APT margin 무순위 줍줍
8.10 줍줍! 천안 아이파크 시티 1단지 무순위 86세대, 분양가 평면도 안전마진, 저층만 계산이 선다
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 서북구 성성동, 천안 아이파크 시티 1단지의 2회차 무순위 접수입니다. 접수는 8월 10일 하루입니다.
물량이 적지 않습니다. 84A 한 타입으로 86세대입니다. 2회차 공급분 234세대 중 86세대가 남았으니 세 세대 중 한 세대 넘게 미계약된 셈입니다.
2026년 6월 26일에 최초 공고를 냈고 두 달도 안 되어 무순위로 돌아왔습니다. 이런 경우 값이 시세를 넘었는지부터 봐야 합니다.
청약개요
| 위치 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일원, 성성지구 |
| 구분 | 무순위, 사후접수. 청약홈 접수, 2026년 8월 10일 하루 |
| 잔여 | 86세대. 전용 84A 단일 타입. 2회차 234세대 중 잔여분, 단지 총 1,126세대 |
| 분양가 | 84A 2층 5.07억에서 20층 이상 5.50억. 발코니 확장 별도 |
| 규모 | 지하 2층, 지상 24층에서 33층 11개동, 총 1,126세대 |
| 자격 | 천안시에 거주하는 무주택세대구성원 |
| 규제 | 비규제. 분양가상한제 미적용, 재당첨 제한 없음, 전매제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 접수 8.10, 발표 8.13, 서류 8.15에서 17, 계약 8.20 |
| 입주 | 2027년 12월 예정 |
성성지구에 들어서는 1,126세대 대단지입니다. 지하 2층에 지상 24층에서 33층까지 11개동이고, 이번에 나온 것은 2회차 공급분 234세대 중 남은 86세대입니다.
잔여 세대의 동호수를 보면 102동에서 110동까지 아홉 개 동에 흩어져 있습니다. 층도 2층부터 32층까지 섞여 있어 특정 동이나 층이 통째로 남은 형태는 아닙니다.
납부 구조는 일반적입니다. 계약금 10%를 두 번에 나눠 내고, 중도금 60%가 여섯 회, 잔금 30%는 입주지정기간에 냅니다. 중도금 1회에서 4회가 2026년 10월 23일 같은 날로 몰려 있는 점은 확인해 두시면 좋겠습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84A 한 타입뿐이라 고를 여지가 없습니다. 판상형에 방 세 개 구조이고, 팬트리와 드레스룸이 따로 잡혀 있습니다.
배치도를 보면 잔여 세대가 나온 102동에서 110동이 단지 가운데와 남쪽에 몰려 있습니다. 111동만 서쪽 끝입니다.
유상옵션 구간이 도면에 표시돼 있는데 발코니 확장 금액은 공급금액에 포함돼 있지 않습니다. 계약 전에 별도로 확인해 두시면 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 2층 | 5.070억, 9세대 |
| 84A 3층 | 5.230억, 7세대 |
| 84A 4층 | 5.390억, 11세대 |
| 84A 9층 | 5.450억, 28세대 |
| 84A 19층 | 5.480억, 23세대 |
| 84A 20층 이상 | 5.500억, 8세대 |
| 납부 | 계약금 10%를 계약 시 1,000만원과 한 달 내 잔여로, 중도금 60% 6회, 잔금 30% 입주지정기간 |
가격표를 폅니다. 2층 5.07억에서 시작해 20층 이상이 5.50억입니다. 저층과 고층의 차이가 4,300만원입니다.
물량 분포를 보면 9층대가 28세대로 가장 많고 19층대가 23세대입니다. 5.45억에서 5.48억 구간에 51세대, 전체의 60%가 몰려 있습니다.
계산이 서는 구간인 2층에서 4층은 27세대입니다. 5.07억에서 5.39억이고 전체의 3분의 1에 못 미칩니다.
입지조건
성성지구는 천안 서북구에서 최근 몇 년 사이 새로 채워진 자리입니다. 성성호수공원을 끼고 있어 단지에서 걸어 닿습니다.
천안아산역과 천안시청 방면 접근이 무난합니다. 다만 지하철역이 걸어서 닿는 거리는 아닙니다.
같은 성성동 안에 레이크타운 푸르지오 1차에서 3차, 레이크사이드, 시티자이가 이미 들어와 있습니다. 잣대가 여럿 있다는 뜻이라 값 비교가 쉬운 자리입니다.
호재
재료는 호수공원 생활권입니다. 이미 실현돼 있고 앞으로 크게 달라질 요소는 보이지 않습니다.
문제는 그 재료가 이미 옆 단지 값에 들어가 있다는 점입니다. 같은 생활권 신축들이 4.5억에서 6억 사이에 폭넓게 거래되고 있고, 이번 가격표는 그 띠 안에 들어옵니다.
비교단지
성성동 84형 실거래를 폅니다. 단지마다 값이 꽤 갈립니다.
천안시티자이가 최근 1년 38건에 중위 4.57억, 레이크타운 2차 푸르지오가 84건에 4.75억, 3차가 39건에 5.12억, 레이크사이드가 57건에 5.80억입니다.
같은 동네 84형인데 중위끼리 1.2억이 벌어집니다. 연식과 호수 조망, 동 위치가 갈라 놓은 결과입니다.
| 천안시티자이 84 | 최근 1년 38건 중위 4.57억, 범위 4.35억에서 5.25억 |
| 레이크타운 2차 푸르지오 84 | 84건 중위 4.75억, 범위 4.40억에서 5.20억 |
| 레이크타운 3차 푸르지오 84 | 39건 중위 5.12억, 범위 4.60억에서 5.70억 |
| 레이크사이드 84 | 57건 중위 5.80억, 범위 5.14억에서 6.25억 |
| 아이파크 시티 84A 분양가 | 5.07억에서 5.50억 |
분석
셈을 놓습니다. 기준층대인 9층에서 19층은 5.45억에서 5.48억입니다. 레이크타운 3차 중위 5.12억보다 0.33억에서 0.36억 위이고, 레이크사이드 중위 5.80억보다 0.32억에서 0.35억 아래입니다.
동네 신축 띠 안에 들어오기는 하는데 위쪽입니다. 2027년 12월 입주까지 1년 4개월을 기다려야 하는 값으로는 여유가 크지 않습니다.
2층 5.07억은 다릅니다. 레이크타운 3차 중위보다 0.05억 아래이고 레이크사이드보다 0.73억 아래입니다. 저층 할인을 감안해도 이 구간은 계산이 섭니다. 다만 2층은 아홉 세대뿐입니다.
86세대가 남은 이유가 여기 있어 보입니다. 물량의 60%가 몰린 기준층대 값이 동네 잣대 위쪽에 붙어 있습니다.
| 2층 5.07억 | 레이크타운 3차 5.12억보다 0.05억 아래, 계산이 서는 구간 |
| 4층 5.39억 | 3차보다 0.27억 위, 레이크사이드보다 0.41억 아래 |
| 9층에서 19층 5.45억에서 5.48억 | 3차보다 0.33억에서 0.36억 위, 물량의 60%가 여기 |
| 20층 이상 5.50억 | 레이크사이드 5.80억보다 0.30억 아래 |
청약전략
청약자격
천안시에 거주하는 무주택세대구성원이면 됩니다. 청약통장은 보지 않습니다.
무순위 사후접수라 기간 내 신청자 전원을 놓고 추첨합니다.
86세대나 되니 경쟁률은 낮게 나올 가능성이 있습니다. 최초 공고에서 미계약이 많이 났다는 사실 자체가 참고 자료입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 천안시 서북구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 청약통장 | 불필요, 당첨돼도 통장은 유지 |
규제가 전부 없습니다. 상한제 미적용 민영주택이라 분양가는 사업주체가 총액 범위에서 층별로 조정해 매긴 값입니다.
전매제한도 거주의무도 재당첨 제한도 없습니다. 조건만 보면 걸리는 게 없는 물건입니다.
그래서 판단은 순전히 값에서 갈립니다. 규제가 없다는 것은 그만큼 시장이 값으로만 평가한다는 뜻이기도 합니다.
대출조건
중도금 60%가 여섯 회입니다. 1회에서 4회가 2026년 10월 23일 같은 날에 몰려 있어 그날 총 공급금액의 40%를 한 번에 내야 합니다.
5.45억 기준이면 2.18억입니다. 중도금 대출이 이 구조로 실행되는지, 아니면 자납해야 하는지가 자금계획의 핵심입니다. 계약 전에 반드시 확인해 두시면 좋겠습니다.
잔금 30%는 2027년 12월 입주지정기간입니다. 그 시점 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출 한도부터 줄어듭니다.
전략
이 단지의 대안은 같은 동네 안에 있습니다. 레이크타운 3차 84형을 5.12억에 사면 지금 들어갈 수 있고 1년 4개월을 기다리지 않아도 됩니다.
아이파크 시티를 고를 이유는 신축 프리미엄입니다. 2027년 12월에 입주하는 새 아파트와 이미 지어진 단지의 차이를 0.33억으로 볼 수 있는지가 판단의 전부입니다.
들어간다면 저층입니다. 2층 아홉 세대와 3층 일곱 세대가 계산이 서는 구간입니다. 추첨이라 층을 고를 수 없다는 점이 이 전략의 한계입니다.
주의사항
중도금 4회분이 하루에 몰린 구조를 가장 먼저 확인해 두시면 좋겠습니다. 2026년 10월 23일에 40%를 내야 합니다.
물량의 60%가 기준층대이고 그 값이 동네 신축 띠 위쪽입니다. 추첨 결과가 기준층으로 나오면 처음 계산과 달라집니다.
2027년 12월 입주까지 1년 4개월입니다. 그 사이 금리와 규제가 바뀔 수 있고, 성성지구에 추가 공급이 들어오면 잣대 자체가 내려갈 수 있습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
