APT margin 부동산 뉴스
서울 주택분 재산세 15% 증가, 고지서에 먼저 온 보유세
서울시 7월 재산세 2조 6,387억원, 주택분은 전년 대비 15% 증가. APT margin 편집
논의는 아직 끝나지 않았는데 고지서는 이미 나갔습니다. 서울시가 7월에 부과한 재산세는 2조 6,387억원이고, 주택분은 전년보다 15% 늘었습니다. 송파구는 20.3% 올랐습니다. 보유세를 어떻게 손볼지 토론회가 열리는 동안, 공시가격이 먼저 움직여 세액을 밀어 올린 셈입니다.
고지서가 오른 이유는 공시가격
출발점은 공시가격입니다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.13% 올랐고, 서울은 18.6% 올랐습니다. 전국 평균의 두 배가 넘습니다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 매깁니다. 세율이 그대로여도 공시가격이 오르면 세액이 따라 오릅니다. 올해 서울의 고지서가 두꺼워진 이유가 여기 있습니다.
구별로는 편차가 큽니다. 송파구가 20.3% 올랐다는 보도가 나왔습니다. 공시가격 상승폭이 컸던 지역일수록 체감이 큽니다.
납부 일정과 분납 기준
주택분 재산세는 두 번에 나눠 냅니다. 1기분이 7월 16일부터 7월 31일까지, 2기분이 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
나누는 기준은 세액입니다. 주택분 재산세액이 20만원을 넘으면 총세액의 절반씩을 7월과 9월에 각각 부과합니다. 20만원 이하이면 7월에 전액을 부과합니다.
기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 7월분 납부 기한이 이달 31일이니 아직 내지 않으셨다면 날짜를 확인하시기 바랍니다.
1주택자에게 적용되는 완충 장치
1세대 1주택자에게는 별도의 공정시장가액비율이 적용됩니다. 올해 기준으로 시가표준액 3억원 이하는 43%, 3억원 초과 6억원 이하는 44%, 6억원 초과는 45%입니다. 다주택자와 법인에 적용되는 비율보다 낮게 설계된 구간입니다.
주택 공시가격 9억원 이하 1주택자에게는 특례세율이 적용됩니다. 지난해와 같은 조건이라 이 구간의 세 부담은 줄어드는 방향입니다.
세부담상한제도 작동합니다. 주택 공시가격 3억원 이하는 전년 세액의 105%, 3억원 초과 6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%를 넘겨 부과하지 않습니다. 공시가격이 크게 올라도 한 해에 뛸 수 있는 폭에 뚜껑이 있다는 뜻입니다.
다만 이 뚜껑은 한 해치입니다. 상한에 걸려 이월된 몫은 다음 해로 넘어가므로, 공시가격 상승이 이어지면 부담도 계단식으로 따라 오릅니다.
세제개편과 어떻게 맞물리나
지금 논의되는 개편안의 축 하나가 공정시장가액비율입니다. 종합부동산세 쪽에서 현행 60%를 70% 이상으로 올리는 방안이 거론된다고 보도됐습니다. 재산세와 종부세는 다른 세목이지만 계산 구조는 같습니다. 비율을 올리면 같은 공시가격에서 과세표준이 커집니다.
즉 올해 고지서는 공시가격 상승만 반영된 결과이고, 개편안이 확정되면 비율이라는 두 번째 변수가 더해집니다. 두 변수가 같은 방향으로 움직이면 체감은 산술적 합보다 큽니다.
초고가 구간의 기준선으로 공시가격 30억원이 거론되고 있지만, 재산세는 그 아래 구간에도 넓게 걸립니다. 고가주택만의 이야기로 읽기 어려운 이유입니다.
청약자가 계산에 넣을 것
신규 분양을 계약하면 보유세는 입주 이후에 시작됩니다. 그런데 지금 접수하는 물량의 입주는 2029년과 2031년입니다. 그 시점의 공시가격과 세율 체계는 지금과 다를 가능성이 큽니다.
그래서 분양가와 실거래의 간격만 보고 계산을 끝내면 절반입니다. 입주 후 몇 년치 보유 비용까지 넣어야 총액이 나옵니다. 특히 거주의무가 붙어 임대를 놓을 수 없는 물량은 보유 비용을 전부 자기가 떠안습니다.
올해 서울 공시가격이 18.6% 오르는 동안 지방의 여러 시장은 실거래가 내려앉았습니다. 같은 세제 변화도 지역에 따라 다르게 닿습니다. 자기 물건이 어느 쪽인지부터 확인하시기 바랍니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
