APT margin 부동산 뉴스
사라진 30억 문턱, 최종안이 택한 것은 과세표준 구간표
논의 단계의 공시가격 30억원 기준선과 확정된 정부안의 구간별 누진표. APT margin 편집
공시가격 30억원이라는 문턱은 최종안에 없었습니다. 8월 3일 재정경제부가 공개한 2026년 세제개편안 상세본을 열어 보면, 초고가 주택을 하나의 금액으로 가르는 장치가 아예 등장하지 않습니다. 그 자리를 채운 것은 과세표준 구간마다 세율이 달라지는 누진표입니다. 논의 단계에서 흘러나온 숫자와 확정된 정부안이 어디서 갈렸는지 맞춰 봤습니다.
7월 말에는 30억이었습니다
지난달 30일 당정협의를 전후해 나온 보도는 초고가 주택의 기준선을 공시가격 30억원으로 잡는 방향이었습니다. 실거래로 환산하면 40억원대 중반이라는 설명이 따라붙었습니다. 이 숫자는 발표 전까지 개편의 윤곽을 특정한 거의 유일한 값이었습니다.
다만 보도마다 숫자가 달랐습니다. 30억원으로 전한 매체가 있었고 35억원을 든 곳도, 45억원을 든 곳도 있었습니다. 같은 사안을 두고 세 가지 값이 동시에 돌아다녔다는 사실은 그 시점에 확정된 선이 없었다는 뜻으로 읽는 편이 맞아 보입니다.
논의 단계의 숫자를 확정처럼 옮기지 않는다는 원칙을 그때도 적어 두었습니다. 결과적으로 그 판단이 맞았습니다. 최종안은 단일 기준선이라는 형식 자체를 택하지 않았습니다.
이 대목은 앞으로도 반복될 여지가 있습니다. 세법 개정은 발표 전까지 여러 안이 병렬로 검토되고, 그 과정에서 특정 숫자만 먼저 시장에 도착합니다. 도착한 숫자가 최종안에 남는지는 별개의 문제입니다.
당시 함께 거론된 항목도 두 가지 더 있었습니다. 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70% 이상으로 올린다는 방향과, 1주택자의 장기보유특별공제에 10억원 한도를 붙인다는 내용이었습니다. 이 둘은 결과적으로 최종안에도 남았지만 형태가 조금씩 달라졌습니다.
공정시장가액비율은 70%로 확정됐고 3주택 이상과 조정대상지역 보유자에 한해 2028년 이후 80%가 붙었습니다. 10억원이라는 값은 장기보유특별공제가 아니라 새 이름인 장기거주소득공제의 한도로, 그것도 2029년 이후에 적용되는 값으로 자리를 잡았습니다. 방향은 맞았고 위치는 달랐던 셈입니다.
최종안에 담긴 것은 구간별 누진표
상세본의 종합부동산세 항목은 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 단계적으로 일원화한다고 적었습니다. 2028년 이후 적용되는 표를 그대로 옮기면 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원에서 6억원 0.7%, 6억원에서 12억원 1.3%, 12억원에서 25억원 2.0%, 25억원에서 50억원 3.0%, 50억원에서 94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%입니다.
여기서 실제로 손을 댄 구간은 6억원에서 12억원입니다. 상세본은 이 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 올린다고 명시했습니다. 나머지 구간은 주택 수로 갈라져 있던 두 개의 표를 하나로 합치는 과정에서 값이 정리된 쪽에 가깝습니다.
표의 단위는 과세표준입니다. 시세도 아니고 공시가격도 아닙니다. 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해야 비로소 이 표에 얹을 숫자가 나옵니다. 30억이라는 값을 그대로 대입할 자리가 표 안에 없는 이유가 여기 있습니다.
공정시장가액비율은 따로 움직입니다. 1세대 1주택자와 지방의 1주택 및 2주택자는 60%에서 2027년 이후 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 60%에서 2027년 70%를 거쳐 2028년 이후 80%가 됩니다. 세부담 상한도 150%에서 200%로 올라갑니다.
법인은 별도로 적혔습니다. 현행 2.7%와 5.0% 단일세율에서 2027년 3.5%와 5.0%, 2028년 이후에는 5.0% 단일세율로 정리됩니다.
누진표와 단일 컷오프는 다르게 작동합니다
형식이 왜 중요한지부터 짚습니다. 단일 컷오프는 선 하나로 안과 밖을 가릅니다. 그 선을 1원이라도 넘으면 다른 세계로 넘어가고, 조금 못 미치면 아무 일도 일어나지 않습니다. 그래서 선 근처에서 값이 뭉치고, 선을 넘지 않으려는 조정이 시장에서 벌어집니다.
누진 구간표는 그렇게 작동하지 않습니다. 과세표준이 어느 구간에 들어가면 그 구간을 넘은 부분에만 해당 세율이 붙습니다. 12억원을 갓 넘겼다고 해서 전체 과세표준에 2.0%가 한꺼번에 적용되지는 않습니다. 부담은 계단이 아니라 완만한 기울기로 올라갑니다.
이 차이는 실무에서 체감으로 나타납니다. 컷오프 방식이라면 기준선 바로 아래 물건과 바로 위 물건의 값 차이가 벌어지지만, 구간표에서는 그런 절벽이 생기지 않습니다. 대신 구간이 올라갈수록 부담이 꾸준히 늘어나는 구조가 됩니다.
정부가 왜 구간표를 택했는지는 상세본에 직접 적혀 있지 않습니다. 다만 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화한다는 문장과 함께 놓고 보면, 몇 채인지가 아니라 얼마짜리인지로 기준을 옮기는 작업 자체가 구간표와 어울린다는 점은 분명합니다.
부담이 한 해에 얼마나 뛸 수 있는지에 대한 뚜껑도 함께 손봤습니다. 해당 연도의 재산세와 종부세 합계가 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 제한하던 세부담 상한이 200%로 올라갑니다. 상한이 높아지면 공시가격이 크게 오른 해의 반영 속도가 빨라집니다.
반대로 완충 장치도 넓혔습니다. 종부세 납부유예의 소득요건을 1,000만원 상향하고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득요건을 아예 적용하지 않습니다. 납세담보로 납세보증보험을 제공하면 보증보험료를 한도로 이자상당가산액을 감면하는 내용도 들어갔습니다.
기준선처럼 보이는 숫자는 다른 곳에 있었습니다
단일 컷오프가 없다고 해서 문턱이 전혀 없는 것은 아닙니다. 과세 대상을 정하는 선은 따로 적혀 있습니다. 1세대 1주택자는 주택 공시가격이 14억원을 넘을 때 종합부동산세가 부과되며, 상세본은 이를 시가로 약 20억원이라고 병기했습니다.
그 외의 경우는 주택가액 합계액 공시가격 9억원 초과일 때 부과되고 시가로는 약 13억원입니다. 이 선은 현행 유지입니다. 새로 움직인 쪽은 1주택 구간이고, 그마저도 12억원에서 14억원으로 올라간 방향입니다.
기본공제금액은 거주 여부로 갈립니다. 거주용 1주택은 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주 1주택은 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 같은 한 채라도 사는 집인지 아닌지에 따라 공제가 5억원 벌어집니다. 그 외 주택의 기본공제는 4억원에 더해, 5억원에 거주용 주택가액을 주택가액 합계액으로 나눈 비율을 곱한 값을 더하는 방식으로 새로 짜였습니다.
그렇다면 30억원이라는 숫자는 최종안에서 완전히 사라졌을까요. 그렇지는 않습니다. 다만 위치가 정반대입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 대해 양도소득세 기본공제를 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올린다는 조항에 등장합니다. 부담을 지우는 선이 아니라 혜택을 주는 상한으로 쓰였습니다.
같은 숫자가 정반대 자리에 쓰였으니, 30억이라는 값만 보고 기사를 읽으면 방향을 거꾸로 잡을 수 있습니다.
800만원과 600만원, 그리고 20억원과 10억원
발표 이후 보도에서 자주 섞인 숫자가 있습니다. 800만원과 600만원입니다. 이 둘은 종합부동산세 세액공제 한도입니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 새로 생깁니다. 지금까지 이 공제에는 금액 한도가 없었습니다.
세액공제 자체도 구조가 바뀝니다. 보유 기간에 따른 공제를 거주 기간에 따른 공제로 전환합니다. 2027년에는 기존 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 공제율을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고 연령별 공제와 합한 공제율 한도는 80%입니다.
20억원과 10억원은 다른 세목의 숫자입니다. 양도소득세 쪽 장기거주소득공제의 한도로, 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다. 한도가 없던 자리에 상한이 붙는다는 점만 800만원과 600만원의 경우와 같습니다.
두 세목을 섞으면 계산이 어긋납니다. 하나는 해마다 내는 보유세의 세액공제 한도이고, 다른 하나는 팔 때 한 번 정산하는 양도세의 소득공제 한도입니다. 단위가 만원과 억원으로 다른 이유도 여기 있습니다.
이름도 함께 바뀝니다. 현행 장기보유특별공제는 주택과 주택 외로 이원화돼 주택은 장기거주소득공제, 주택 외는 장기보유소득공제로 명칭이 정리됩니다.
확정까지 남은 절차
이 내용은 아직 정부안입니다. 상세본이 밝힌 일정은 8월 4일부터 8월 20일까지 16일간 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 정기국회 제출입니다. 개정 대상 법률은 국세기본법과 소득세법, 종합부동산세법을 포함해 모두 11개이고 관세법이 한 건 포함돼 있습니다.
국회 심의에서 숫자가 바뀐 전례는 적지 않습니다. 특히 공제 한도와 세율 구간은 논의 과정에서 조정되기 쉬운 항목으로 보입니다. 지금 나온 표를 최종 확정치로 옮겨 적어 두면 나중에 두 번 고쳐야 할 가능성이 있습니다.
그래서 이 시점에 정리해 둘 것은 값이 아니라 구조입니다. 과세표준을 만드는 세 단계, 즉 공시가격과 기본공제와 공정시장가액비율이 각각 어디로 움직이는지, 그리고 거주 여부가 어느 항목에 붙는지입니다. 값은 국회를 통과한 뒤에 다시 맞춰 넣으면 됩니다.
청약을 준비하는 쪽에서 지금 붙잡아 둘 항목은 세 가지 정도로 좁혀집니다. 자기 물건의 공시가격이 1세대 1주택 과세 시작선인 14억원에서 얼마나 떨어져 있는지, 입주 이후 실제로 거주할 것인지, 그리고 언제 팔 계획인지입니다. 세 답이 정해지면 표의 어느 줄을 읽어야 하는지가 정해집니다.
반대로 지금 굳이 하지 않아도 될 일도 분명합니다. 확정되지 않은 세율표로 몇 년 뒤의 세액을 계산해 두는 작업입니다. 국회를 통과하기 전의 표는 재료일 뿐이고, 재료가 바뀌면 결과도 통째로 다시 만들어야 합니다.
30억이라는 숫자가 지워진 자리를 무엇이 채웠는지만 기억해 두어도, 앞으로 나올 보도를 읽는 속도가 달라질 것으로 보입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
