APT margin 부동산 뉴스
역대 최악과 절반의 개편, 세제개편안에 붙은 반론들
같은 개편안을 두고 과하다는 평가와 물러섰다는 평가가 함께 나왔다. APT margin 편집
8월 3일 발표된 2026년 세제개편안을 두고 반론이 양쪽에서 나왔습니다. 한쪽은 너무 과하다고 하고 다른 한쪽은 오히려 물러섰다고 합니다. 정부는 거주용 1주택은 지속 보호하면서 비거주 주택과 일정 가액 이상의 주택에 대한 과세를 정상화하는 것이라고 설명합니다. 실제로 어떤 지적이 나왔는지, 그리고 그 지적이 조문의 어느 대목에 걸리는지 정리했습니다.
역대 최악이라는 표현
국민의힘은 이번 개편안을 역대 최악의 세제개편이라고 했습니다. 보유세와 거래세를 동시에 올리는 방식이라는 것이 비판의 출발점입니다.
구체적인 우려는 두 갈래입니다. 하나는 매물 잠김입니다. 파는 쪽의 세 부담이 크면 집을 내놓을 이유가 줄어들고, 그러면 시장에 나오는 물건이 오히려 감소한다는 논리입니다. 보유 부담을 올려 매물을 끌어내겠다는 정부의 의도와 정반대의 결과가 나온다는 지적입니다.
다른 하나는 세입자 전가입니다. 임대인의 보유 부담이 늘면 그 비용이 임대료로 넘어간다는 것입니다. 이 주장은 보유세 인상 논의가 나올 때마다 반복돼 온 쟁점이기도 합니다.
조문과 대조하면 한 대목은 결이 다릅니다. 개편안은 다주택자의 조정대상지역 주택 양도세 중과를 2027년과 2028년에 한시 완화하는 내용을 담고 있습니다. 2주택자는 20%포인트 가산에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아집니다. 거래세를 동시에 올린다는 지적과는 방향이 다른 항목이라, 이 부분은 심의 과정에서 다시 다뤄질 여지가 있습니다.
반대편에서 온 비판
참여연대 조세재정개혁센터는 정반대 쪽에서 문제를 제기했습니다. 다주택자 양도세 중과 유예를 2028년까지 다시 연장한 것을 비판했습니다.
중과 유예는 원래 다주택자에게 매도 기회를 주기 위한 한시 조치였습니다. 상세본도 종부세 정상화에 따른 매도 기회 부여를 이유로 들었습니다. 문제는 이 한시 조치가 반복해서 연장돼 왔다는 점입니다.
개편안의 표를 보면 3주택 이상 보유자의 가산세율은 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트로 낮아졌다가 2029년 이후 다시 30%포인트로 돌아갑니다. 되돌아오는 시점이 명시돼 있기는 하지만, 그 시점이 또 밀릴지 여부는 그때 가서 판단할 문제로 남습니다.
여기에 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 우대가 단계적으로 폐지되는 항목이 함께 놓여 있습니다. 완화와 강화가 같은 페이지에 있는 셈이라, 어느 쪽에 무게를 두고 읽느냐에 따라 평가가 갈립니다.
임대주택과 미분양주택에 대한 양도세 과세특례도 손질 대상에 올랐습니다. 과거 특정 시기에 취득한 물건에 대해 기한 없이 적용되던 특례에 적용기한이 붙습니다. 수도권 아파트는 2029년 12월 31일까지, 그 외는 2031년 12월 31일까지 양도하는 분에 한해 인정하는 방식입니다.
이런 항목들을 함께 놓고 보면, 다주택 쪽 조치가 완화 일변도라고 보기는 어렵습니다. 다만 매도 유인을 주는 조치와 장기 보유의 문턱을 높이는 조치가 섞여 있어, 어느 쪽 효과가 먼저 나타날지는 시행 이후에 확인할 문제로 남습니다.
절반의 개편이라는 지적
경향신문은 이번 개편을 절반의 개편이라고 평가했습니다. 근거는 기본공제금액입니다. 1세대 1주택 거주용의 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올랐다는 점을 짚었습니다.
공제가 올라가면 같은 공시가격에서 과세표준이 줄어듭니다. 이 지적은 마포와 용산, 성동의 30억원대 아파트에서 오히려 세 부담이 낮아지는 결과가 나온다는 내용으로 이어졌습니다. 보유세를 정상화한다고 했는데 정작 고가 구간의 일부에서 부담이 줄어든다면 방향이 어긋난다는 것입니다.
조문을 보면 근거는 분명합니다. 1세대 1주택자의 과세 시작선이 공시가격 12억원 초과에서 14억원 초과로 올라갔고, 상세본은 이를 시가로 약 20억원이라고 병기했습니다. 거주하는 1주택자에게는 완화가 맞습니다.
반대편의 숫자도 같은 조항에 있습니다. 비거주 1주택의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 즉 같은 조항이 거주자에게는 2억원을 더 주고 비거주자에게서는 3억원을 걷어 가는 구조입니다. 절반의 개편이라는 표현은 이 두 방향 가운데 한쪽만 보면 나오기 어려운 평가입니다.
다만 같은 조문의 다른 쪽에는 공정시장가액비율 상향과 과세표준 6억원에서 12억원 구간의 세율 인상, 세부담 상한 200% 조정이 함께 들어 있습니다. 공제가 올라간 효과와 이 항목들이 올린 효과가 개별 물건에서 어떻게 상쇄될지는 공시가격 구간에 따라 다르게 나타날 것으로 보입니다.
정부가 든 논리
재정경제부의 설명은 두 문장으로 요약됩니다. 부동산세제의 합리화를 위해 비거주주택과 일정가액 이상의 주택에 대한 종부세와 양도세 부담을 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호한다는 것입니다.
실제 조문도 그 구도를 따릅니다. 거주용 1주택의 기본공제는 14억원으로 오르고 비거주 1주택은 9억원으로 내려갑니다. 세액공제는 보유 기간 기준에서 거주 기간 기준으로 바뀌고, 양도세의 장기보유특별공제는 주택에 대해 장기거주소득공제로 이름과 내용이 함께 바뀝니다.
단계적 시행도 강조된 대목입니다. 2027년에 한 차례, 2028년에 다시 한 차례 적용되는 구조이고 비사업용 토지 과세는 1년 유예를 둔 뒤 2028년에 시행됩니다. 급격한 변화를 피하겠다는 설계로 읽힙니다.
세수 쪽 숫자도 함께 공개됐습니다. 이번 세법 개정에 따른 5년간 세수효과는 3조 4,430억원입니다. 연도별로는 2027년 7,812억원, 2028년 1조 8,893억원, 2029년 4,882억원, 2030년 642억원, 2031년 2,201억원입니다. 이 가운데 종합부동산세가 2조 1,815억원을 차지합니다.
고령자와 장기거주자를 위한 완충도 함께 들어갔습니다. 종부세 납부유예의 소득요건을 1,000만원 상향하고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득요건을 적용하지 않는 내용입니다.
같은 문서에 함께 담긴 완화 항목
강화 조항만 놓고 읽으면 그림이 한쪽으로 기웁니다. 상세본에는 완화로 분류할 항목도 여럿 들어 있습니다. 어느 쪽을 먼저 보느냐에 따라 평가가 갈리는 이유이기도 합니다.
장기 거주자 쪽이 먼저입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 대해 양도소득세 기본공제를 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올립니다. 열 배입니다.
고령 1주택자에게는 한시 특례가 신설됐습니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%, 2028년 30%의 양도세를 감면합니다. 한도는 각각 5억원과 3억원이고, 양도일부터 5년 안에 수도권으로 되돌아오면 감면세액을 추징합니다.
지방 쪽 특례도 넓어집니다. 세컨드홈 과세특례의 대상 지역이 비수도권 전 지역으로 확대되고, 인구감소지역의 수도권 접경 가액 기준이 공시가격 4억원에서 6억원으로, 인구감소관심지역이 4억원에서 6억원으로 올라갑니다. 1주택 특례의 적용기한도 3년 연장됩니다.
부득이한 사유로 살지 못한 기간을 거주기간으로 인정하는 조항도 완화 쪽입니다. 취학이나 직장 변경과 전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 학교폭력 피해로 인한 전학, 부모 봉양 같은 사유로 다른 시나 군으로 옮긴 경우 최장 3년까지 인정합니다.
결국 같은 문서 안에 강화와 완화가 함께 들어 있습니다. 국민의힘은 강화 조항을, 참여연대는 완화 조항을, 경향신문은 기본공제 인상을 각각 문제 삼았습니다. 세 비판이 서로 충돌하는 것처럼 보이는 것도 이 때문입니다.
국회로 넘어가면
지금까지의 내용은 전부 정부안입니다. 입법예고가 8월 4일부터 8월 20일까지 16일간이고, 8월 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회에 제출됩니다. 개정 대상 법률은 관세법을 포함해 모두 11개입니다.
반론이 걸리는 조문은 서로 다릅니다. 매물 잠김과 세입자 전가 우려는 종부세의 기본공제와 공정시장가액비율 쪽이고, 중과 유예 비판은 소득세법의 중과세율 표이며, 절반의 개편이라는 지적은 기본공제금액 조항입니다. 심의 과정에서 어느 조문이 먼저 흔들릴지는 지켜볼 대목입니다.
국회 심의에서 정부안의 숫자가 조정된 사례는 여러 차례 있었습니다. 특히 공제 한도와 세율 구간은 협상에서 움직이기 쉬운 항목으로 보입니다. 지금 나온 표가 그대로 법이 된다고 전제하고 계산을 짜 두면 다시 고칠 일이 생길 수 있습니다.
논쟁의 결이 다르다는 점도 함께 봐 둘 대목입니다. 국민의힘의 지적은 부담의 총량이 과하다는 쪽이고, 참여연대의 지적은 다주택자에게 준 완화가 과하다는 쪽입니다. 두 비판은 서로 반대 방향을 가리키므로, 심의 과정에서 어느 한쪽을 받아들이면 다른 쪽의 불만은 커지는 구조입니다.
경향신문의 지적은 또 다른 자리에 있습니다. 방향이 아니라 세기의 문제, 즉 정상화를 내걸었는데 고가 구간 일부에서는 오히려 부담이 줄어드는 결과가 나온다는 점입니다. 이 지적은 기본공제금액 하나만 되돌려도 성격이 달라지는 종류입니다.
청약을 준비하는 입장에서는 확정된 규칙과 논쟁 중인 규칙을 구분해 두는 것이 실익이 큽니다. 거주 여부를 기준으로 삼는 설계는 개편안 전반에 걸쳐 반복되므로, 세부 숫자가 바뀌더라도 이 축 자체는 남을 가능성이 있어 보입니다.
확정된 것과 확정되지 않은 것을 섞어 읽지 않는 것이 지금 단계에서 가장 값싼 대비로 보입니다. 표는 아직 정부안이고, 반론은 아직 반론입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
