APT margin 무순위 줍줍
8.10 줍줍! 용현자이 크레스트 무순위 6세대, 분양가 평면도 안전마진, 자기 단지 실거래보다 1.5억 아래
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 미추홀구 용현동, 용현자이 크레스트의 무순위 2차 접수입니다. 접수는 8월 10일 하루입니다.
물량은 여섯 세대입니다. 59A가 세 세대, 59D와 74B, 74C가 각각 한 세대입니다. 2,277세대짜리 단지에서 여섯 세대가 남은 것이니 사실상 끝물입니다.
이 물건이 눈에 띄는 이유는 가격표입니다. 2021년 4월 최초 공고 때 값이 그대로 붙어 있습니다. 그 사이 단지는 2023년 11월에 준공됐고, 지금은 실거래가 쌓여 있습니다. 분양가와 실거래를 나란히 놓으면 차이가 바로 보입니다.
청약개요
| 위치 | 인천광역시 미추홀구 용현동 535-1번지 일원, 용현학익 1블록 도시개발사업 |
| 구분 | 무순위, 사후접수. 청약홈 접수, 2026년 8월 10일 하루 |
| 잔여 | 6세대. 59A 3세대, 59D 1세대, 74B 1세대, 74C 1세대. 총 2,277세대 중 잔여분 |
| 분양가 | 59A 3.245억에서 3.295억, 59D 3.187억, 74B 3.896억, 74C 3.914억. 발코니 확장과 유상옵션은 별도이고 기존 계약 내용을 승계 |
| 규모 | 지하 2층에서 지상 34층 17개동, 2023년 11월 준공 |
| 자격 | 인천광역시에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자 |
| 규제 | 비규제. 재당첨 제한 없음, 전매제한 3년은 최초 당첨자 발표일 2021년 5월 20일부터라 이미 도과, 거주의무 3년도 최초 입주가능일 2023년 11월 30일부터라 도과 |
| 일정 | 접수 8.10, 발표 8.13, 계약 8.21 |
| 입주 | 2026년 8월. 계약일로부터 90일 이내 잔금을 완납하면 즉시 입주 |
용현학익 1블록 도시개발사업으로 지은 대단지입니다. 지하 2층에서 지상 34층까지 17개동이고 총 2,277세대입니다. 2021년 4월에 분양해 2023년 11월에 입주를 시작했으니 3년 가까이 사람이 살고 있는 단지입니다.
이번에 나온 여섯 세대는 그동안 계약이 안 되었거나 해약된 물량입니다. 동호수는 102동 1902호, 107동 904호, 114동 1401호가 59A이고, 105동 1701호가 59D, 111동 201호가 74B, 107동 502호가 74C입니다. 저층부터 고층까지 섞여 있습니다.
주택도시기금 지원을 받은 주택이라 융자금이 5,500만원 붙어 있는 세대가 있습니다. 이 부분은 승계하는 구조이니 계약 전에 조건을 확인해 두시면 좋겠습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 공식 분양 홈페이지가 이미 닫혔고, 웹아카이브에도 도면 이미지가 남아 있지 않습니다. 공고문 PDF에도 도면이 없습니다.
출처가 불분명한 유통본을 쓰는 대신 비워 둡니다. 준공된 단지이니 현장에서 실물을 보시는 편이 정확하겠습니다. 59형은 A와 D 두 타입, 74형은 B와 C 두 타입입니다.
분양가 및 세대수
| 59A 3세대 | 3.245억에서 3.295억. 102동 1902호와 114동 1401호가 3.295억, 107동 904호가 3.245억 |
| 59D 1세대 | 3.187억. 105동 1701호 |
| 74B 1세대 | 3.896억. 111동 201호 |
| 74C 1세대 | 3.914억. 107동 502호 |
| 납부 | 계약금 20%를 계약 시, 잔금 80%는 계약일로부터 90일 이내. 중도금이 없다 |
| 융자 | 주택도시기금 5,500만원이 붙은 세대가 있고 승계 구조다 |
가격표를 폅니다. 59A는 3.245억에서 3.295억, 59D는 3.187억, 74B는 3.896억, 74C는 3.914억입니다. 같은 59형인데 동호수에 따라 500만원이 갈립니다.
납부 구조가 일반 분양과 다릅니다. 계약금이 20%로 무겁고 중도금이 아예 없습니다. 대신 잔금 80%를 계약일로부터 90일 안에 다 내야 합니다. 59A 기준이면 계약 시 6,590만원, 석 달 안에 2.086억입니다.
중도금 이자가 없다는 점은 유리하지만, 석 달 안에 잔금을 마련해야 하는 구조라 자금 계획이 촘촘해야 합니다. 준공 단지라 잔금대출은 감정가 기준으로 나옵니다.
입지조건
용현동은 미추홀구에서 인천 도심에 가까운 자리입니다. 수인분당선 인하대역이 걸어서 닿고, 제2경인고속도로와 인천대교 진입도 가깝습니다.
단지 규모가 2,277세대라 자체 생활권이 형성돼 있습니다. 3년째 사람이 살고 있는 단지이니 학교와 상가가 이미 돌아가고 있습니다.
용현학익지구 전체가 개발 중이라 주변에 신축이 계속 들어옵니다. 공급이 이어진다는 뜻이라 전세는 눌릴 수 있습니다.
호재
재료는 이미 실현된 쪽입니다. 준공됐고 입주가 끝났고 실거래가 쌓였습니다. 앞으로 뭐가 될지를 보는 물건이 아니라, 지금 값이 얼마인지가 다 드러난 물건입니다.
그래서 판단이 단순합니다. 분양가와 실거래의 차이만 보면 됩니다.
비교단지
잣대는 같은 단지입니다. 다른 단지를 끌어올 필요가 없습니다.
용현자이 크레스트 59형은 최근 1년 실거래가 여섯 건이고 중위가 4.80억입니다. 범위는 4.46억에서 4.85억입니다. 74형은 다섯 건에 중위 5.59억, 범위는 5.28억에서 5.62억입니다.
길 건너 인천 SK 스카이뷰 59형도 같은 자리에서 중위 4.83억입니다. 용현동 59형 신축 띠가 4.8억 언저리라는 뜻입니다.
| 자체 59형 | 최근 1년 6건 중위 4.80억, 범위 4.46억에서 4.85억 |
| 자체 74형 | 최근 1년 5건 중위 5.59억, 범위 5.28억에서 5.62억 |
| 인근 SK 스카이뷰 59형 | 최근 1년 49건 중위 4.83억 |
| 분양가 59형 | 3.187억에서 3.295억 |
| 분양가 74형 | 3.896억에서 3.914억 |
분석
셈을 놓습니다. 59형은 분양가 3.245억에서 3.295억이고 같은 단지 실거래 중위가 4.80억입니다. 안전마진은 1.51억에서 1.56억입니다.
74형은 분양가 3.896억에서 3.914억이고 실거래 중위가 5.59억입니다. 안전마진은 1.68억에서 1.69억입니다. 전용 기준으로는 74형 쪽이 더 큽니다.
이 차이가 생긴 이유는 시간입니다. 2021년 4월 가격표가 5년 넘게 그대로 붙어 있는 사이 시세가 올랐습니다. 여섯 세대만 남은 이유는 동호수가 아쉬웠거나 그동안 아무도 안 집었기 때문이지, 값이 비싸서가 아닙니다.
| 59형 | 분양 3.245억에서 3.295억, 실거래 4.80억, 마진 1.51억에서 1.56억 |
| 74형 | 분양 3.896억에서 3.914억, 실거래 5.59억, 마진 1.68억에서 1.69억 |
청약전략
청약자격
인천광역시에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자면 됩니다. 청약통장은 필요하지 않고 가입 기간도 보지 않습니다.
무순위 사후접수라 접수 기간에 신청한 사람 전원을 놓고 추첨합니다. 먼저 온 순서가 아닙니다.
세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 분양권과 입주권도 주택으로 봅니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 인천 미추홀구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매제한 | 3년이었으나 최초 당첨자 발표일 2021년 5월 20일부터라 이미 도과 |
| 거주의무 | 3년이었으나 최초 입주가능일 2023년 11월 30일부터라 이미 도과 |
| 청약통장 | 불필요, 당첨돼도 통장은 유지 |
규제가 사실상 없습니다. 재당첨 제한이 없고, 전매제한과 거주의무는 기산일이 지나 이미 풀렸습니다.
이 점이 이 물건의 성격을 정합니다. 당첨돼도 다른 청약을 막지 않고, 계약 뒤 처분에도 제한이 붙지 않습니다. 통장도 그대로 남습니다.
다만 무주택 요건은 접수 시점 기준으로 봅니다. 계약 후에는 유주택자가 되니 다음 청약에서 무주택 자격은 사라집니다.
대출조건
중도금이 없는 대신 잔금 80%를 90일 안에 내야 합니다. 준공 단지라 잔금대출은 감정가 기준으로 심사합니다.
수도권 주택담보대출 6억 한도와 스트레스 DSR이 그대로 적용됩니다. 59형 3.29억이면 한도 자체가 걸릴 금액은 아니지만, 소득 대비 심사는 별개입니다.
주택도시기금 융자 5,500만원이 붙은 세대는 승계 조건을 계약 전에 확인해 두시면 좋겠습니다. 분할 상환이나 대환에 제약이 있습니다.
전략
이 물건의 경쟁 상대는 같은 단지 매물입니다. 지금 4.8억에 나온 59형을 사는 것과, 3.29억에 당첨돼 계약하는 것을 비교하면 됩니다.
차이는 1.5억입니다. 대신 추첨에서 뽑혀야 하고, 동호수를 고를 수 없습니다. 나온 여섯 세대는 102동 19층, 107동 9층, 114동 14층, 105동 17층, 111동 2층, 107동 5층입니다.
111동 201호는 2층이라 값이 눌릴 자리이고, 나머지는 중고층입니다. 그래도 74B 2층이 3.896억인데 74형 실거래 최저가 5.28억입니다. 저층 할인을 감안해도 계산이 섭니다.
주의사항
잔금 90일이 가장 큰 관문입니다. 계약 후 석 달 안에 2억 안팎을 마련해야 합니다. 대출 심사가 늦어지면 그대로 계약 해제로 갑니다.
발코니 확장과 유상옵션은 기존 계약 내용을 승계하는 구조이고 개별 선택이 안 됩니다. 금액은 공급금액에 포함돼 있지 않으니 별도로 확인해 두시면 좋겠습니다.
3년째 사람이 사는 단지의 잔여 세대입니다. 동호수가 왜 남았는지는 현장에서 직접 보시는 게 좋아 보입니다. 향과 조망, 앞동 간섭을 눈으로 확인할 수 있는 물건입니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
