APT margin 부동산 뉴스
종부세 1주택 기본공제 14억과 9억, 가르는 건 거주 여부
서울 아파트 단지 전경. 자료 픽사베이
종부세 기본공제가 12억원에서 오른다는 소식은 이미 알려졌습니다. 그런데 오르는 폭이 하나가 아닙니다. 재정경제부 상세본을 보면 1세대 1주택자의 기본공제금액은 거주용 주택이면 14억원, 비거주 주택이면 9억원으로 갈립니다. 주택을 한 채만 가진 사람들 사이에서도 실제로 그 집에 사는지가 세금 계산의 출발점을 바꾸는 셈입니다.
12억원이 두 갈래로
현행 종부세법은 1세대 1주택자의 기본공제금액을 12억원 하나로 정해 두고 있습니다. 이번 개편안은 이 하나의 숫자를 둘로 나눕니다. 상세본 원문의 표현을 그대로 옮기면 거주용 1주택은 기본공제금액을 12억원에서 14억원으로, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 조정한다고 돼 있습니다.
같은 1세대 1주택자라는 이름 아래 있어도 결과는 반대 방향입니다. 거주용은 공제가 늘어나고 비거주는 오히려 줄어듭니다. 12억원을 기준으로 보면 거주용은 2억원이 늘고 비거주는 3억원이 줄어드는 구조입니다.
여기서 말하는 비거주 1주택은 집을 한 채만 가지고 있지만 그 집에 실제로 살지 않는 경우를 가리킵니다. 다른 곳에 전세나 월세로 살면서 자기 명의 주택은 세를 주거나 비워 두는 경우가 여기 해당합니다.
왜 이 구분이 생겼나
이 조정은 상세본이 부동산세제 항목 맨 앞에 내건 원칙과 맞닿아 있습니다. 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세와 양도세 부담을 정상화하되 거주용 1주택은 지속 보호한다는 문장입니다. 보호의 대상은 주택 수가 아니라 거주 여부로 정해진다는 뜻입니다.
그 외 항목, 즉 1세대 1주택자가 아닌 경우의 기본공제금액도 함께 조정됩니다. 4억원에 5억원을 곱하되 그 배율은 주택가액합계액 대비 거주용주택가액의 비율로 정합니다. 여러 채를 가진 사람이라도 그 가운데 거주용 주택의 비중이 크면 공제가 늘어나는 방향입니다.
결국 세 갈래 결과가 만들어집니다. 실제로 살고 있는 1주택은 14억원, 살고 있지 않은 1주택은 9억원, 그 외는 4억원에서 최대 9억원 사이입니다. 아래로 갈수록 실제 거주와의 거리가 멀어지는 순서이기도 합니다.
과세 시작선과의 관계
상세본은 별도로 종부세 과세대상 조정 항목에서 1세대 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로는 약 20억원을 초과할 때 종부세가 부과된다고 밝히고 있습니다. 그 외는 공시가격 9억원, 시가로는 약 13억원이 기준입니다.
기본공제금액은 과세표준을 계산할 때 공시가격에서 먼저 빼는 숫자입니다. 그래서 기본공제가 얼마인지가 사실상 세금이 시작되는 지점을 정합니다. 거주용 1주택자가 14억원까지는 종부세를 내지 않아도 되는 이유이자, 비거주 1주택자가 그보다 훨씬 낮은 지점부터 세금을 내야 하는 이유이기도 합니다.
구체적인 세액까지 계산하려면 공정시장가액비율과 세율표를 함께 봐야 합니다. 이 부분은 뒤이은 기사에서 따로 다룹니다. 여기서는 출발선 자체가 5억원 차이로 갈린다는 점만 짚어 둡니다.
청약과 맞닿는 지점
지금 분양받는 물량은 입주까지 몇 년이 걸립니다. 입주 뒤 그 집에 실제로 들어가 사는지, 아니면 다른 사정으로 세를 주는지에 따라 종부세 기본공제가 14억원과 9억원 사이에서 갈릴 수 있다는 뜻입니다.
특히 거주의무 기간이 붙은 상한제 물량은 애초에 비거주라는 선택지 자체가 제한돼 있습니다. 반대로 거주의무가 없는 물량은 입주 후 거주와 임대 가운데 선택할 수 있는데, 이번 개편안이 그 선택의 세금 무게를 지금보다 훨씬 무겁게 만듭니다.
확정된 법은 아직 아닙니다. 8월 안에 입법예고를 거쳐 9월 정기국회에 제출되는 정부안 단계이고, 시행은 2027년부터로 예정돼 있습니다. 국회 심의 과정에서 숫자가 조정될 가능성은 열어 두고 보시면 좋겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
