.218억에서 5층 8.706억까지 층별로 벌어져 있습니다. 1층과 5층의 간격이 약 0.49억이니, 층 하나에 1천만원대의 값이 매겨진 표입니다.

납부 구조는 이 지구의 표준을 따릅니다. 계약금 10% 중 1차 1,000만원을 정액으로 내고 잔여를 30일 안에 채웁니다. 중도금 60%는 6회 분납에 이자후불제 알선 예정입니다. 무이자가 아니라는 점이 중요합니다. 입주 때 그동안의 중도금 이자가 한꺼번에 청구되는 구조라, 표시 가격에 이자 누적분을 얹어 실부담을 계산해야 합니다.

잔금 30%는 2030년 1월 입주 때입니다. 계약부터 잔금까지 3년 반이라 목돈 일정 자체는 여유가 있는 편입니다. 대신 그 사이 금리와 대출 규제가 어디로 움직일지는 아무도 보장하지 않습니다.

8.2억에서 8.7억이라는 총액은 김포에서 가장 무거운 축입니다. 같은 돈으로 살 수 있는 것들과의 비교가 이 물량 판단의 전부입니다.

입지조건

풍무역세권 세 블록 중 가운데인 C5입니다. 김포골드라인 풍무역과 지구 내 학교 부지, 인하대 김포메디컬캠퍼스 예정지가 생활 반경입니다. 풍무는 김포 안에서 서울 접근이 가장 좋은 축이고, 골드라인의 혼잡은 김포 생활의 상수입니다.

지구는 아직 공사판입니다. 2030년 입주까지 상권과 학교가 채워지는 시간이 필요하고, B5 2,675가구와 B4 660세대의 입주장이 앞뒤로 겹칩니다. 새 주거축의 완성이라는 그림과 수천 세대 입주장의 전세, 매물 부담이 같은 시기에 옵니다.

이번 8세대는 1층 2세대와 2층에서 5층 저층부입니다. 113 대형 저층이라는 조합은 조망 프리미엄과는 거리가 있지만, 그만큼 가격이 실거래 대비 내려와 있습니다.

호재

재료는 세 갈래입니다. 인하대 김포메디컬캠퍼스는 협약이 체결돼 2028년 대학원 개교, 2031년 병원 개원이 계획으로 잡혀 있습니다. 지구 바로 옆이라 실현되면 배후 수요의 질이 달라지는 재료입니다.

철도는 둘입니다. 서울 5호선 김포 연장이 올해 3월 예비타당성조사를 통과해 2031년 준공이 목표이고, GTX-D도 선착공 구간이 예타를 통과했습니다. 다만 GTX-D는 풍무역 정차가 아니라 직접 수혜라 부르기 어렵습니다.

셋 다 개통일과 개원일이 아직 달력에 없는 예정입니다. 방향은 전부 플러스지만, 저희 계산은 언제나 지금 찍혀 있는 실거래까지만입니다.

비교단지

비교 기준은 국토부 실거래입니다. 풍무동 대장, 2018년식 풍무센트럴푸르지오 2,467세대의 112가 올해 봄 8.40억에서 9.00억에 거래되다, 6월 들어 13층 9.05억에 30층 9.45억 신고가까지 나왔습니다. 2016년식 풍무푸르지오센트레빌의 112는 6.80억에서 7.70억입니다.

이번 물량 8.218억에서 8.706억은 대장 같은 체급 실거래의 하단이거나 그 아래입니다. 1층 8.218억이면 올해 대장 거래 하단 8.40억보다 싸고, 최고가 8.706억도 6월 신고가 9.45억과 0.7억 넘게 벌어져 있습니다. 2030년 입주 신축이 2018년식 실거래보다 싼 출발선입니다.

체급을 낮춰 봐도 좌표가 잡힙니다. 같은 대장의 84가 6.95억에서 7.69억에 거래됩니다. 113과 84의 간격이 실거래로 1.5억 안팎이라, 대형에 8억대를 쓰는 게 이 동네에서 아주 낯선 셈법은 아니라는 뜻입니다.

분석

계산합니다. 비교단지는 풍무센트럴푸르지오 112, 비교가치는 층을 정직하게 접은 올해 실거래 하단 8.4억 안팎입니다. 이번 1층 8.218억이면 그 아래에서 삽니다. 마진이 약 0.2억입니다. 5층 8.706억은 하단과 같은 줄이거나 살짝 위라 보합에 가깝습니다.

상방 여지는 따로 적어 둡니다. 대장의 6월 거래는 13층 9.05억, 30층 9.45억 신고가까지 올라와 있습니다. 이 흐름을 기준 삼으면 간격이 1억 넘게 벌어집니다. 다만 30층의 값을 5층 물량에 끌어다 쓸 수는 없습니다. 저희는 하단을 취하고, 신고가는 참고로만 둡니다.

질적인 차이는 숫자 밖에 있습니다. 비교단지는 8년 차 기축이고 이번 물량은 2030년 입주 신축입니다. 같은 값이면 신축이라는 상식까지 얹으면, 대형치고는 드물게 계산이 서는 물량입니다. 본청약 미달은 가격이 아니라 수요의 두께가 만든 결과였습니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준입니다. 공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 안 보고, 가점도 거주지 제한도 없습니다. 당첨자 선정과 동호수 배정은 한국부동산원 무작위 추첨입니다.

신청은 1인 1건이고, 세대구성원 중복 신청도 무효 처리됩니다. 당첨되고 계약하면 그 순간부터 유주택 간주라, 이후 다른 청약에서 무주택 자격은 사라집니다.

이번 주 김포의 셈은 특히 복잡했습니다. 같은 지구의 풍무Ⅲ 정규 청약이 7월 20일 특별공급, 21일 1순위로 이어집니다. 무순위 당첨과 계약은 통장을 안 쓰지만 무주택 지위는 소모합니다. 두 물량에 다 마음이 있다면 자격을 어디에 쓸지부터 정리해 두시는 편이 좋아 보입니다.

제한사항

제한사항의 축은 전매 3년입니다. 최초 당첨자 발표일인 2026년 6월 10일부터 3년이라 2029년 6월에 풀립니다. 입주가 2030년 1월이니, 입주 전 분양권 상태로 팔 수 있는 구간이 반년쯤 열리는 일정입니다.

상한제 적용 주택인데 거주의무가 없다는 게 이 물량의 숨은 조건입니다. 입주 때 전세를 놓아 잔금을 메우는 선택지가 열려 있습니다. 다만 그 시기가 지구 전체 입주장과 겹치니 전세가는 보수적으로 잡아야 합니다.

재당첨 제한도 없습니다. 상한제 주택이지만 무순위 잔여공급이라 제한을 받지 않는 구조입니다. 규제표만 보면 출구가 고루 열려 있는 셈입니다.

대출조건

자금 흐름을 그려 봅니다. 계약금 10%로 약 8,200만원에서 8,700만원 중 1,000만원을 계약일에 내고 잔여를 30일 안에 채웁니다. 중도금 60%는 6회 분납에 사업주체 알선 대출이 예정돼 있습니다.

조건이 이자후불제라는 점을 다시 짚습니다. 중도금 약 5억의 이자가 입주 때까지 쌓였다가 한꺼번에 청구됩니다. 금리에 따라 수천만원 단위가 될 수 있는 돈이라, 마진 계산에 이 누적 이자를 빼먹으면 안 됩니다.

잔금 시점의 대출도 미리 재 봅니다. 비규제 무주택 기준 LTV 70%가 통상의 한도지만 수도권 6억 한도가 걸립니다. 8.7억 기준으로도 대출 상한이 6억이니, 자기자본 2억 후반에 누적 이자와 취득세까지 준비돼야 계산이 완성됩니다. DSR은 그 아래에서 다시 자릅니다.

전략

발표인 7월 21일을 기다리는 분의 점검표는 자금입니다. 계약이 7월 24일 하루라 당첨 후 고민할 시간이 사흘뿐입니다. 계약금 1,000만원과 30일 내 잔여분, 입주 때 자기자본 2억 후반이라는 세 관문에 지금 답을 만들어 두시면 좋겠습니다.

관건은 대형이라는 상품성입니다. 본청약 미달이 보여 주듯 김포에서 8억대 대형의 수요층은 얇습니다. 되팔 때도 같은 조건이니, 차익 회수까지 시간이 걸릴 수 있다는 걸 감안한 실거주 접근이 맞습니다. 전매는 2029년 6월에 풀립니다.

이번에 인연이 없었다면 대안은 두 갈래입니다. 신축 대형이 목적이면 이 지구의 다음 잔여를 기다리는 것이고, 풍무 신축 자체가 목적이면 풍무Ⅲ의 59, 기준층 5.86억에서 5.97억이 대장 59 실거래 아래라 통장을 쓸 만한 자리입니다. 84는 양쪽 다 시세를 다 낸 가격이니 서두를 이유가 없습니다.

주의사항

주의사항입니다. 이번 무순위는 최초 입주자모집공고를 준용합니다. 발코니 확장과 유상옵션, 마감재 수준 같은 세부는 최초 공고문 원문과 견본주택 자료로 확인해야 하고, 실부담 비교는 옵션 총액을 얹은 값으로 해야 정직합니다.

중도금 이자후불제의 이자 부담 주체와 정산 방식, 입주지정기간 이후의 연체 조항은 계약서에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 3년 반짜리 분양권은 조건 한 줄이 수천만원을 좌우합니다.

당첨자 발표는 청약홈에서 직접 확인하는 게 원칙입니다. 발표일에 링크가 달린 안내 문자가 온다면 스미싱을 의심해 보시면 좋겠습니다. 계약 포기가 예상되면 미리 정리하는 게 예비 순번의 기회로 이어집니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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