APT margin 부동산 뉴스
공정시장가액비율 60에서 70%, 세율보다 먼저 움직이는 과표
서울 아파트 단지 전경. 자료 픽사베이
종부세 개편안을 이야기할 때 세율표부터 보는 경우가 많습니다. 그런데 세율을 곱하기 전에 먼저 거치는 계산이 하나 있습니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해야 비로소 과세표준이 나옵니다. 이번 개편안은 이 비율부터 건드립니다.
비율이 하는 일
종부세 과세표준은 공시가격에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다. 세율은 그 다음 단계에서 과세표준에 곱해집니다. 순서로 보면 공정시장가액비율이 세율보다 앞서 작동하는 변수입니다.
지금까지 이 비율은 60%로 고정돼 있었습니다. 공시가격이 아무리 올라도 실제 과세표준은 그 60%만큼만 반영됐다는 뜻입니다. 이번 개편안은 이 고정값을 대상에 따라 다르게 올립니다.
누가 얼마나 오르나
1세대 1주택자와 지방의 1주택 및 2주택 보유자는 2027년 이후 60%에서 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%를 거쳐 2028년 이후에는 80%까지 오릅니다. 다만 1세대 1주택자는 이 3주택 이상 구간에서 제외됩니다.
60%에서 70%로 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준은 약 17% 커집니다. 60%에서 80%로 오르는 경우에는 과세표준이 약 33% 커집니다. 세율이 그대로라 해도 이 비율만으로 세액이 오르는 구조입니다.
즉 1세대 1주택자는 한 단계만 오르고 거기서 멈추는 반면, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 두 단계에 걸쳐 오릅니다. 세율표에서 주택 수 구분이 2028년에 사라지는 것과 별개로, 공정시장가액비율에서는 주택 수에 따른 차이가 그대로 남습니다.
세율 인상과 겹치는 지점
종부세 세율표에서는 과세표준 6억원에서 12억원 구간이 현행 1.0%에서 1.3%로 오릅니다. 12억원에서 25억원 이상 구간은 주택 수에 따라 세율이 더 세분화돼 있다가 2028년부터 하나의 표로 합쳐집니다.
공정시장가액비율 인상과 세율 인상은 같은 해에 겹칩니다. 2027년에 비율이 먼저 오르고 세율도 함께 바뀌면서, 두 변수가 같은 방향으로 움직이는 첫해가 됩니다. 세부담 상한도 함께 150%에서 200%로 오르기 때문에 한 해에 늘어날 수 있는 세액의 뚜껑도 같이 올라갑니다.
세액공제 한도 역시 새로 생깁니다. 1세대 1주택자의 보유와 거주 관련 세액공제는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원 한도가 붙습니다. 이 숫자는 종부세 세액공제 한도이고, 양도소득세 쪽의 20억원과 10억원 한도와는 다른 제도라는 점을 구분해 둘 필요가 있습니다.
청약자가 계산에 넣을 것
지금 접수하는 물량은 입주까지 몇 년이 남아 있습니다. 입주 시점의 공시가격은 지금과 다를 것이고, 거기에 공정시장가액비율까지 오른 상태로 보유세를 계산해야 합니다. 분양가와 시세 차이만 보고 안전마진을 판단하면 보유 비용을 놓치기 쉽습니다.
특히 조정대상지역에 있는 단지를 여러 채 보유하게 되는 경우라면 80%까지 오르는 구간에 걸릴 수 있습니다. 반대로 실거주할 1주택이라면 70%에서 멈춘다는 점이 위안이 될 수 있습니다.
이 표는 아직 국회를 거치지 않은 정부안입니다. 8월 안에 입법예고가 진행되고 9월 정기국회에 제출되는 절차가 남아 있어서, 최종 확정까지는 시일이 더 필요합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
