서울 뚝섬 일대 아파트. 사진 Sgroey, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
APT margin 부동산 뉴스
공급 절벽이 온다, 2026 수도권 입주 반토막과 그 파장
주택 시장의 무게추가 공급으로 옮겨가고 있습니다. 2026년 전국 아파트 입주 물량은 약 17만 2천 세대로, 23만 8천 세대였던 2025년보다 약 28% 줄어듭니다. 수도권은 더 가파릅니다. 서울 입주는 1만 6천 세대 안팎으로 지난해의 절반 수준까지 꺾이고, 경기와 인천도 각각 40% 안팎 감소합니다. 통계 집계 이래 손에 꼽히는 저점입니다. 더 무거운 신호는 입주의 선행 지표인 인허가와 착공이 더 일찍, 더 깊이 무너졌다는 점입니다. 지금의 입주 절벽이 끝나는 자리에 또 한 번의 공백이 예고되고 있습니다. 공급 절벽이 한 해의 사건이 아니라 여러 해에 걸친 흐름인 이유입니다.
2026년 입주가 반토막 났다
입주 물량은 시장의 단기 수급을 좌우하는 핵심 변수입니다. 새 아파트가 한꺼번에 들어오면 전세 매물이 늘고 가격이 눌립니다. 반대로 입주가 줄면 전세가 마르고 가격이 오릅니다. 2026년은 후자입니다. 전국 입주 물량이 약 28% 줄어드는 가운데, 수도권은 그보다 훨씬 가파르게 꺾입니다.
감소 폭이 지역마다 다릅니다. 서울은 약 47% 줄어 반토막에 가깝습니다. 경기는 43% 안팎, 인천은 37% 안팎 감소합니다. 수도권 전체가 동시에 꺾이는 것이 이번 국면의 특징입니다. 과거에는 한 지역의 입주가 비어도 옆 지역에서 물량이 받쳐 주며 수요를 분산시켰습니다. 서울이 마르면 경기로, 경기가 마르면 인천으로 수요가 흩어졌습니다. 그런데 이번에는 세 곳이 함께 마릅니다. 분산될 출구가 사라진 것입니다.
물량이 적다는 것은 단지 숫자의 문제가 아닙니다. 신축으로 갈아타려는 수요, 전세를 찾는 수요가 갈 곳이 줄어든다는 뜻입니다. 한 해 입주가 몰리면 그 일대 전세가 일시적으로 약해지고, 갈아타기 수요도 새 단지로 흡수됩니다. 입주가 비면 그 흡수 통로가 닫힙니다. 갈아타려던 사람은 기존 집에 머물고, 전세를 찾던 사람은 낡은 매물을 두고 경쟁합니다. 수요가 한곳에 고이는 것입니다.
입주 절벽이 무거운 또 다른 이유는 그것이 한 해로 끝나지 않는다는 점입니다. 2026년의 저점은 그 앞뒤 몇 해의 분양과 착공이 부진했다는 신호입니다. 2026년에 입주할 단지는 보통 2023년 전후에 분양과 착공을 거친 단지입니다. 그 시기 공급의 앞단이 얼어붙었다면, 2026년만이 아니라 2027년과 2028년까지 입주 공백이 이어질 가능성이 큽니다. 한 해의 골이 아니라, 여러 해에 걸친 완만한 저점 구간으로 보는 편이 맞습니다.
통계로 잡히는 입주 물량은 이미 다 지어진 결과입니다. 지금 와서 늘리고 싶어도 늘릴 수 없는 숫자입니다. 아파트는 첫 삽을 뜬 뒤 입주까지 빨라도 2년 반에서 3년이 걸립니다. 그래서 2026년에 비는 자리는 이미 몇 해 전에 정해진 것이고, 지금 아무리 서둘러도 그 빈자리를 당장 메울 방법이 없습니다. 공급의 시계는 이렇게 길고, 그 시차가 입주 절벽을 피할 수 없는 사건으로 만듭니다.
인허가와 착공은 더 일찍 무너졌다
입주 물량은 결과입니다. 원인은 몇 년 전의 인허가와 착공에 있습니다. 아파트는 인허가에서 입주까지 보통 3년에서 5년이 걸립니다. 인허가를 받고, 분양을 하고, 첫 삽을 뜨고, 골조를 올리고, 마감을 거쳐 입주에 이르기까지 긴 시간이 쌓입니다. 그래서 인허가는 입주의 2년에서 3년 선행 지표로 읽힙니다. 지금의 입주 감소는 몇 해 전 인허가가 줄어든 결과이고, 지금 줄어드는 인허가는 몇 해 뒤 입주 절벽을 예고합니다. 입주가 한 번 비면, 그 자리를 채울 단지가 이미 몇 년 전에 정해져 있다는 뜻입니다.
그 선행 지표가 이미 무너졌습니다. 2026년 1월 기준 수도권 주택 인허가는 1년 전보다 약 43% 줄었습니다. 서울은 약 56% 급감했습니다. 인허가가 반 토막 났다는 것은 지금 첫 삽을 뜨는 단지가 그만큼 적다는 뜻입니다. 오늘 인허가를 받은 단지는 빨라도 2028년에서 2029년에야 입주합니다. 지금 인허가가 절반으로 줄었다면, 2026년의 입주 절벽이 끝나는 자리에 또 한 번의 공백이 기다리고 있는 셈입니다. 절벽 다음에 절벽이 이어지는 구조입니다. 그래서 인허가 통계는 당장의 가격이 아니라 몇 해 뒤의 수급을 미리 보여 주는 창입니다. 지금 이 창이 닫히고 있다는 사실이, 공급 절벽을 단기 현상으로 볼 수 없게 만듭니다.
착공도 함께 가라앉았습니다. 인허가는 사업을 시작할 자격을 얻는 단계일 뿐, 실제로 짓겠다는 결정과는 다릅니다. 인허가를 받고도 사업성이 안 나와 착공을 미루는 단지가 늘었습니다. 분양가가 공사비를 따라가지 못하면, 사업 주체는 첫 삽을 미루며 시장이 풀리기를 기다립니다. 인허가 통계가 줄어든 것보다 착공 통계가 더 위험한 신호로 읽히는 이유입니다. 자격을 받고도 짓지 않는 단지가 쌓이면, 인허가 숫자조차 실제 공급으로 이어지지 않습니다.
그래서 이번 공급 위축은 한두 해의 주기적 조정이 아니라, 몇 년에 걸쳐 누적될 구조적 흐름으로 읽힙니다. 입주 절벽, 인허가 급감, 착공 지연이 동시에 같은 방향을 가리킵니다. 셋이 따로 움직였다면 우연한 진폭으로 볼 수 있지만, 셋이 함께 꺾였다는 것은 공급 사슬의 모든 마디가 동시에 좁아졌다는 뜻입니다. 전문가들이 이를 두고 공급 절벽이라 부르는 이유입니다.
공급이 막힌 데는 여러 원인이 겹쳤다
공급이 한꺼번에 막힌 데는 한 가지 이유만 있는 것이 아닙니다. 여러 원인이 같은 시기에 겹쳤습니다. 먼저 자금입니다. 고금리가 길어지면서 부동산 프로젝트 파이낸싱, 이른바 PF가 얼어붙었습니다. PF는 땅값과 사업비를 빌려 단지를 짓고, 분양 대금으로 갚는 구조입니다. 분양이 잘되리라는 믿음 위에 돈이 돕니다. 그 믿음이 흔들리자 금융사가 대출을 죄었고, 사업비를 빌리기 어려워지자 사업 자체가 멈췄습니다. 자금이 도는 단지와 멈춘 단지가 뚜렷이 갈렸습니다.
공사비도 문제입니다. 자재비와 인건비가 오르면서 짓는 비용 자체가 뛰었습니다. 시멘트와 철근 같은 기초 자재값이 오르고, 현장 인력의 임금도 올랐습니다. 공사비가 오르면 같은 분양가로는 사업성이 사라집니다. 분양가를 올려 비용을 메우면 되지 않느냐고 할 수 있지만, 그 길은 분양가상한제가 막고 있습니다. 이미 책정된 분양가는 오른 공사비를 반영하지 못하고, 그 차이만큼 사업 주체의 이익이 줄거나 손실이 납니다. 그래서 조합과 시공사가 공사비를 두고 부딪치며 일정이 밀리는 단지가 늘었습니다. 한쪽은 더 받아야 짓겠다 하고, 한쪽은 더 줄 수 없다 하며 공사가 멈춥니다.
분양가상한제는 실수요자에게 안전마진을 주는 장치이지만, 공급의 앞단에서는 사업성을 누르는 힘으로도 작동합니다. 시세보다 싸게 분양해야 하니, 땅값과 공사비가 오른 상황에서는 이익을 내기가 어려워집니다. 이익이 얇아진 사업은 뒤로 미뤄지거나 접힙니다. 수요자에게는 마진이 두꺼운 좋은 기회이지만, 그런 단지일수록 공급 주체가 선뜻 나서지 않는 역설이 생깁니다.
정비사업의 지연도 큰 몫을 합니다. 도심의 새 아파트는 대부분 재건축과 재개발에서 나옵니다. 이 사업은 수많은 조합원의 이해가 얽혀 있어, 공사비 분담과 추가 부담금을 두고 합의가 늦어지기 쉽습니다. 공사비가 뛰면 조합원이 내야 할 분담금이 늘고, 그 부담을 두고 다툼이 길어집니다. 사업이 한 해 미뤄지면 입주는 그만큼 더 미뤄집니다. 도심 공급의 주력인 정비사업이 멈추면, 그 빈자리를 외곽 택지가 다 메우지 못합니다. 도심의 수요는 도심의 공급으로 풀려야 하는데, 정비사업이 막히면 그 통로가 좁아지기 때문입니다. 외곽에 아무리 단지를 지어도 도심을 원하는 수요가 그곳으로 옮겨가지는 않습니다.
고금리의 잔재도 빼놓을 수 없습니다. 금리가 한 번 오르면 그 부담은 한동안 남습니다. 사업비를 빌린 쪽도, 집을 사려는 쪽도 모두 이자 부담을 안습니다. 사업 주체는 금융 비용이 늘어 사업성이 더 빠듯해지고, 수요자는 대출 한도가 줄어 매수력이 약해집니다. 자금, 공사비, 분양가상한제, 정비사업 지연, 고금리 잔재가 동시에 누르면서, 공급의 앞단이 어느 한 곳이 아니라 통째로 느려졌습니다. 한 가지만 풀려도 부족하고, 여러 매듭이 동시에 풀려야 공급이 다시 돌아갑니다.
분양가상한제와 사업성, 마진의 역설
공급이 막힌 원인 가운데 분양가상한제는 따로 떼어 볼 만합니다. 이 제도는 두 얼굴을 가지고 있기 때문입니다. 실수요자에게는 시세보다 싸게 새 아파트를 받을 기회를 주고, 공급 주체에게는 사업성을 누르는 짐이 됩니다. 같은 제도가 수요 쪽에서는 안전마진으로, 공급 쪽에서는 사업 지연의 이유로 작동합니다.
원리는 단순합니다. 상한제는 분양가를 택지비와 건축비를 기준으로 묶습니다. 주변 시세가 아무리 올라도 분양가는 정해진 산식 안에서 책정됩니다. 그래서 시세가 높은 핵심 입지일수록 분양가와 시세의 차이가 벌어집니다. 그 차이가 곧 수요자의 안전마진입니다. 시세가 높은 곳에서 분양할수록 마진이 두꺼워지니, 핵심 입지의 상한제 단지에 청약 수요가 몰리는 것입니다.
그런데 공급 주체 입장에서는 정반대입니다. 땅값과 공사비가 오른 상황에서 분양가를 시세만큼 받지 못하면, 이익이 얇아지거나 손실이 납니다. 이익이 나지 않는 사업은 뒤로 미뤄집니다. 그래서 수요자에게 마진이 두꺼운 좋은 단지일수록, 공급 주체는 분양을 서두르지 않는 역설이 생깁니다. 마진이 크다는 것은 그만큼 시세와 분양가의 간극이 크다는 뜻이고, 그 간극은 누군가의 이익이 깎였다는 뜻이기도 합니다.
이 역설이 공급 절벽과 맞물리면 효과가 증폭됩니다. 공급이 마를수록 주변 시세는 오르고, 시세가 오르면 상한제 단지의 마진은 더 두꺼워집니다. 수요자에게는 더 좋은 기회가 열리지만, 공급 주체는 더 미루고 싶어집니다. 부족이 부족을 부르는 고리입니다. 공급 절벽 속에서 상한제 단지가 더 귀해지는 동시에, 그런 단지의 공급이 더 더뎌지는 모순이 함께 자랍니다.
그래서 실수요자에게 상한제 단지는 공급 절벽 시기에 가장 눈여겨볼 대상입니다. 시세가 오르는 와중에 분양가가 묶이면, 그만큼 안전마진이 두꺼워지기 때문입니다. 다만 그런 단지는 공급이 더디게 나오니, 공고가 뜰 때를 기다리는 인내가 필요합니다. 마진의 역설은 수요자에게 기회와 기다림을 동시에 안깁니다.
공급 절벽은 전세부터 흔든다
공급이 줄면 가장 먼저 반응하는 것은 전세입니다. 새 아파트가 입주하면 집주인들이 잔금을 치르려고 전세를 한꺼번에 내놓습니다. 분양받은 집의 잔금을 전세보증금으로 메우는 경우가 많기 때문입니다. 그래서 입주가 몰리는 시기에는 전세 매물이 쏟아지고, 그 물량이 전세가를 눌러 줍니다. 입주가 줄면 이 완충 장치가 통째로 사라집니다. 시장에 풀릴 전세 매물의 원천이 마르는 것입니다.
실제로 전문가들은 2026년 전월세 상승을 점칩니다. 두 가지 힘이 동시에 작동하기 때문입니다. 하나는 공급 쪽입니다. 입주가 줄어 새로 풀릴 전세 매물이 마릅니다. 다른 하나는 수요 쪽입니다. 대출 규제로 매매를 미룬 사람들이 사지 않고 전세에 머뭅니다. 사려던 사람이 관망하며 전세에 남으면, 전세 수요는 더 두터워집니다. 공급은 줄고 수요는 늘어나니, 전세가가 오르는 방향으로 힘이 쏠립니다.
전세가 오르면 무주택자의 주거비 부담이 커집니다. 같은 집에 살아도 2년마다 보증금을 더 올려 줘야 합니다. 올려 줄 보증금을 마련하지 못하면 더 작은 집이나 더 먼 곳으로 밀려납니다. 주거의 질이 떨어지거나, 출퇴근 거리가 늘어납니다. 공급 절벽의 첫 청구서는 집을 사려는 사람이 아니라, 전세로 사는 사람에게 먼저 날아옵니다.
전세 시장의 또 다른 특징은 반응이 빠르다는 점입니다. 매매는 사고팔기까지 시간이 걸리고 거래 비용도 큽니다. 반면 전세는 2년 주기로 계약이 돌아오며, 그때마다 시세가 곧바로 반영됩니다. 그래서 공급이 줄어든 효과가 매매보다 전세에서 먼저, 더 또렷하게 드러납니다. 입주 절벽이 시작되면 전세가가 먼저 들썩이고, 그 신호가 시장 전체의 분위기를 바꿉니다. 전세는 공급 절벽의 가장 예민한 온도계인 셈입니다.
전세 매물이 마르는 효과는 신축에서 특히 도드라집니다. 새 아파트 입주가 몰리던 시기에는 잔금용 전세가 한꺼번에 풀려 그 일대 전세가가 눌렸습니다. 그 신축 전세가 사라지면, 같은 가격대를 찾던 수요가 인근 구축으로 밀려가 구축 전세까지 끌어올립니다. 한 단지의 입주가 비면 그 영향이 그 단지에 그치지 않고 주변 전세 시장 전체로 번지는 것입니다. 입주 절벽이 점이 아니라 면으로 작동하는 까닭입니다.
전세 불안은 매매로 옮겨붙는다
전세와 매매는 따로 노는 시장이 아닙니다. 전세가가 오르면 매매가를 밑에서 받칩니다. 전세를 끼고 집을 사는 갭이 줄어들기 때문입니다. 매매가에서 전세보증금을 뺀 나머지가 실제로 들어가는 돈입니다. 전세가 오를수록 그 나머지가 줄어, 적은 돈으로 집을 살 수 있게 됩니다. 전세가가 매매가에 가까워질수록 매수의 문턱이 낮아지는 것입니다.
그래서 전세 상승은 매매 수요를 자극합니다. 계속 오르는 전세를 보며, 2년마다 보증금을 올려 주느니 차라리 사자는 심리가 생깁니다. 전세로 머무는 것이 더 이상 안전한 선택으로 느껴지지 않을 때, 사람들은 매매로 눈을 돌립니다. 특히 입주가 부족한 핵심 지역에서는 이 전환이 빠르게 나타날 수 있습니다. 전세도 귀하고 매매 물량도 적은 곳에서는, 한번 방향이 잡히면 가격이 가파르게 움직입니다.
다만 지금은 대출 규제가 그 전환을 누르고 있습니다. 사고 싶어도 한도가 묶여 잔금을 맞추기 어렵습니다. 전세가가 올라 갭이 줄어도, 그 줄어든 갭조차 대출로 메우기가 어려운 환경입니다. 공급은 줄어 가격을 밀어 올리고, 규제는 수요를 눌러 거래를 막습니다. 두 힘이 정반대 방향으로 맞부딪치는 것이 지금 수도권 시장입니다.
이 맞부딪침이 만드는 결과는 가격은 버티는데 거래는 줄어드는 모습입니다. 살 사람은 많지만 자금이 닿지 않아 실제 계약으로 이어지지 못합니다. 그래서 신고가는 드물게 나오되, 그 신고가가 시장 전체의 흐름을 대표하지는 못합니다. 거래량이 얇은 시장에서는 소수의 거래가 가격을 흔들기 쉽습니다. 가격만 보지 말고 거래가 얼마나 자주 일어나는지를 함께 봐야, 시장의 진짜 무게를 가늠할 수 있습니다. 공급이 마르는 시기에는 매물 자체가 귀해 거래가 더 얇아지므로, 한두 건의 신고가에 시장 전체가 그렇다고 단정하기 어렵습니다.
전세에서 매매로 옮겨가는 압력은 한 번에 터지기보다 서서히 쌓입니다. 전세 만기가 돌아오는 가구가 매년 시장에 나오기 때문입니다. 올해 만기를 맞은 가구가 오른 전세에 부담을 느껴 매수로 돌아서고, 내년에는 또 다른 가구가 같은 고민을 합니다. 공급이 부족한 시기가 길어질수록 이 압력은 해마다 누적됩니다. 한 해의 사건이 아니라 여러 해에 걸친 흐름으로 봐야 하는 이유입니다.
지방은 정반대, 미분양이 쌓인다
수도권이 공급 절벽을 걱정하는 동안 지방은 정반대의 고민을 안고 있습니다. 미분양입니다. 분양은 이미 나왔는데 살 사람이 따라오지 못합니다. 다 지어 놓고도 주인을 못 찾은 준공 후 미분양이 늘었습니다. 준공 후 미분양은 특히 무겁습니다. 짓는 동안 들어간 돈을 분양으로 회수하지 못한 채 빈집이 남는 것이라, 건설사의 자금이 그대로 묶입니다. 분양 전 미분양은 가격을 낮추거나 조건을 바꿔 풀 여지가 있지만, 다 지어 놓고 남은 물량은 매달 관리 비용까지 더해져 부담이 눈덩이처럼 커집니다.
같은 나라 안에서 한쪽은 물량이 부족해 오르고, 다른 쪽은 물량이 남아 내립니다. 전국 평균이라는 숫자로 묶으면 이 양극화가 보이지 않습니다. 전국 입주가 28% 줄었다는 한 줄 뒤에는, 수도권의 극심한 부족과 일부 지방의 물량 과잉이 서로를 가리며 평균으로 섞여 있습니다. 서울의 공급 절벽과 지방의 미분양은 동전의 양면처럼 함께 갑니다. 하나의 숫자로는 읽을 수 없는 시장입니다.
수요가 일자리와 인프라를 따라 수도권으로 쏠리는 흐름이 그 바탕에 있습니다. 인구가 줄고 일자리가 모이는 구조에서는 공급을 늘려도 지방의 미분양과 수도권의 부족이 쉽게 풀리지 않습니다. 지방에 집을 더 지어도 살 사람이 그곳에 머물지 않으면 미분양이 쌓이고, 수도권은 지을 땅이 부족해 늘리기가 어렵습니다. 공급의 총량을 늘리는 것만으로는 풀리지 않는, 위치의 문제입니다.
지방 미분양은 지방만의 문제로 끝나지 않습니다. 미분양이 쌓이면 건설사의 자금이 묶이고, 그 부담이 다음 분양 일정과 분양가를 흔듭니다. 한 지역의 미분양이 건설사의 체력을 깎으면, 그 회사가 짓던 다른 지역의 단지까지 일정이 밀릴 수 있습니다. 오늘의 지방 미분양이 몇 해 뒤 또 다른 곳의 공급 위축으로 번지는 구조입니다. 그래서 수도권 수요자도 지방 미분양 지표를 흘려보지 못합니다.
입주 공백은 2026년으로 끝나지 않는다
공급을 한 해의 숫자로만 보면 흐름을 놓칩니다. 중요한 것은 절벽의 깊이만이 아니라 그 너비, 곧 공백이 몇 해나 이어지느냐입니다. 2026년이 입주의 저점이라면, 그 자리를 채울 단지는 2023년 전후에 분양과 착공을 거쳐야 했습니다. 그 시기 공급의 앞단이 이미 얼어붙어 있었습니다. 그래서 2026년 한 해의 골로 끝나지 않고, 2027년과 2028년까지 낮은 입주가 이어질 가능성이 큽니다.
여기에 인허가라는 더 먼 신호가 겹칩니다. 인허가는 입주의 2년에서 3년 선행 지표입니다. 2026년 초의 인허가가 수도권에서 43%, 서울에서 56% 줄었다면, 그 단지들이 입주할 2028년에서 2029년에 또 한 번의 공백이 예고됩니다. 지금의 입주 절벽이 끝나는 자리에 다음 절벽이 기다리는 셈입니다. 한 번의 골이 아니라, 골이 길게 이어지는 구간으로 봐야 합니다.
이 시차 구조가 무서운 이유는 되돌리기 어렵다는 점에 있습니다. 입주는 이미 정해진 과거의 결과이고, 인허가와 착공은 지금 줄고 있는 현재의 사실입니다. 오늘 공급을 늘리겠다고 결심해도, 그 효과는 빨라야 2년 반에서 3년 뒤에 입주로 나타납니다. 그래서 2026년부터 시작된 공백은, 적어도 2020년대 후반까지는 시장이 안고 가야 할 조건입니다. 단기 정책으로 메우기에는 공급의 시계가 너무 깁니다.
공백이 길어질수록 그 부담은 전세와 매매에 시차를 두고 번집니다. 첫해에는 전세가 들썩이고, 이듬해에는 전세에서 매매로 수요가 옮겨가며, 그다음에는 기존 아파트의 가격에 압력이 쌓입니다. 한 해의 사건이 끝나는 것이 아니라, 해마다 새로운 가구가 같은 고민을 안고 시장에 나옵니다. 공급 절벽이 한 번의 충격이 아니라 여러 해에 걸친 흐름인 이유가 여기에 있습니다.
입주, 인허가, 착공이라는 세 지표를 시간 축에 늘어놓으면 그림이 또렷해집니다. 가장 뒤에 오는 입주가 지금 바닥이고, 그 앞 단계인 착공과 인허가가 더 일찍 바닥을 쳤습니다. 공급 사슬을 거슬러 올라갈수록 더 깊은 골이 먼저 나타난 셈입니다. 이 순서는 앞으로의 입주가 한동안 회복되기 어렵다는 신호를 미리 보여 줍니다. 선행 지표가 후행 지표를 끌어올리려면 다시 몇 해의 시간이 필요하기 때문입니다.
정부 대책은 시차를 두고 온다
공급 절벽이 가시화되자 정부도 대응에 나섰습니다. 정비사업을 활성화해 도심 공급을 늘리고, 공공택지를 풀고, 인허가 절차를 손보는 방향입니다. 막힌 앞단을 다시 돌리려는 시도입니다. 규제를 완화해 사업성을 살리고, 절차를 줄여 속도를 내려는 것입니다.
문제는 시차입니다. 정비사업이든 택지든, 지금 속도를 낸다 해도 실제 입주로 이어지려면 다시 몇 년이 걸립니다. 공공택지를 새로 지정하면, 토지를 보상하고 기반 시설을 깔고 분양과 착공을 거쳐 입주에 이르기까지 보통 5년에서 7년이 걸립니다. 오늘 택지를 지정해도 그 단지의 입주는 한참 뒤의 일입니다. 오늘의 대책이 오늘의 부족을 메우지 못합니다. 그사이의 공백은 시장이 가격으로 떠안습니다.
정비사업도 마찬가지입니다. 규제를 풀어 사업에 속도를 붙여도, 조합 설립과 사업 인가, 관리처분, 이주와 철거, 착공과 공사를 차례로 거쳐야 합니다. 각 단계마다 여러 해가 쌓입니다. 도심 공급의 주력이지만, 그만큼 입주까지의 거리가 멉니다. 그래서 지금 발표되는 공급 대책의 효과는 2020년대 후반이나 2030년대 초에야 시장에 나타납니다. 당장의 절벽과는 시간표가 어긋나 있습니다.
여기에 인허가 절차의 완화도 한계가 분명합니다. 절차를 줄여 인허가 속도를 높여도, 그것은 사업을 시작할 자격을 빨리 주는 것일 뿐입니다. 공사비가 분양가를 웃돌아 사업성이 나지 않으면, 자격을 받고도 첫 삽을 뜨지 않습니다. 인허가가 늘어도 착공으로 이어지지 않으면 실제 공급은 늘지 않습니다. 절차의 매듭만 풀고 자금과 공사비의 매듭을 그대로 두면, 대책이 통계상의 인허가만 늘리고 입주로는 이어지지 못하는 일이 생깁니다.
그래서 공급 대책은 효과보다 신뢰가 먼저입니다. 계획대로 진행된다는 믿음이 있어야 수요가 기다립니다. 몇 년 뒤 충분한 물량이 나온다는 믿음이 있으면, 지금 당장의 부족 앞에서도 수요가 무리하게 움직이지 않습니다. 정책이 자주 바뀌면 그 믿음이 흔들리고, 기다리던 수요는 다시 기존 아파트로 몰립니다. 공급의 시간표를 지키는 것이 대책의 절반입니다.
대책의 또 다른 한계는 그 효과가 지역을 가린다는 점입니다. 도심 정비사업을 풀면 핵심 입지의 공급은 늘지만, 그 혜택이 외곽이나 지방까지 골고루 가지는 않습니다. 공급을 늘려야 할 곳과 미분양이 남는 곳이 다른데, 대책은 총량으로 움직이기 쉽습니다. 결국 수도권 핵심의 부족은 시차 때문에 당장 풀리지 않고, 지방의 과잉은 대책의 사각에 남습니다. 양극화는 대책 이후에도 한동안 이어집니다.
실수요자는 시점과 지역을 함께 봐야 한다
공급 절벽은 막연한 불안이 아니라 구체적인 일정의 문제입니다. 내 전세 만기가 언제인지, 내가 보는 지역의 입주가 언제 비는지를 먼저 확인해야 합니다. 입주가 몰리는 시기에는 전세 매물이 늘어 세입자의 협상력이 커지고, 입주가 비는 시기에는 매물이 마르며 집주인의 협상력이 커집니다. 내 계약이 어느 국면에 걸리는지에 따라 보증금과 월세의 협상이 달라집니다. 같은 동네라도 시점이 운명을 가릅니다.
지역도 함께 봐야 합니다. 같은 수도권이라도 입주가 남은 지역과 마른 지역의 흐름이 다릅니다. 올해 대규모 입주가 예정된 곳은 한동안 전세가 약하고, 입주가 끝난 뒤 몇 해째 새 단지가 없는 곳은 전세가 빡빡합니다. 지방이라면 미분양이 쌓이는 곳인지, 일자리가 받쳐 주는 곳인지를 갈라 봐야 합니다. 같은 가격이라도 수요의 바닥이 두꺼운 곳과 얇은 곳은 다른 길을 갑니다.
청약을 기다리는 사람이라면 점검할 지점이 더 분명합니다. 첫째는 분양가상한제 단지입니다. 공급이 막혀 사업 주체가 미루는 단지일수록, 막상 분양에 나오면 시세보다 싸게 책정될 가능성이 큽니다. 상한제로 가격이 눌린 단지는 공급 절벽 속에서 더 귀한 기회가 됩니다. 둘째는 입주 시점입니다. 그 단지가 입주할 때 주변에 물량이 몰리는지 비는지에 따라, 입주 시점의 전세와 잔금 부담이 달라집니다. 셋째는 지역 선택입니다. 공급이 마르는 핵심 지역인지, 미분양이 남는 외곽인지를 가려야 합니다.
공급은 천천히 움직이지만 방향은 분명합니다. 수도권 핵심은 한동안 부족하고, 일부 지방은 한동안 남습니다. 이 큰 흐름은 한두 해의 정책으로 쉽게 뒤집히지 않습니다. 인허가와 착공이라는 선행 지표가 이미 그 방향을 가리키고 있기 때문입니다. 그 큰 흐름 위에서 내 시점과 내 지역을 겹쳐 보는 것이, 출렁이는 시장에서 길을 잃지 않는 방법입니다. 숫자에 휩쓸리기보다, 공급이 비는 자리와 차는 자리를 구분해 내 일정과 맞춰 보는 일이 먼저입니다.
청약 대기자가 지금 점검할 세 가지
공급 절벽 국면에서 청약을 기다리는 사람이라면, 막연한 조급함 대신 점검할 항목을 정해 두는 편이 낫습니다. 첫째는 분양가상한제 적용 여부입니다. 상한제 단지는 시세보다 싸게 책정될 가능성이 큽니다. 공급이 마를수록 주변 시세가 오르고, 시세가 오를수록 상한제 단지의 분양가와 시세 사이 간극, 곧 안전마진이 두꺼워집니다. 공고문에서 상한제 적용 단지인지부터 확인하면, 그 단지가 기회인지 아닌지를 가르는 첫 칸이 채워집니다.
둘째는 입주 시점입니다. 같은 단지라도 언제 입주하느냐에 따라 자금 부담이 달라집니다. 내가 청약하려는 단지가 입주할 무렵, 그 일대에 다른 입주가 몰리는지 비는지를 살펴야 합니다. 입주가 몰리는 시기에는 전세 매물이 늘어 잔금을 전세로 메우기가 비교적 수월하고, 입주가 비는 시기에는 전세가 빡빡해 그 길이 좁아집니다. 공급 절벽이 길어지는 구간에서는 입주가 비는 시점에 걸릴 가능성이 커지므로, 잔금 계획을 더 보수적으로 세워야 합니다. 입주가 비는 시기에는 전세를 끼고 잔금을 메우기가 어려워, 자기 자본을 더 두텁게 준비해 두어야 합니다.
셋째는 지역 선택입니다. 공급이 마르는 핵심 지역인지, 미분양이 남는 외곽인지를 가려야 합니다. 공급 절벽의 혜택은 수요가 두껍고 물량이 마르는 곳에서 또렷합니다. 반대로 미분양이 쌓이는 지역은 분양가가 시세를 웃돌 위험이 있어, 마진이 얇거나 사라질 수 있습니다. 같은 청약이라도 어느 지역의 단지인지에 따라 안전마진의 크기가 완전히 달라집니다.
이 세 가지는 모두 분양 공고문 안에 답이 있습니다. 상한제 적용 여부, 입주 예정 시기, 단지의 위치와 규제 구분이 공고문에 적혀 있습니다. 화려한 조감도나 호재 광고가 아니라, 깨알 같은 조건표를 읽는 습관이 공급 절벽 시기에 길을 잃지 않게 합니다. 공급이 마르는 시장일수록 좋은 단지의 경쟁은 더 뜨거워지므로, 미리 점검 틀을 익혀 둔 사람이 빠르고 정확하게 판단할 수 있습니다.
끝으로 큰 그림을 잊지 않는 것이 중요합니다. 공급은 천천히 움직이지만, 인허가와 착공이라는 선행 지표가 이미 방향을 가리키고 있습니다. 수도권 핵심의 부족은 한두 해의 정책으로 쉽게 뒤집히지 않습니다. 그 방향 위에서 내 시점과 자금, 지역을 겹쳐 보는 일이, 출렁이는 시장을 건너는 가장 단단한 방법입니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
