APT margin 부동산 뉴스
초고가 기준선 공시가격 30억, 세제개편안이 그리는 세 갈래
초고가 주택 기준선으로 거론된 공시가격 30억원. 실거래가로는 40억원대 중반이다. APT margin 편집
숫자 하나가 먼저 나왔습니다. 공시가격 30억원입니다. 7월 30일 당정협의를 거쳐 정부가 초고가 주택의 기준선을 이 선으로 잡는 방향으로 논의한 것으로 알려졌다고 문화일보가 보도했습니다. 실거래가로 환산하면 40억원대 중반입니다. 세제개편안 발표가 7월 말에서 8월 초로 예고된 상황에서, 개편의 윤곽을 처음으로 특정한 숫자입니다.
기준선이 왜 먼저 나왔나
이번 개편의 방향은 몇 주 전부터 예고돼 있었습니다. 헤럴드경제 보도에 따르면 김용범 대통령실 정책실장은 부동산 과세를 정상화해야 한다면서 보유세와 양도세를 조정하는 것은 필요하고 옳은 방향이라고 말했습니다. 이재명 대통령도 우리나라의 보유세가 대체로 낮아 서구 선진국이 하는 것처럼 보유 부담을 주는 게 맞겠다고 언급했습니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관의 발언은 더 구체적이었습니다. 실거주하지 않는 주택 보유에까지 인센티브를 줄 필요는 없다는 것이 요지입니다. 보유 자체보다 실거주 여부로 세 부담을 가르겠다는 신호입니다.
방향은 잡혔는데 대상이 모호했습니다. 초고가 주택의 세 부담을 강화하겠다고 해도 어디부터가 초고가인지가 정해지지 않으면 시장은 움직이지 않습니다. 이번에 나온 공시가격 30억원은 그 빈칸을 메운 숫자입니다.
다만 확정이 아닙니다. 보도에 따르면 당정은 협의 내용의 공개를 피했고, 정부 쪽 의견을 들어 달라는 표현만 남겼습니다. 최종안은 발표를 봐야 합니다.
종부세, 주택 수에서 주택 가액으로
종합부동산세에서 거론되는 변화는 두 갈래입니다. 하나는 초고가 구간을 새로 만들어 과세표준과 세율을 손보는 방안입니다. 지금까지 종부세는 몇 채를 가졌는지를 중심으로 짜였는데, 얼마짜리를 가졌는지로 축을 옮기는 그림입니다.
다른 하나는 공정시장가액비율입니다. 문화일보 보도에 따르면 현행 60%인 비율을 70% 이상으로 높이는 방안이 논의됐습니다. 이 비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 만드는 계수라, 공시가격과 세율을 그대로 두어도 비율만 올리면 세 부담이 늘어납니다. 60%에서 70%로 가면 과세표준이 약 17% 커집니다.
다주택자 종부세 최고세율은 현재 5.0%입니다. 헤럴드경제 보도는 세율 인상과 공정시장가액비율 상향이 함께 거론된다고 전했습니다.
주택 수 중심에서 가액 중심으로 옮기면 계산이 뒤바뀌는 집단이 생깁니다. 파이낸셜뉴스가 정리한 30억 한 채와 10억 세 채라는 표현이 이 쟁점을 압축합니다. 지방에 여러 채를 가진 사람과 서울에 한 채를 가진 사람 중 누가 더 무겁게 낼 것인지의 문제입니다.
1주택 장기보유특별공제에 한도가 붙나
양도소득세 쪽에서 나온 숫자는 10억원입니다. 문화일보 보도에 따르면 1주택자의 장기보유특별공제를 10억원 한도로 제한하는 방식이 거론됐습니다.
장기보유특별공제는 오래 보유하고 거주할수록 양도차익에서 빼 주는 제도입니다. 1주택자는 보유와 거주를 합쳐 최대 80%까지 공제받습니다. 여기에 금액 한도를 씌우면, 차익이 아주 큰 고가주택에서만 공제가 잘립니다.
이 방향은 앞서 세제 토론회에서 나온 논의와 이어집니다. 헤럴드경제는 양도세에서 장기보유특별공제 개편이 핵심이며 단순 보유보다 실거주에 집중하는 방향이라고 전했습니다.
등록임대사업자 쪽도 손질 대상으로 거론됩니다. 임대기간이 끝난 뒤 다주택 양도세 중과에서 빼 주던 혜택을 조정할 것으로 예상된다는 보도가 있습니다.
청약자에게 무엇이 걸리나
당장 청약 계산서를 바꾸는 항목은 많지 않습니다. 공시가격 30억원이라는 기준선은 실거래 40억원대 중반의 주택에 걸리는 선이고, 지금 청약 시장에 나오는 물량의 대부분은 그 아래입니다.
다만 두 갈래로는 닿습니다. 첫째는 실거주 요건의 무게입니다. 실거주하지 않는 보유에 혜택을 줄 이유가 없다는 기조가 세법에 반영되면, 거주의무가 붙은 상한제 물량과 그렇지 않은 물량의 계산이 지금보다 더 갈립니다. 이번 주 접수하는 물량 중에도 거주의무 5년이 붙은 상한제 무순위가 있습니다.
둘째는 보유세입니다. 공정시장가액비율이 오르면 초고가가 아닌 구간에서도 보유 부담이 조금씩 올라갑니다. 입주까지 4년에서 5년이 걸리는 신규 분양은 잔금과 입주 이후의 보유 비용까지 계산에 넣어야 합니다.
반대로 거래세가 어떻게 될지는 아직 열려 있습니다. 보유세를 올리면 매물이 나오도록 양도세를 낮춰야 한다는 의견과, 실제 발생한 차익에는 제대로 매겨야 한다는 의견이 세제 토론회에서 맞섰습니다.
확정되지 않은 것을 확정으로 읽지 않기
지금 나와 있는 숫자는 대부분 논의 단계입니다. 공시가격 30억원도, 공정시장가액비율 70% 이상도, 장기보유특별공제 10억원 한도도 보도에서 거론됐다는 수준입니다. 국회 심의를 거쳐야 하고, 그 과정에서 숫자가 달라진 전례도 많습니다.
그래서 이 단계에서 할 일은 계산을 다시 짜는 것이 아니라, 어떤 항목이 내 계산서에 걸리는지를 미리 골라 두는 일입니다. 실거주 여부, 보유 예정 기간, 입주 시점의 공시가격 구간이 그 항목들입니다.
발표가 나오면 확정된 수치로 다시 정리해 올리겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
