APT margin 무순위 줍줍

10.23 줍줍! 운정 아이파크 포레스트 2차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.22 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 파주시 서패동 운정 아이파크 포레스트 2차 임의공급입니다.

25개동 3,250세대 가운데 20세대가 남았습니다. 84C 4세대, 99형 5세대, 113형 11세대입니다. 접수는 내일 10월 23일 하루뿐이고 청약통장 없이 만 19세 이상이면 넣을 수 있습니다.

84C는 6.428억에서 6.626억, 99형은 7.108억에서 7.641억, 113형은 8.273억에서 8.893억입니다. 가격은 1년 전 최초 공고와 같고, 분양가상한제는 적용되지 않습니다. 전매제한은 이미 풀렸습니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 파주시 서패동 432번지 일원
파주메디컬클러스터 도시개발구역 A 2BL

공급규모

• 구분임의공급 2차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 20세대. 84C 4, 99 5, 113 11
  총 3,250세대, 지하 2층 지상 29층 25개동
• 분양가84C 6.428억에서 6.626억
  99형 7.108억에서 7.641억
  113형 8.273억에서 8.893억
• 입주2028년 12월 예정
• 시공아이파크현대산업개발
  사업주체는 하나자산신탁

청약일정

접수 10.23 하루, 발표 10.28, 계약 11.4

분양홈페이지

공고문은 파주메디컬클러스터 도시개발구역 A2BL, 지하 2층에서 지상 29층 25개동 총 3,250세대 가운데 잔여 20세대를 공급한다고 적었습니다. 사업주체는 하나자산신탁이고 시공은 아이파크현대산업개발이며 시행위탁사는 파주메디컬클러스터입니다. 견본주택은 파주시 와동동 1390입니다.

단지 이름이 바뀐 단지입니다. 공고문 맨 위에 당초 운정 아이파크 시티로 공급했으나 운정 아이파크 포레스트로 바꿔 운영하니 착오 없으시기 바란다는 안내가 있습니다. 최초 공고는 2025년 10월 24일이고 최초 공고 이름은 운정 아이파크 시티입니다.

이번 공고는 청약통장을 쓰지 않는 임의공급이라 한국부동산원이 주택형별로 무작위 추첨을 합니다. 84C, 99, 113은 최초 공고 때 경쟁이 없던 미분양 세대라서, 이번에 당첨돼 분양권을 갖게 돼도 나중 청약 때는 주택을 갖지 않은 것으로 봅니다. 공고문이 주택공급에 관한 규칙 제53조제10호를 근거로 직접 적은 내용입니다.

전매제한은 최초 당첨자발표일 2025년 11월 12일부터 6개월이었고 지금은 끝났다고 공고문에 적혀 있습니다. 입주는 2028년 12월 예정입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

이번 3개 타입의 평면을 전부 실었습니다. 84C는 전용 84.99제곱미터이고 계약면적이 180.01제곱미터입니다. 99형은 계약면적 207.39제곱미터로 84C보다 27제곱미터쯤 넓고, 113형은 238.31제곱미터입니다.

전용 85제곱미터를 넘는 99형과 113형은 공급금액에 부가가치세가 들어 있습니다. 84C는 85제곱미터 이하라 부가가치세가 없습니다.

잔여 동호는 202동부터 222동까지 흩어져 있습니다. 84C는 207동 1604호, 208동 1104호와 1204호와 2104호입니다. 99형은 206동 1401호와 2301호, 208동 1405호, 222동 404호와 2305호입니다. 113형은 202동 405호와 406호와 1406호, 204동 1106호, 205동 1406호, 213동 901호와 1801호와 2401호, 214동 1406호와 1705호와 2406호입니다. 타입별 동 위치도와 단지 배치도를 같이 보시면 내 호가 단지 어디쯤인지 알 수 있습니다.

분양가 및 세대수

84C는 11층에서 20층 3세대가 6.428억이고 21층 이상 1세대가 6.626억입니다. 99형은 3층에서 5층 7.108억, 11층에서 20층 7.412억, 21층 이상 7.641억입니다. 113형은 3층에서 5층 8.273억, 6층에서 10층 8.450억, 11층에서 20층 8.627억, 21층 이상 8.893억입니다.

최초 공고의 같은 층 구간 가격과 대조하니 202동 1406호를 뺀 나머지는 같습니다. 84C 11층에서 20층 6.428억, 99형 3층에서 5층 7.108억, 113형 21층 이상 8.893억이 2025년 10월 공고와 똑같습니다. 1년 가까이 팔리지 않았는데 값은 내리지 않았습니다.

202동 1406호는 따로 확인이 필요합니다. 최초 공고는 202동 6호의 11층 이상을 8.893억 구간에 넣었는데, 이번 공고 표는 같은 호를 8.627억 묶음의 세대수에 넣었습니다. 공고 표기가 어긋났을 수 있어서 이 호를 보시는 분은 접수 전에 분양사무실에서 금액을 확인해 두시면 좋겠습니다.

바뀐 것은 중도금 일정입니다. 최초 공고는 1차 중도금이 2026년 7월 7일이었는데 그 날짜가 지나서, 이번 공고는 1차와 2차를 둘 다 2026년 12월 7일로 잡았습니다. 계약일이 11월 4일이니 2차 계약금을 낸 직후 중도금 2회가 같은 날 나가는 구조입니다. 이번 공고는 계약금이 5%라 계약 시 1,000만원, 나머지는 1개월 안에 냅니다.

발코니 확장은 공급금액과 별도입니다. 84C 1,700만원, 99형 2,000만원, 113형 2,300만원이고 계약금 10%, 잔금 90%입니다. 공고문은 11층 이상 세대의 옵션 계약이 11월 26일까지 가능하고 10층 이하는 이미 마감됐다고 적었습니다. 계약금은 현장에서 받지 않고 계좌로만 내므로 하루 이체 한도를 확인해 두시면 좋겠습니다.

입지조건

분양 홈페이지의 현장 지도에는 지하철역이 나오지 않습니다. 역은 견본주택 약도에 경의중앙선 운정역이 표시돼 있을 뿐이고, 견본주택은 현장과 떨어져 있어서 거리 기준으로 쓸 수 없습니다. 현장에서 역까지의 거리나 도보 시간은 공고문에도 없습니다.

현장 지도에는 숲노을초가 26년 예정으로 적혀 있습니다. 개교가 확정됐는지는 확인하지 못해 호재로 치지 않겠습니다. 서패동은 아래 비교단지가 있는 동패동, 와동동, 목동동과 법정동이 다릅니다. 공고문이 이 단지를 운정으로 부르고 견본주택도 와동동에 있지만, 실거래 비교는 동을 가리지 않고 파주시 전체 신축을 놓았습니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 파주시 전체에서 2018년 이후 준공 아파트를 기준으로 했습니다. 해제 거래는 빼고 같은 거래가 여러 번 들어온 중복은 지웠습니다. 전용 82에서 86제곱미터를 84형, 96에서 101제곱미터를 99형, 110에서 117제곱미터를 113형으로 묶었습니다.

84형은 신축 810건이고 중위 6.375억, 범위 3.00억에서 8.12억입니다. 이 단지 84C는 전부 11층 이상이라 11층 이상만 보면 493건에 중위 6.495억입니다.

단지별로는 위쪽이 와동동 힐스테이트더운정 2025년 준공 40건 중위 7.57억, 동패동 한울마을1단지 운정신도시IPARK 2020년 준공 197건 7.25억, 동패동 초롱꽃마을13단지 디에트르더퍼스트 28건 6.70억입니다. 목동동 운정신도시 센트럴 푸르지오 123건이 6.55억, 동패동 초롱꽃마을8단지 중흥S클래스 42건이 6.425억입니다. 아래쪽은 다율동 해오름마을14단지 푸르지오파르세나 48건 5.40억, 해오름마을10단지 파크푸르지오 35건 5.20억, 목동동 산내마을7단지 화성파크드림 46건 4.865억입니다.

2026년 준공인 동패동 운정자이시그니처는 2026년 6월에 4건이 거래됐고 중위 5.52억입니다. 표본이 4건뿐이라 참고만 합니다.

99형은 신축 거래가 11건뿐입니다. 한울마을1단지 운정신도시IPARK 전용 98.93제곱미터가 5건에 8.05억에서 8.40억, 중위 8.30억입니다. 운정자이시그니처 전용 96.97제곱미터에서 99.98제곱미터는 2026년 6월과 7월에 6건이 거래돼 5.95억에서 6.70억, 중위 6.47억이고 그중 11층 이상 3건이 6.50억에서 6.70억입니다. 113형은 신축 18건이 중위 6.375억이고 최고가 7.00억입니다. 목동동 디에트르 단지 세 곳 11건과 다율동 중흥S클래스 에듀하이 7건이 전부입니다.

분석

84C는 11층 이상 신축 중위 6.495억과 거의 같습니다. 11층에서 20층 3세대 6.428억은 670만원 아래이고, 21층 이상 6.626억은 1,310만원 위입니다. 마진이라고 부를 만한 차이는 아닙니다.

위쪽 단지와 비교하면 사정이 다릅니다. 힐스테이트더운정 중위 7.57억보다 6.428억은 1.14억, 6.626억은 약 9,400만원 아래입니다. 같은 아이파크 브랜드인 한울마을1단지 중위 7.25억보다는 8,220만원과 6,240만원 아래입니다. 다만 두 단지는 이미 입주해 있고 이 단지는 2028년 12월 입주라 26개월을 더 기다려야 합니다. 반대로 2026년 준공 운정자이시그니처 5.52억보다는 9,060만원에서 1.10억 위입니다.

99형은 같은 면적의 한울마을1단지 98.93제곱미터 중위 8.30억보다 전부 아래입니다. 3층에서 5층 7.108억이 1.19억, 11층에서 20층 7.412억이 8,880만원, 21층 이상 7.641억이 6,590만원 아래입니다. 비교 거래가 5건이고 면적도 0.4제곱미터 작아서 방향만 참고합니다. 반대로 2026년 준공 운정자이시그니처 11층 이상 3건 6.50억에서 6.70억보다는 11층 이상 두 가격 7.412억과 7.641억이 7,120만원에서 1.14억 위이고, 4층 222동 404호 7.108억도 6.70억보다 4,080만원 위입니다. 비교 기준을 아이파크로 잡느냐 최근 준공 단지로 잡느냐에 따라 99형의 평가가 갈립니다.

113형 11세대는 전부 위입니다. 가장 싼 8.273억도 신축 최고 거래 7.00억보다 1.27억 높고, 가장 비싼 8.893억은 1.89억 높습니다. 중위 6.375억과는 1.90억에서 2.52억 차이입니다. 비교 표본이 얇은 점을 감안해도 113형에서 마진을 기대하기는 어렵습니다.

청약전략

청약자격

공고일인 2026년 10월 21일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 세대주인 미성년자도 가능합니다. 청약통장 가입 여부와 상관이 없습니다.

당첨자는 한국부동산원 프로그램이 주택형별로 무작위 추첨하고 동호수도 함께 배정합니다. 주택형별로 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑는데, 84C 4세대면 36번까지, 99형 5세대면 45번까지, 113형 11세대면 99번까지 나갑니다. 계약 현황에 따라 예비입주자 선정이 없을 수도 있다고 공고가 밝혔습니다.

접수는 10월 23일 하루이고 청약홈 PC나 모바일로만 합니다. 오전 9시부터 오후 5시 30분까지이고 취소도 당일 5시 30분까지만 됩니다. 한 사람이 한 건만 넣을 수 있어서 두 건 이상 넣으면 전부 무효입니다. 임의공급은 청약통장을 쓰지 않아 당첨자로 명단 관리가 안 되고 재당첨 제한도 받지 않습니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일부터 6개월이었고 이미 지났다고 공고문이 적었습니다. 계약만 하면 분양권을 팔 수 있다는 뜻입니다. 입주까지 26개월이 남아 있어서 그 사이 시세가 어떻게 움직일지가 문제입니다. 거주의무도 없습니다.

파주시는 비규제지역입니다. 실제 거래금액이 6억원 이상인 주택은 자금조달계획서와 입주계획서를 내야 하는데, 이번 20세대는 가장 싼 84C 6.428억부터 전부 6억원을 넘습니다. 분양권을 전매할 때도 같은 신고 대상입니다.

이 단지는 분양가상한제 미적용이라 공급금액 안에서 주택형별, 층별로 값을 조정해 책정했다고 공고문이 밝히고 있고, 그 차이에 이의를 제기할 수 없습니다.

대출조건

이번 공고는 중도금 대출을 원하는 계약자가 계약 뒤에 지정된 협약은행과 따로 계약하는 방식이라고 적었고 세부 일정은 별도 안내 예정이라고 합니다. 대출 협약은행은 아직 공고문에 나오지 않습니다.

최초 공고를 2025년 10월 29일에 정정한 내용에는 계약금 5%를 완납한 뒤에 중도금 대출이 가능하고, 계약금 일부가 미납이면 대출이 안 된다고 돼 있습니다. 이번에도 1차 계약금 1,000만원과 2차 계약금을 모두 내야 하는 구조입니다.

최초 공고에는 중도금 대출에 이자후불제가 적용된다고 돼 있었습니다. 총 분양대금 60% 범위에서 시행위탁사와 시공사가 지정한 대출기관을 통해 받으면, 대출 개시일부터 입주지정기간 직전 이자 납부일까지의 이자를 시행위탁사가 대신 내고 계약자는 잔금 때 사업주체에 갚는 방식입니다. 이번 공고문에는 이 조건이 다시 나오지 않아 1년 뒤 계약하는 2차 임의공급 계약자에게도 적용되는지는 분양사무실에 확인해야 합니다.

대출이 안 되는 계약자는 일정대로 직접 내야 하고, 대출이 불가능하다는 이유로 공급계약 해제를 요구할 수 없습니다. 중도금 1차와 2차가 2026년 12월 7일 같은 날이라 대출이 안 풀리면 그날 두 번분이 한꺼번에 나갑니다.

공고문은 잔금대출도 따로 언급했습니다. 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안과 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 잔금대출의 LTV와 DSR 규제가 강화돼 입주 때 개인별 한도가 줄거나 대출이 거부될 수 있고, 그 책임을 사업주체나 시공사에 물을 수 없다고 적었습니다.

입주 때 대출 한도는 계약 전에 은행에서 직접 확인해 두시는 것이 좋겠습니다.

최초 경쟁률

최초 분양은 2025년 10월 24일 공고였고 11월 12일 당첨자를 발표했습니다. 청약홈 경쟁률 조회에 잡힌 공급 2,897세대에 1순위 접수가 1,345건, 평균 0.46대1이었습니다.

63형은 1.59대1, 74형은 0.83대1로 순위 안에서 마감했습니다. 84A부터 113형까지는 전부 미달이었습니다. 이번에 나온 타입만 보면 84C가 0.19대1에 198세대, 99형이 0.31대1에 248세대, 113형이 0.11대1에 323세대 미달이었고 세 타입 미달을 합치면 769세대입니다.

공고문은 이번 3개 타입이 최초 공고 때 경쟁이 없던 미분양 세대라고 밝히고 있습니다. 1년 가까이 지난 지금 남은 물량이 20세대입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000487

전략

숫자만 놓고 보면 가장 눈에 띄는 것은 99형 5세대입니다. 2020년 준공 아이파크 거래보다는 6,590만원에서 1.19억 낮지만 2026년 준공 운정자이시그니처 11층 이상 거래보다는 7,120만원에서 1.14억, 4층 222동 404호도 4,080만원 높습니다. 어느 쪽을 기준으로 삼아도 표본이 얇아 이 차이를 믿고 들어가기에는 근거가 얇습니다.

84C는 신축 중위와 같은 값이고 힐스테이트더운정 같은 2025년 준공 단지보다는 약 9,400만원 이상 낮습니다. 입주가 2028년 12월이라 그 격차가 입주 때까지 유지될지는 알 수 없습니다.

113형은 전부 신축 최고 거래보다 비쌉니다. 최초 분양 때 0.11대1에 323세대가 미달이었던 타입이고 지금도 값이 그대로여서 넣을 이유를 찾기 어렵습니다.

이 단지는 1년 가까이 값을 내리지 않았습니다. 최초 평균 경쟁률이 0.46대1이었고 이번 3개 타입 미달만 769세대였는데, 남은 물량은 20세대로 줄었습니다. 그 사이 어떤 조건으로 몇 세대가 팔렸는지는 이번 공고문에 나오지 않습니다.

직접 확인할 것은 세 가지입니다. 타입별 동 위치도와 단지 배치도를 겹쳐 보며 내 호가 단지 어디쯤인지 알아보시고, 분양사무실에 중도금 대출 협약은행과 이자 조건을 물어보시고, 입주 때 잔금대출 한도를 은행에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

주의사항

최초 분양 평균 경쟁률이 0.46대1이었고 이번 3개 타입은 모두 청약 경쟁이 없던 미분양 세대입니다.

분양가가 최초 공고 때와 같습니다. 분양가상한제도 적용되지 않습니다.

입주가 2028년 12월 예정이라 26개월을 더 기다려야 합니다. 전매제한은 풀렸지만 시세가 오른다는 보장은 없습니다.

중도금 1차와 2차가 2026년 12월 7일 같은 날입니다. 대출이 안 되면 두 번분이 한꺼번에 나갑니다.

99형과 113형은 비교할 신축 거래가 11건과 18건뿐이라 마진 계산의 신뢰도가 낮습니다.

113형 11세대는 신축 최고 거래보다 값이 높습니다. 계약금은 계좌 이체로만 받으니 계약일에 하루 이체 한도를 넘지 않는지 확인하셔야 합니다.

운정 아이파크 포레스트 3,250세대 가운데 20세대가 2차 임의공급으로 나왔습니다. 84C 4세대는 6.428억에서 6.626억으로 파주 신축 84형 11층 이상 중위 6.495억과 같은 선이고, 99형 5세대는 7.108억에서 7.641억으로 2020년 준공 아이파크 거래 중위 8.30억보다 아래이지만 2026년 준공 단지 11층 이상 6.50억에서 6.70억보다 위이며, 113형 11세대는 8.273억에서 8.893억으로 신축 최고 거래 7.00억보다 위입니다. 저는 조건부 쪽입니다. 눈에 띄게 싼 물건은 없습니다. 입주까지 26개월을 실거주로 기다릴 수 있고 중도금 대출 조건을 확인한 분이 아이파크 입주 시세를 믿고 99형이나 84C를 보는 정도이고, 113형은 패스입니다.

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