APT margin 무순위 줍줍
8.24 줍줍 기록! 호반써밋 이스트파크 잔여 21세대, 84형이 운정 신축보다 1.6억 쌌다
안녕하세요, APT margin입니다. 이 글은 접수가 끝난 공고의 기록입니다.
파주 운정3지구 A2블록 호반써밋 이스트파크, 1,110세대 가운데 마지막 남은 21세대가 8월 24일 하루 임의공급으로 접수를 받고 끝났습니다. 저희가 접수 전에 다루지 못해 뒤늦게 확인해 남깁니다.
결론부터 적으면 84A 5.096억이 파주 운정 84형 신축 실거래 중위 6.71억보다 1.6억 넘게 낮았습니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 파주시 별하람로 63, 운정3지구 A2블록 |
공급규모
| 구분 | 임의공급 5차, 접수 종료. 2026.8.24 하루 |
| 물량 | 총 1,110세대 중 잔여 21세대. 84A20세대84B1세대 |
| 분양가 | 84A 19세대5.096억1세대 4.994억. 84B 1세대4.995억 |
| 입주 | 2026년 11월 예정2025년 6월 준공으로 이미 입주 진행 중 |
청약일정
| 일정 | 접수 8.24 하루, 발표 8.27, 계약 8.28 |
이 단지는 2022년 11월 처음 공고가 떴을 때 이름이 파주 운정신도시 A2BL 호반써밋이었습니다. 최초 청약 성적이 극도로 저조해서 84A형 573세대 모집에 121건, 0.21대1에 그쳤고 59A형은 0.15대1이었습니다. 전체 평균이 0.20대1로 1순위에서 물량의 80%가 접수조차 안 됐고, 최종 미달도 762세대로 전체의 74%에 달했습니다.
그 뒤 2025년 11월 2차 임의공급을 시작으로 2026년 3월 3차, 5월 4차를 거쳐 이번 8월이 다섯 번째 회차였습니다. 2025년 6월 준공해 이미 입주가 진행 중인 단지의 마지막 잔여 물량이었습니다.
잔여 21세대는 84A 20세대, 84B 1세대로, 동호수까지 공고문에 전부 명시돼 있었습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 싣지 못했습니다. 최초 분양 홈페이지가 지금은 임의공급 안내 위주의 간이 페이지로 바뀌어 공식 도면을 다시 구하지 못했습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 20세대 | 506동 404호4.994억나머지 19세대5.096억 |
| 84B 1세대 | 502동 1902호 4.995억 |
| 계약금 | 10% |
| 잔금 | 90%, 계약 후 즉시 입주 가능 |
이미 준공된 아파트의 미분양 잔여라 중도금 없이 계약금과 잔금 두 단계로 끝납니다. 계약과 동시에 잔금을 치르면 바로 입주할 수 있는 구조였습니다.
84A 19세대가 5.096억으로 값이 같았고, 506동 404호 한 세대만 4.994억으로 더 쌌습니다. 84B는 4.995억 한 세대뿐이었습니다.
입지조건
운정3지구는 GTX-A 운정중앙역 생활권입니다. 운정중앙역은 2024년 12월 28일 이미 개통해 서울역까지 접근성이 크게 당겨진 지역입니다.
단지 자체는 2025년 6월 준공해 이미 입주를 마친 단지라 학교와 상권 형성이 새 아파트보다 앞서 있습니다.
호재
GTX-A 운정중앙역이 2024년 12월 이미 개통해 서울역 접근성이 좋아졌습니다. 다만 이 단지는 분양가가 2022년 최초 공고 값 그대로라, 개통 효과는 분양가가 아니라 전세와 매매 시세에 반영돼 있다고 봐야 합니다.
비교단지
잣대는 파주 운정3지구 핵심 4개 동, 동패동과 목동동, 야당동, 와동동의 신축입니다. 2019년 이후 준공한 84형이 최근 12개월 468건 거래됐고 중위가 6.71억입니다. 다율동 등 운정3지구 외곽 택지는 이 잣대에서 뺐습니다. 2025년 준공 힐스테이트더운정이 39건에 7.58억, 2020년 준공 한울마을1단지운정신도시IPARK가 191건에 7.25억입니다.
| 운정 4개동 신축 84형 | 6.71억2019년 이후 동패동, 목동동, 야당동, 와동동, 468건 |
| 와동동 힐스테이트더운정 | 7.58억2025년 준공, 39건 |
| 동패동 한울마을1단지IPARK | 7.25억2020년 준공, 191건 |
| 이 단지 84A | 4.994억에서 5.096억 |
| 이 단지 84B | 4.995억 |
분석
숫자를 맞대 봅니다.
84A 5.096억이 운정 신축 중위 6.71억보다 1.61억 낮았습니다. 가장 비싼 비교군인 힐스테이트더운정 7.58억과는 2.48억까지 벌어집니다.
2022년 최초 분양가가 그대로 유지된 결과입니다. 그 사이 운정 전체 신축 시세가 오르는 동안 이 물량만 4년 전 가격에 머물러 있었던 셈입니다.
| 84A 5.096억 | 운정 신축 중위보다 1.61억 아래 |
| 84B 4.995억 | 운정 신축 중위보다 1.71억 아래 |
| 최초 청약 | 2022년 11월, 평균 0.20대1 미분양 |
| 조건 | 전매제한 이미 도과, 재당첨 제한 없음 |
청약전략
청약자격
미분양 세대 임의공급이라 만 19세 이상이면 통장, 주택 수, 거주지와 무관하게 신청할 수 있었습니다.
계약해도 향후 청약에서 무주택으로 간주됩니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 5차, 미분양 세대 |
| 전매제한 | 2022년 당첨자발표일로부터 3년, 이미 도과 |
| 거주의무 | 3년, 최초 입주가능일 2025.6.13부터 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 청약통장 | 불필요 |
전매제한은 이미 풀렸지만 거주의무 3년은 살아 있습니다. 실입주일로부터 3년은 이 집에 직접 살아야 하는 조건입니다.
분양가상한제가 적용된 공공택지 물건이라 거주의무가 붙은 점이 매매차익만 노린 접근에는 제약입니다.
대출조건
5억 안팎이라 대출 문턱은 낮은 편입니다. 다만 계약과 동시에 잔금까지 치러야 해서 중도금 대출 없이 실입주 자금을 한 번에 준비해야 했습니다.
최초 경쟁률
2022년 11월 최초 청약 1순위 결과입니다. 1순위에서 물량의 80%가 접수조차 안 됐고, 최종 미달도 762세대로 전체의 74%에 달했습니다. 이후 4년 가까이 임의공급으로 나눠 팔았습니다.
| 59A형 | 공급347세대1순위 접수52건경쟁률0.15대1최종 미달 274세대 |
| 84A형 | 공급573세대1순위 접수121건경쟁률0.21대1최종 미달 420세대 |
| 84B형 | 공급111세대1순위 접수34건경쟁률0.31대1최종 미달 68세대 |
| 합계 | 공급1031세대1순위 접수207건평균0.20대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고 2022000751
전략
이 회차만 보면 넣을 만한 값이었습니다. 84A가 운정 신축 중위보다 1.6억 낮았고 전매제한도 이미 풀려 있었습니다.
1,110세대 중 마지막 21세대였던 만큼 앞으로 같은 조건의 재공급 가능성은 낮습니다. 다만 이 단지가 같은 값에 분양가를 유지해 온 이력을 보면, 인근 다른 미분양 단지에서도 비슷한 기회가 나올 수 있다는 참고는 됩니다.
거주의무 3년이 붙어 있어 전세를 놓고 시세차익만 노리는 접근은 막혀 있었다는 점은 짚어 둡니다.
주의사항
접수는 이미 끝났습니다. 이 글은 다음 유사 사례를 위한 기록입니다.
거주의무 3년을 지키지 않으면 전매제한이 재적용될 수 있습니다.
평면도를 구하지 못해 싣지 못했습니다.
잣대는 운정3지구 핵심 4개 동, 동패동과 목동동, 야당동, 와동동의 신축 84형 기준입니다. 다율동 등 외곽 택지까지 넓히면 중위가 6.30억으로 낮아져 격차가 좁혀집니다.
결론
판정 접수 종료, 재공급 관찰
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
