APT margin 부동산 뉴스
다주택 양도세 중과 2028년까지 유예, 2029년 원상복귀
서울 아파트 단지 전경. 자료 픽사베이
다주택자에게 붙는 양도세 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때 기본세율에 추가로 얹는 세율입니다. 지금은 2주택자 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다. 이번 개편안은 이 추가세율을 2027년과 2028년 두 해 동안 낮췄다가 2029년부터 다시 지금 수준으로 되돌립니다.
왜 유예를 두었나
상세본은 이 조치를 종부세 정상화에 따른 매도 기회 부여라고 설명합니다. 종부세 쪽에서 공정시장가액비율과 세율이 오르면 다주택자의 보유 부담이 커지는데, 그 부담을 줄이는 방법으로 매도를 고려할 수 있도록 양도세 쪽 문턱을 잠시 낮춰 준다는 논리입니다.
적용 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택입니다. 짧게 보유했다가 파는 경우는 이 완화의 대상이 아닙니다.
연도별 추가세율
현행 기준으로 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다. 2027년에는 이 추가세율이 2주택자 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트로 낮아집니다.
2028년에는 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트로 소폭 다시 오릅니다. 그리고 2029년부터는 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트로 지금 수준으로 완전히 돌아갑니다.
2026년 중에 이미 중과를 적용받아 판 물건도 이번 완화 대상에 포함된다고 상세본은 밝히고 있습니다. 다만 구체적으로 어떤 방식으로 반영되는지는 상세본에 더 나온 내용이 없어서, 시행령이나 후속 안내를 지켜봐야 하는 부분입니다.
매물이 언제 나올까
이론상으로는 2027년과 2028년 두 해가 다주택자에게는 가장 낮은 문턱입니다. 종부세 부담은 2027년부터 이미 오르기 시작하는데 양도세 중과는 이때 가장 낮으니, 두 압력이 겹치는 시기에 매도를 결심하는 다주택자가 늘어날 가능성이 있습니다.
다만 2028년에는 종부세 쪽 공정시장가액비율이 3주택 이상 기준으로 80%까지 한 번 더 오르고, 양도세 중과 완화 폭도 2027년보다는 줄어듭니다. 그래서 매도 압력이 가장 센 시점을 한 해로 특정하기는 어렵고, 보유자 각자의 상황에 따라 갈릴 것으로 보입니다.
조정대상지역에 있는 매입임대 아파트를 등록해 둔 경우는 다른 일정이 적용됩니다. 이쪽은 2026년 10월 1일부터 단계적으로 중과배제와 장기보유특별공제 우대가 줄어드는 별도의 표를 따르므로, 앞서 설명한 일반 다주택자 중과 유예표와 혼동하지 않아야 합니다.
청약자 쪽에서 볼 지점
다주택자의 매도가 늘어나면 그만큼 기존 아파트 매물이 시장에 나올 수 있습니다. 신규 청약과 기존 주택 매물은 다른 시장이지만, 매물이 늘어 기존 시세가 눌리면 신규 분양가와의 격차, 즉 안전마진 계산에도 영향을 줄 수 있습니다.
다만 이번 완화는 어디까지나 조정대상지역 안에서, 2년 이상 보유한 주택에만 적용됩니다. 비조정대상지역 물건이나 짧게 보유한 물건에는 해당하지 않는다는 점을 함께 봐야 합니다.
확정 전 단계
이 표 역시 아직 국회를 거치지 않았습니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고가 진행되고 9월 3일 이전 정기국회에 제출되는 절차가 남아 있습니다. 유예 폭이나 적용 기간이 국회 심의 과정에서 바뀔 가능성은 열어 두어야 합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
