APT margin 부동산 뉴스
상반기 청약 결산, 아크로 1,099대 1과 미분양 6만 5천의 공존
2026년 상반기 청약 시장. 같은 반년에 세 자릿수 경쟁률과 6만 가구대 미분양이 공존했다. APT margin 편집
2026년 상반기 청약 시장의 성적표가 나왔습니다. 전국 52,963가구 공급에 1순위 통장 283,619개가 접수됐습니다. 평균으로는 5대 1 남짓인데, 평균은 이 시장을 설명하지 못합니다. 서초 아크로 드 서초가 1,099대 1을 찍는 동안, 전국 미분양은 6만 5천 가구를 유지했습니다.
브랜드가 4.5배를 갈랐다
상반기를 관통한 단어는 브랜드 쏠림입니다. 10대 건설사가 지은 단지의 1순위 평균 경쟁률은 9.76대 1, 그 외 건설사는 2.17대 1입니다. 격차가 4.5배로, 작년의 2배에서 더 벌어졌습니다. 경쟁률 상위 10개 단지 중 8곳이 10대 건설사 물량이었습니다.
저희가 매주 단지를 분석하며 확인한 흐름과 같습니다. 같은 주에 접수한 단지라도 브랜드 대단지는 수십 대 1, 중소 건설사 소단지는 미달이 반복됐습니다. 시공사 이름이 입지 못지않은 경쟁 변수가 된 반년이었습니다.
꼭대기와 바닥의 거리
꼭대기는 서울 강남권이었습니다. 아크로 드 서초 1순위 1,099.1대 1, 오티에르 반포 710.23대 1, 북서울자이 폴라리스 428.5대 1입니다. 분양가상한제로 시세보다 눌린 가격에, 당첨만 되면 수억의 안전마진이 보이는 단지들입니다.
바닥은 그대로였습니다. 5월 말 전국 미분양 65,239가구에 준공 후 악성 미분양이 29,350가구입니다. 흥행한 단지조차 계약까지 완주하지 못하는 경우가 늘었습니다. 강서 방화의 래미안 엘라비네는 일반분양 272가구 중 56가구가 계약을 포기했습니다. 당첨은 됐는데 대출 한도가 분양가를 못 따라간 겁니다.
청약 경쟁률과 계약률이 따로 노는 것, 이게 올해 상반기의 특징입니다. 규제가 만든 허수 청약이 경쟁률을 부풀리고, 그 물량이 무순위로 다시 도는 순환입니다. 저희 줍줍 분석에서 반복해 확인한 그 구조입니다.
하반기 셈법
하반기 변수는 셋입니다. 규제지역 확대와 7월 말 예고된 종합 대책, 그리고 금리 인상 가능성입니다. 셋 다 수요를 누르는 쪽이라 경쟁률 숫자는 진정될 수 있습니다.
다만 청약의 본질은 경쟁률이 아니라 마진입니다. 올해 입주 물량이 12년 만에 최저로 줄어드는 상황에서, 상한제로 눌린 분양가의 단지는 경쟁이 줄어들수록 오히려 기회가 됩니다. 경쟁률 몇 대 1이라는 숫자보다, 분양가가 인근 실거래 아래인지를 단지마다 확인하는 것. 하반기에도 기준은 그대로입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
