APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 8월 첫째 주, 서울 중구 용인 기흥구 상승 1위, 하락은 포항 북구

발행 2026.8.6

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-07-27 에서 2026-08-03 조사분)

이번 주 통계는 7월 27일에서 8월 3일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

매매 1등이 바뀌었습니다. 서울 중구가 1주 0.54%로 처음 최상단에 올랐습니다. 지난주 1등이던 중랑구는 0.51%로 3위입니다.

중구는 도심 업무지구를 낀 자치구입니다. 그동안 상위 표에서 자주 보이던 이름이 아닙니다. 강북 쪽 자치구가 차례로 순서를 채워 오다가 이번에 도심까지 닿은 모양으로 보입니다.

2위는 용인 기흥구로 0.52%입니다. 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역으로 묶인 곳입니다. 규제 이후 다섯 주가 지났는데도 상위 표를 지키고 있습니다.

그 뒤로 서울 중랑구 0.51%, 성북구 0.49%, 노원구 0.46%가 이어집니다. 상위 다섯 자리 가운데 네 자리를 서울이 가져갔습니다.

서울 다섯 자리 가운데 네 자리라는 구성은 최근 몇 주 사이 가장 서울에 쏠린 모양입니다. 지난주에는 용인 기흥구와 경기 광명시가 함께 상위권을 나눠 가졌는데, 이번에는 경기에서 기흥 하나만 남았습니다.

전세 상위는 용인 기흥구가 0.53%로 1등입니다. 매매와 전세를 모두 상위 2위 안에 올린 곳은 기흥구뿐입니다. 서울 성북구가 0.49%로 2위, 안양 만안구가 0.47%로 3위입니다.

수원 권선구는 전세 0.44%로 4위입니다. 지난주 매매 상위 표에 처음 이름을 올렸던 곳인데, 이번 주에는 전세 쪽에서 눈에 띕니다.

하위 표는 포항 북구가 매매 -0.21%로 가장 크게 내렸습니다. 경남 통영시와 부산 영도구가 -0.15%로 뒤를 잇습니다. 수도권에서는 고양 일산동구 -0.14%, 경기 파주시 -0.13% 두 곳이 하위 표에 들었습니다.

일산동구와 파주는 지난주에도 하락 쪽에 있었습니다. 수도권 안에서도 서북부 축은 다른 흐름을 이어 가고 있습니다.

한 가지 더 짚으면, 하위 표에 오른 다섯 곳 가운데 셋이 지방입니다. 포항 북구와 경남 통영시, 부산 영도구입니다. 오르는 쪽은 수도권에 몰리고 내리는 쪽은 지방에 몰리는 구도가 이번 주에도 그대로입니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매 0.09%, 전세 0.11%로 지난주보다 폭이 조금 늘었습니다.

수도권은 매매 0.17%, 전세 0.19%입니다. 지난주 매매 0.16%, 전세 0.16%에서 둘 다 위로 움직였습니다.

지방권은 매매 0.02%, 전세 0.03%로 거의 제자리입니다. 5대광역시는 매매 0.01%에 그쳤는데 전세는 0.06%로 조금 더 올랐습니다.

8개도는 매매 0.09%, 전세 0.11%로 전국 평균과 같습니다. 지방이라고 한 덩어리로 묶기 어려운 구간입니다.

수도권과 지방의 격차가 이번 주에도 그대로입니다. 매매 기준으로 수도권이 지방권의 여덟 배 넘게 움직였습니다.

서울 25개 구 안에서

서울 안에서 강북과 강남이 크게 갈렸습니다. 강북 14개 자치구가 0.37%, 강남 11개 자치구가 0.17%입니다. 강북이 강남의 두 배가 넘습니다.

상위 표에 오른 서울 자치구가 중구와 중랑구, 성북구, 노원구입니다. 넷 다 강북입니다.

강남 3구는 이번 주에도 상위 표에 이름이 없습니다. 값이 내린 것은 아니지만 오르는 속도에서 강북에 밀리고 있습니다.

이 구도가 몇 주째 이어지고 있습니다. 그동안 덜 올랐던 자치구가 뒤늦게 순서를 채우는 흐름으로 읽힙니다.

한 가지 더 볼 것은 상승 폭 자체입니다. 강북 자치구들이 0.46%에서 0.54% 사이에 몰려 있습니다. 한 곳이 튀어 오르는 것이 아니라 여러 곳이 비슷한 속도로 함께 오르는 모양입니다. 특정 단지의 신고가가 지수를 끌어올리는 국면과는 결이 다릅니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기에서는 용인 기흥구가 0.52%로 가장 높습니다. 규제지역인데도 상위 표를 지키고 있다는 점이 이번 주의 관전 포인트입니다.

화성 동탄구는 이번 주에도 상위 표에 들지 못했습니다. 7월 1일 규제 이후 매주 속도가 줄어드는 흐름이 이어지고 있습니다.

안양 만안구와 수원 권선구는 전세 쪽에서 상위에 올랐습니다. 매매보다 전세가 먼저 움직이는 지역이 늘고 있습니다.

반대로 고양 일산동구와 파주는 하위 표에 있습니다. 같은 경기 안에서도 남부 축과 서북부 축의 방향이 다릅니다.

경기 안에서 방향이 갈리는 이유는 대체로 두 가지입니다. 하나는 서울 접근성이고 다른 하나는 입주 물량입니다. 남부 축은 산업 축과 철도 계획이 함께 걸려 있고, 서북부는 최근 몇 해 입주가 몰렸습니다. 같은 도 안이라도 두 조건이 반대로 작동하면 결과가 갈립니다.

전세는 따로 봅니다

전세는 전국 0.11%로 매매 0.09%보다 높습니다. 지난 몇 주와 마찬가지로 전세가 매매보다 빠릅니다.

수도권 전세는 0.19%로 매매 0.17%를 앞섭니다. 특히 용인 기흥구, 서울 성북구, 안양 만안구, 수원 권선구가 0.44% 이상으로 올랐습니다.

전세가 먼저 오르는 구간은 대체로 매물이 마른 자리입니다. 서울 아파트 전세 물건이 1년 전보다 크게 줄었다는 집계가 여러 차례 나왔습니다.

전세 하위는 경기 이천시 -0.15%, 포항 북구 -0.14%입니다. 입주 물량이 몰린 지역이 하위 표를 채우는 구도는 그대로입니다.

전세가 매매보다 빠른 국면이 길어지면 전세가율이 올라갑니다. 전세가율이 높아지면 적은 돈으로 집을 살 수 있는 구조가 되지만, 지금은 실거주 요건과 대출 한도가 그 길을 좁혀 두고 있습니다. 숫자만 보고 갭투자가 쉬워졌다고 읽으면 어긋납니다.

최근 10주 추이

서울 매매의 최근 10주는 0.24, 0.27, 0.27, 0.30, 0.27, 0.30, 0.30, 0.28, 0.24, 0.26입니다.

지난주 0.24%에서 이번 주 0.26%로 조금 올랐습니다. 6월 말에 0.30%까지 올라갔던 것과 비교하면 아래쪽이지만, 방향이 다시 위로 돌아섰습니다.

10주 내내 0.24%와 0.30% 사이를 오갔습니다. 크게 꺾이지도 크게 뛰지도 않는 구간이 두 달 넘게 이어지고 있습니다.

이 구간이 길어지는 이유로는 두 힘이 맞물려 있다는 설명이 자연스러워 보입니다. 대출 규제와 금리 인상이 위쪽을 누르고, 입주 물량 감소와 전세 상승이 아래쪽을 받칩니다. 어느 쪽도 상대를 밀어내지 못하는 동안 지수가 좁은 폭 안에서 오갑니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

지도에서 서울과 경기 남부가 짙게 나옵니다. 강북 자치구가 특히 진합니다.

용인 기흥구는 규제지역인데도 짙은 색을 유지합니다. 동탄 칸은 계속 옅어지는 추세입니다.

전국 분포는 매매 1주 기준 상승 118곳, 보합 5곳, 하락 59곳입니다. 지난주 상승 114곳, 하락 63곳에서 상승이 늘고 하락이 줄었습니다.

오르는 지역이 넓어지고 있다는 뜻입니다. 폭은 크지 않지만 범위가 번지는 국면입니다.

다만 확산 국면은 방향이 바뀔 때 더 크게 흔들립니다. 오르는 지역이 넓다는 것은 그만큼 얕게 걸쳐 있는 자리가 많다는 뜻이기도 합니다. 폭이 얇은 상승은 조건이 바뀌면 빠르게 되돌려지는 경우가 있습니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

한 주짜리 지도는 그 주의 기분만 보여 줍니다. 기간을 늘려 같은 지역을 다시 확인합니다.

한 달로 보면 용인 기흥구와 수원 영통구, 서울 성북구가 위쪽에 있습니다.

동탄은 한 달 누적에서도 계속 낮아지고 있습니다. 규제 이후 다섯 주가 지나며 흐름이 자리를 잡은 모습입니다.

서울은 한 달 누적에서 강북 자치구가 앞자리를 채웁니다. 주간 순위와 같은 구도가 한 달 단위에서도 확인됩니다.

3개월로 늘리면 화성 동탄구가 여전히 위쪽에 있습니다. 규제 전 석 달치가 누적에 남아 있기 때문입니다.

서울에서는 성북구와 노원구, 중랑구가 3개월 누적 상위에 있습니다. 강북 자치구의 상승이 최근 한두 주 일이 아니라는 뜻입니다.

지방에서는 하락 지역이 3개월 지도에서 더 또렷하게 보입니다. 포항과 경남 일부가 그렇습니다.

1년으로 보면 서울과 경기 남부가 압도적입니다. 경기 광명시와 용인 수지구가 두 자릿수 상승을 기록하고 있습니다.

서울 성동구와 송파구는 1년 누적에서 여전히 상위입니다. 최근 주간 순위에서는 밀렸지만 누적으로는 앞자리입니다.

지방은 1년 누적에서도 대체로 제자리이거나 아래입니다. 수도권과 지방의 격차가 한 해 단위로 벌어져 있습니다.

1년 지도를 함께 보는 이유는 지금 순위가 착시를 만들 수 있기 때문입니다. 이번 주 상위에 오른 자치구 가운데 상당수가 1년 누적으로는 중위권입니다. 최근 몇 주의 속도와 한 해 동안 쌓인 값은 다른 이야기입니다.

왜 이렇게 움직였나

이번 주에서 가장 눈에 띄는 것은 서울 중구가 처음 1등에 오른 대목입니다. 도심 업무지구를 낀 자치구까지 상승 순서가 닿았다는 뜻으로 읽힙니다.

그동안의 흐름을 이어 보면 설명이 됩니다. 강남 3구가 규제와 대출 한도에 묶인 사이, 상대적으로 값이 낮은 강북 자치구가 차례로 순서를 채워 왔습니다. 성북구와 노원구, 중랑구가 그 앞줄이었고 이번에 중구가 합류했습니다.

강북 0.37%와 강남 0.17%라는 숫자가 이 구도를 그대로 보여 줍니다. 두 배가 넘는 차이입니다.

여기서 한 가지 짚어 둘 것이 있습니다. 강북이 오른다는 사실만으로 강남이 약해졌다고 읽으면 어긋납니다. 1년 누적으로 보면 성동구와 송파구가 여전히 앞자리입니다. 이번 주 순위는 그 주에 얼마나 움직였는지를 보여 줄 뿐, 값의 높낮이를 말해 주지 않습니다.

두 번째로 볼 것은 용인 기흥구입니다. 7월 1일에 투기과열지구이자 조정대상지역으로 묶였는데 다섯 주가 지난 지금도 매매 2위, 전세 1위입니다.

규제가 듣지 않았다고 보기는 이릅니다. 같은 날 묶인 화성 동탄구는 뚜렷하게 속도가 줄었습니다. 기흥은 반도체 산업 축과 광역급행철도 기대가 함께 걸려 있어, 대출을 조여도 실수요가 버티는 구조로 보입니다.

다만 전세가 매매보다 더 빠르게 오른다는 점은 다르게 읽어야 합니다. 토지거래허가구역에서는 집을 사면 2년을 직접 살아야 해서 전세를 끼고 사는 방식이 막힙니다. 사는 대신 전세로 남는 수요가 늘면 전세부터 오릅니다.

세 번째는 상승 지역이 118곳으로 늘고 하락이 59곳으로 줄었다는 대목입니다. 폭은 크지 않은데 범위가 넓어지고 있습니다. 특정 지역의 급등이 아니라 완만한 확산 국면에 가깝습니다.

그리고 이번 주 조사의 마지막 날인 8월 3일에 세제개편안이 발표됐습니다. 같은 날 대통령 주재 부동산 점검회의도 7시간 30분 동안 열렸습니다. 이 두 사건의 영향은 이번 주 지수에 거의 담기지 않았습니다. 다음 주 숫자부터가 관전 포인트입니다.

앞으로 볼 것

다음 주에 확인할 것은 세제개편안 발표 이후의 첫 반응입니다. 보유세와 양도세가 함께 움직이는 개편이라 매물이 늘어날지, 반대로 관망이 길어질지가 숫자로 나타납니다.

다만 세제는 시행이 2027년부터 2029년까지 흩어져 있습니다. 발표 직후에 곧바로 거래가 크게 움직이기보다, 계산을 다시 해 보는 구간이 몇 주 이어질 가능성이 있어 보입니다.

용인 기흥구가 언제 꺾이는지도 함께 봐야 합니다. 동탄이 규제 이후 다섯 주에 걸쳐 내려온 경로를 기흥이 따라간다면 앞으로 몇 주 안에 속도가 줄어들 여지가 있습니다.

전세는 계속 매매보다 빠를 것으로 보입니다. 입주 물량이 줄어 있는 데다 실거주 요건이 걸린 지역이 늘어, 전세로 남는 수요가 당분간 유지될 가능성이 큽니다.

공급 대책이 나오면 그 내용도 함께 봐야 합니다. 다만 신규 택지는 실제 물량이 도착하기까지 몇 년이 걸립니다. 발표가 곧 공급은 아니라는 점은 지수에도 그대로 나타날 것으로 보입니다.

그리고 이 사이트가 재는 안전마진 기준으로는 이런 확산 국면이 유리하지만은 않습니다. 주변 시세가 오르면 마진이 두꺼워지지만, 분양가도 함께 오르면 그만큼 상쇄됩니다. 지역 지수보다 그 단지의 분양가와 인근 신축 실거래를 직접 맞대 보는 편이 정확합니다.

이 주간에 있었던 일

8월 3일에 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 종합부동산세와 양도소득세를 함께 손보는 개편입니다.

같은 날 대통령 주재 부동산 점검회의가 7시간 30분 동안 열렸습니다. 공급 대책을 준비하라는 지시가 나왔습니다.

두 사건 모두 이번 주 조사의 마지막 날에 있었습니다. 이번 주 가격지수에는 영향이 거의 담기지 않았습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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