수도권은 6억에 묶이고 지방은 미분양, 청약 시장 한 장 정리

APT margin 정리, 2026.6.18, 자료 한국부동산원, 금융위원회

수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 묶이면서 부동산 시장이 지역에 따라 크게 갈리고 있다. 서울과 핵심 입지로만 수요가 몰리고, 지방과 수도권 외곽에서는 미분양이 늘고 있다. 청약 시장도 같은 흐름이라, 단지마다 분양가와 시세 차이를 따로 따져야 하는 시기다.

대출이 막히면서 시장이 갈렸다

정부는 2025년 6월 27일 가계부채 관리 방안을 내놨다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하고, 만기는 30년으로 묶었다. 생애최초 주택 구입자의 담보인정비율도 80%에서 70%로 낮췄다. 집값과 상관없이 한 사람이 받을 수 있는 대출 총액에 상한을 둔 것이 핵심이다.

이어 10월 15일에는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 새로 지정했다. 과천, 광명, 성남, 수원 일부, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이 포함됐다. 규제지역에서 1주택자는 기존 집을 6개월 안에 팔아야 대출이 나오고, 다주택자는 주택담보대출이 사실상 막혔다. 오산이나 인천 검단처럼 규제지역에서 빠진 곳도 수도권이라 6억원 한도는 그대로 적용된다.

2026년부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행됐다. 총부채원리금상환비율을 계산할 때 실제 금리보다 높은 가산 금리를 적용하는 제도다. 금리가 오를 가능성을 미리 반영한다는 취지인데, 같은 소득이라도 받을 수 있는 대출이 이전보다 줄었다.

예를 들어 부부합산 연소득 7천만원 가구가 금리 4.5%, 30년 만기로 대출을 받는다고 하면, 스트레스 금리가 더해져 적용 금리는 약 6%가 된다. 이 조건에서 주택담보대출 한도는 4억원 안팎에서 막히는 경우가 많다. 담보인정비율로는 더 받을 수 있어도 총부채원리금상환비율이 먼저 걸린다. 청약이나 매수를 준비하는 사람은 집값보다 자기 소득으로 감당할 수 있는 대출 한도부터 따져야 하는 상황이 됐다.

서울만 오르고 지방은 미분양이 쌓인다

한국부동산원의 6월 둘째 주 통계를 보면 시장은 지역에 따라 뚜렷하게 갈렸다. 전국 아파트값은 연초 대비 0.31% 내렸다. 지난해 같은 기간에는 1.35% 올라 있었다. 1년 만에 흐름이 상승에서 하락으로 바뀐 것이다.

서울은 연초 대비 2.29% 올라 홀로 강세를 이어갔다. 다만 지난해 같은 기간의 4.22%와 비교하면 상승폭은 절반으로 줄었다. 경기는 0.37% 내렸고 인천도 0.83% 내렸다. 지방은 0.99% 떨어졌다. 시도 가운데 대구가 2.45% 내려 가장 약했고, 세종은 지난해 마이너스에서 올해 플러스로 돌아서 유일하게 방향을 위로 틀었다.

주간 단위로도 서울은 0.27%, 경기는 0.20% 올랐다. 경기에서는 화성 동탄이 한 주 사이 1.98% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 반면 같은 경기의 과천은 0.30% 내렸다. 같은 광역시도 안에서도 동네마다 방향이 달랐다.

오른 곳이 있는 만큼 빠지는 곳도 뚜렷하다. 2026년 2월 기준 인천의 미분양은 3,800여 가구이고, 그중 준공 뒤에도 팔리지 않은 악성 미분양이 950여 가구다. 인천 악성 미분양의 70% 이상이 서구에 몰려 있다.

검단신도시가 있는 서구는 공급이 한꺼번에 풀린 지역이다. 입주가 몰리는 시기에는 전세와 매매 가격이 함께 눌리는 경우가 많다. 공급이 많은 지역에서 분양가가 인근 시세보다 높게 나오면 미분양으로 남기 쉽다. 시장이 그 분양가를 받아 주지 않는다는 신호다.

전국 17개 시도 아파트 매매가격 주간 변동률. 빨강은 상승, 파랑은 하락. 자료 한국부동산원 2026년 6월 8일 기준

올해 연초 대비 누계와 지난해 같은 기간 누계 비교. 회색이 지난해, 색이 올해. 자료 한국부동산원

청약과 줍줍은 안전마진으로 봐야 한다

청약 시장도 같은 흐름이다. 분양가가 인근 시세보다 높은 비규제 단지는 대출 규제로 가수요가 빠지면서 경쟁이 식었다. 반대로 분양가상한제가 적용돼 시세보다 싸게 나오는 핵심 입지 단지는 경쟁이 유지됐다.

검단에서는 역세권 단지인 호반써밋 3차가 평균 43.5대 1로 완판된 반면, 외곽 고분양가 단지는 미달이 났다. 같은 지역, 비슷한 시기에 분양해도 입지와 분양가에 따라 결과가 갈린 것이다.

무순위 청약, 이른바 줍줍의 자격 규제도 자주 바뀌었다. 한때는 전국 누구나 넣을 수 있었지만, 한 단지에 수백만 명이 몰리는 일이 생기자 다시 해당 지역 무주택자로 자격을 좁히는 방향으로 조정됐다. 줍줍은 분양가가 최초 분양가 그대로 나와 시세가 오른 단지는 차익이 크지만, 안 팔려서 남은 미분양은 시세가 받쳐 주지 않는 경우가 많다.

결국 대출이 막힐수록 두 가지가 중요해진다. 하나는 분양가가 인근 실거래 시세보다 싼지, 즉 안전마진이 있는지다. 다른 하나는 내 소득으로 대출 한도 안에서 자금을 감당할 수 있는지다.

시장이 좋을 때는 어느 단지나 올랐지만 지금은 그렇지 않다. 오를 단지와 빠질 단지가 갈리는 만큼, 청약과 매수 모두 단지 하나하나를 따져야 한다. APT margin은 단지마다 분양가와 인근 실거래를 비교해 안전마진을 계산하고, 자금 계획까지 정리해 올린다.

이어서 보기, 주간 시장동향(전국 지도)와 무순위 줍줍도 있습니다.

자료 한국부동산원 주간 아파트가격동향, 금융위원회 가계부채 관리방안(6.27), 주택시장 안정화 대책(10.15), 국토교통부 실거래가. 통계는 발표 시점 기준입니다.