APT margin 부동산 뉴스
2030년 입주라면, 그때 마주칠 보유세 규칙부터
2027년과 2028년 두 차례에 걸쳐 바뀌는 보유세 골격. APT margin 편집
지금 청약해서 당첨되면 입주는 대체로 2029년에서 2030년입니다. 그 사이에 종합부동산세와 양도소득세의 기본 골격이 두 번 바뀝니다. 2027년에 한 번, 2028년에 다시 한 번입니다. 입주 시점에 어떤 규칙이 살아 있을지, 그리고 그 규칙 안에서 무엇이 세액을 가르는지 정리했습니다. 미리 밝혀 두면, 여기서 특정 단지의 2030년 세액을 숫자로 적지는 않습니다.
세금이 붙기 시작하는 시점
분양 계약은 그 자체로 소유권이 아닙니다. 계약금과 중도금을 넣는 동안에는 보유세 대상이 아니고, 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마쳐야 주택을 가진 사람이 됩니다.
종합부동산세의 납세의무는 매년 6월 1일 기준으로 성립합니다. 상세본이 조정대상지역 일시적 2주택 특례의 적용 시점을 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터라고 적은 것도 같은 기준선입니다.
그래서 입주 연도의 6월 1일을 언제 넘기느냐에 따라 첫 고지서가 한 해 앞당겨지기도 하고 미뤄지기도 합니다. 입주 지정 기간이 상반기인지 하반기인지가 실무에서는 생각보다 큰 차이를 만듭니다.
재산세는 종부세와 별도로 매년 붙습니다. 이번 개편안은 종부세와 양도세를 다루고 있어 재산세 구조를 직접 건드리지는 않았습니다. 다만 두 세목 모두 공시가격을 출발점으로 삼기 때문에, 공시가격이 움직이면 함께 움직입니다.
신축 아파트에는 한 가지 사정이 더 있습니다. 준공 직후에는 공시가격이 아직 고시되지 않아, 첫 공시가격은 대체로 입주 이듬해에 처음 매겨집니다. 그래서 보유세의 실제 크기를 숫자로 확인할 수 있는 시점은 입주보다 한 박자 늦게 옵니다.
이 시차 때문에 입주 초기의 자금 계획에서 보유세가 빠지는 경우가 종종 있습니다. 잔금과 이사, 인테리어가 몰리는 시기에는 눈앞의 지출이 커서 이듬해의 고지서까지 시야에 들어오지 않기 때문입니다.
2028년 이후의 골격
개편안은 단계적 시행을 명시했습니다. 2027년에 한 차례 바뀌고 2028년에 최종 형태로 넘어가는 구조입니다. 2030년 입주라면 2028년 이후의 골격을 그대로 만나게 될 가능성이 큽니다.
종합부동산세 세율은 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화됩니다. 2028년 이후 표는 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원에서 6억원 0.7%, 6억원에서 12억원 1.3%, 12억원에서 25억원 2.0%, 25억원에서 50억원 3.0%, 50억원에서 94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%입니다.
공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 지방의 1주택 및 2주택자가 70%, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자가 80%입니다. 세부담 상한은 200%로 올라가고, 종부세 세액공제 한도는 2028년 이후 600만원입니다.
과세 자체가 시작되는 선은 1세대 1주택자 기준 공시가격 14억원 초과입니다. 상세본은 시가로 약 20억원이라고 적었습니다. 기본공제금액은 거주용 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원입니다.
즉 2030년에 입주해 그 집에 실제로 사는 1주택자라면, 공시가격이 14억원 이하인 동안에는 종부세 자체가 붙지 않는 구조입니다. 재산세는 별개로 계속 붙습니다.
무엇이 세액을 가르는가
이 골격에서 가장 크게 갈리는 변수는 거주 여부입니다. 같은 한 채라도 기본공제가 14억원과 9억원으로 5억원 차이가 납니다. 과세표준이 5억원 줄면 아래쪽 구간의 세율이 통째로 빠지므로, 세액 차이는 단순히 5억원에 한 가지 세율을 곱한 것보다 크게 벌어질 여지가 있습니다.
세액공제도 거주 쪽으로 옮겨 갑니다. 지금은 보유 기간이 길수록 깎아 주지만, 2028년부터는 거주 기간이 기준입니다. 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고 연령별 공제와 더한 한도는 80%입니다. 여기에 600만원이라는 금액 한도가 새로 붙습니다.
거주하지 못한 기간을 거주로 인정해 주는 예외도 마련됐습니다. 1년 이상 계속 거주하던 주택에서 취학이나 직장 변경과 전근, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 부모 봉양 같은 사유로 다른 시나 군으로 주거를 옮긴 경우 그 기간을 최장 3년까지 거주기간으로 봅니다.
재개발과 재건축으로 취득한 신축주택은 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지의 공사기간 가운데 절반을 거주기간으로 인정합니다. 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이던 주택이 대상입니다.
양도 시점의 계산도 같은 방향으로 기울었습니다. 1세대 1주택의 장기거주소득공제는 2028년 거주 연 6%에 보유 연 2%를 더하는 형태를 거쳐 2029년 이후 거주 연 8%만 남고, 최대 80%라는 공제율은 유지됩니다. 다만 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 새로 붙습니다.
금액을 미리 적지 않는 이유
종부세 과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다. 이 가운데 기본공제와 공정시장가액비율은 개편안에 숫자로 적혀 있습니다. 남은 하나가 공시가격입니다.
공시가격은 해마다 조사와 산정을 거쳐 정해집니다. 2030년의 값을 지금 알 방법은 없습니다. 분양가에 임의의 상승률을 곱해 미래 공시가격을 만들고 거기에 세율을 얹으면 숫자야 나오지만, 그 숫자는 가정 위에 세운 가정입니다.
게다가 공시가격은 시세를 그대로 옮긴 값이 아니라 시세의 일정 비율로 정해지고, 그 비율 자체가 정책으로 조정돼 온 항목입니다. 시세를 맞혀도 공시가격은 빗나갈 수 있습니다. 변수가 둘이면 오차는 더해지는 것이 아니라 곱해집니다.
그래서 이 글에서는 세액을 계산하지 않습니다. 대신 계산식이 어떻게 생겼는지, 그 안의 어느 칸이 확정이고 어느 칸이 비어 있는지를 표시해 두는 편이 실제로 쓸모가 있다고 봅니다.
숫자가 필요한 시점은 따로 있습니다. 입주 이듬해에 공시가격이 처음 고시되는 때입니다. 그때는 가정이 아니라 실제 값으로 계산할 수 있습니다.
파는 시점까지 내다보면
보유세만 보면 그림의 절반입니다. 언젠가 팔 때의 계산도 같은 개편안 안에서 함께 바뀌었습니다. 현행 장기보유특별공제가 주택과 주택 외로 이원화돼, 주택은 장기거주소득공제라는 이름으로 정리됩니다.
1세대 1주택자의 공제율은 2027년까지 거주 연 4%에 보유 연 4%를 더해 10년에 최대 80%인 현행 구조가 유지됩니다. 2028년에는 거주 연 6%에 보유 연 2%로 무게가 옮겨 가고, 2029년 이후에는 거주 연 8% 하나만 남습니다. 최대 80%라는 천장은 그대로입니다.
즉 2030년에 입주해 그 집에 사는 사람이라면, 거주한 햇수가 곧바로 공제율로 쌓이는 체계를 처음부터 적용받게 됩니다. 반대로 보유만 하고 살지 않은 기간은 공제율에 거의 기여하지 않는 방향입니다.
여기에 금액 한도가 새로 붙습니다. 장기거주소득공제 한도는 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원입니다. 지금까지 이 공제에는 한도가 없었으므로, 차익이 아주 큰 경우에만 실질적으로 걸리는 조항입니다.
장기 거주자를 향한 완화 항목도 함께 들어갔습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 대해서는 양도소득세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다.
고령자를 위한 한시 특례도 마련됐습니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%, 2028년 30%의 양도세 감면을 받습니다. 한도는 각각 5억원과 3억원이며, 양도일부터 5년 안에 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액을 추징합니다.
입주까지 확인해 둘 항목
먼저 공시가격의 위치입니다. 1세대 1주택 거주용이라면 공시가격 14억원이 과세 여부를 가르는 선입니다. 분양가가 아니라 공시가격 기준이고, 공시가격은 통상 시세보다 낮게 매겨집니다. 자기 물건이 이 선에서 어느 정도 떨어져 있는지가 첫 확인 항목입니다.
다음은 1세대 1주택 지위입니다. 세대원 중 다른 주택을 가진 사람이 있는지, 상속이나 증여로 주택 수가 늘어나지는 않는지가 걸립니다. 조정대상지역 안에서 일시적 2주택이 되는 경우 양도세와 종부세의 1세대 1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었다는 점도 함께 볼 대목입니다.
세 번째는 실거주입니다. 입주해서 실제로 사는지가 기본공제와 세액공제 양쪽을 동시에 움직입니다. 전세를 놓고 다른 곳에 사는 선택은 이제 기본공제 9억원과 거주공제 배제라는 대가를 함께 치르게 될 가능성이 있습니다.
네 번째는 대출입니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 해당 주택에 거주하는 경우로 한정하는 방향으로 재설계됐습니다. 취학이나 질병 요양처럼 부득이한 경우는 예외를 두고, 2027년 전에 빌린 차입금은 2029년까지 현행 규정을 적용합니다.
다섯 번째는 거주기간이 언제부터 쌓이는지입니다. 거주공제와 장기거주소득공제 모두 실제 거주한 햇수를 세는 구조라, 입주 시점이 곧 시계의 출발점이 됩니다. 재개발과 재건축으로 취득한 신축주택이라면 공사기간의 절반이 앞당겨 얹힌다는 점도 함께 봐 둘 대목입니다.
마지막은 시점입니다. 이 모든 규칙은 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 입법예고가 8월 20일에 끝나고 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어갑니다. 지금 확정해 둘 것은 규칙의 뼈대이고, 세부 숫자는 통과 이후에 다시 맞춰 보는 편이 안전해 보입니다.
2030년은 아직 멉니다. 그래서 지금 필요한 것은 정답이 아니라 질문 목록입니다. 공시가격이 어디쯤인지, 실거주를 할 것인지, 세대에 다른 주택이 있는지, 대출은 어떤 형태인지. 이 네 칸을 비워 두지 않고 채워 가는 것만으로도 입주 시점의 계산은 훨씬 단순해집니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
