APT margin 부동산 뉴스
2026 세제개편안 전체 지도, 주택 수 아닌 가액과 거주가 기준
서울 아파트 단지 전경. 자료 픽사베이
8월 3일 저녁, 재정경제부가 2026년 세제개편안을 내놓았습니다. 21쪽짜리 상세본 가운데 부동산세제 항목만 따로 떼어 보면 방향은 뚜렷합니다. 종합부동산세는 몇 채를 가졌는지가 아니라 얼마짜리를 가졌는지로 무게중심이 옮겨가고, 양도소득세는 얼마나 오래 가지고 있었는지가 아니라 얼마나 오래 살았는지를 더 크게 봅니다. 아직 국회 심의를 거치지 않은 정부안 단계이고, 시행은 2027년부터 2029년까지 나뉘어 있습니다. 다섯 편에 걸쳐 이 개편안을 뜯어보는 첫 회로, 전체 그림과 시행 일정부터 정리합니다.
두 갈래로 바뀌는 기준
지금까지 종합부동산세는 주택을 몇 채 가졌는지가 가장 큰 변수였습니다. 1주택자와 다주택자, 조정대상지역 보유 여부에 따라 세율표 자체가 달랐습니다. 이번 개편안은 2028년부터 이 구분을 걷어내고 주택가액 하나로 세율을 매기는 쪽으로 갑니다.
양도소득세 쪽에서는 장기보유특별공제라는 이름 자체가 바뀝니다. 주택분은 장기거주소득공제로, 주택 외 부동산분은 장기보유소득공제로 나뉩니다. 이름만 바뀌는 게 아니라 공제를 받는 조건도 보유 기간에서 거주 기간으로 옮겨갑니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 앞서 실거주하지 않는 주택 보유에 인센티브를 줄 필요는 없다고 밝혔던 방향이 그대로 법안 문구로 옮겨진 셈입니다.
다만 두 축의 전환이 한 번에 끝나지 않습니다. 종부세는 2027년에 먼저 움직이고 양도세는 2028년과 2029년에 걸쳐 단계적으로 바뀝니다. 시차가 있다는 점을 계산에 넣어야 합니다.
종부세, 얼마짜리로 세율을 매긴다
2028년부터 적용되는 세율표는 주택 수 구분 없이 과세표준 구간만 봅니다. 3억원 이하 0.5%, 3억원에서 6억원 0.7%, 6억원에서 12억원 1.3%, 12억원에서 25억원 2.0%, 25억원에서 50억원 3.0%, 50억원에서 94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%입니다.
이 표에는 흔히 알려진 초고가 기준선 같은 단일 문턱이 없습니다. 언론에서 30억원, 35억원, 45억원으로 갈렸던 숫자는 최종안에 들어가지 않았고, 대신 일곱 구간의 누진표가 자리를 잡았습니다.
세율 인상만큼 눈여겨봐야 할 변수가 공정시장가액비율입니다. 공시가격에 곱해 과세표준을 만드는 이 비율이 현행 60%에서 1주택자와 지방 1주택 및 2주택자는 70%로, 3주택 이상과 조정대상지역 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 80%로 오릅니다. 세율표보다 이 비율이 먼저 과세표준을 밀어 올리는 구조입니다.
기본공제금액도 손을 봅니다. 1세대 1주택자는 거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 갈리고, 그 외는 4억원에 주택가액합계액 대비 거주용주택가액 비율을 곱한 5억원을 더하는 방식으로 정해집니다. 자세한 내용은 뒤이은 기사에서 따로 다룹니다.
양도세, 거주가 곧 공제
1세대 1주택자의 장기거주소득공제는 2027년까지 지금과 같은 보유 연4%, 거주 연4%, 최대 80% 구조를 유지합니다. 2028년에는 거주 연6%와 보유 연2%로 비중이 옮겨가고, 2029년부터는 보유공제가 사라지고 거주 연8%만 남습니다.
공제에는 처음으로 금액 한도가 생깁니다. 2028년 20억원, 2029년 10억원입니다. 지금은 공제율만 정해져 있고 금액 한도가 없어서 차익이 아주 큰 경우에도 최대 80%까지 그대로 빠졌는데, 이 한도가 생기면 초고가 주택의 양도차익 상당 부분은 공제 밖에 남습니다.
다주택자 가운데 비조정대상지역 주택을 파는 경우도 보유 중심에서 거주 중심으로 옮겨갑니다. 2028년에는 보유 연1% 또는 거주 연2% 가운데 하나를 골라야 하고, 2029년부터는 거주 연2%만 남습니다.
8월부터 9월까지 일정
발표일인 8월 3일을 시작으로 절차가 이미 돌아가고 있습니다. 8월 4일부터 20일까지 16일간 입법예고를 거치고, 관세법만 8월 4일부터 11일까지 7일간으로 기간이 짧습니다.
이어 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 지나 9월 3일 이전에 정기국회로 제출됩니다. 개정 대상 법률은 국세기본법과 소득세법, 법인세법, 상속세및증여세법, 부가가치세법, 조세특례제한법, 종합부동산세법, 국제조세조정에관한법률, 농어촌특별세법, 국세징수법 열 개와 관세법 한 개를 더해 모두 열한 개입니다.
국회를 통과해야 법이 되는 단계입니다. 앞선 세법 개정에서도 정부안과 최종 국회 통과안 사이에 숫자가 달라진 전례가 있어서, 지금 나온 표는 정부가 제시한 출발점으로 읽는 편이 안전합니다.
다음에 볼 것
이번 개편안에서 청약과 맞닿는 지점은 크게 네 가지로 나눠 볼 수 있습니다. 기본공제 14억원과 9억원을 가르는 거주 요건, 공정시장가액비율 인상이 과세표준에 미치는 폭, 양도세 공제 축소가 실제 셈법을 어떻게 뒤집는지, 그리고 다주택자 중과 유예가 매물 타이밍에 미치는 영향입니다.
이어지는 네 편에서 각각의 항목을 원문 수치로 하나씩 정리합니다. 아직 국회를 거치지 않은 정부안이라는 점은 다섯 편 모두에서 계속 짚어 두겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
