APT margin 부동산 뉴스
재계약에 1억이 더 필요해진 서울 전세, 2년 새 보증금과 소득이 벌어진 폭
서울 대치동 일대의 고층 아파트. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
전세 계약은 보통 2년입니다. 그래서 2년 전 숫자와 지금 숫자의 차이가 곧 재계약 때 마련해야 할 돈이 됩니다. 보도에 따르면 서울 전용 60에서 85제곱미터 아파트의 전세 보증금은 그 2년 사이 9,000만원에서 1억 1,000만원 올랐습니다. 같은 기간 가구 소득은 7% 늘었습니다. 두 숫자의 폭이 다릅니다.
재계약이라는 시점의 성격
전셋값이 오른다는 소식은 새롭지 않습니다. 다만 그 상승이 실제로 부담이 되는 순간은 따로 있습니다. 계약이 끝나는 날입니다.
매매가는 사지 않으면 남의 일입니다. 전세는 다릅니다. 2년마다 반드시 그 시점의 시세와 마주쳐야 합니다. 그 사이의 상승분이 한꺼번에 청구됩니다.
그래서 전세 시장의 부담은 계단식으로 옵니다. 매달 조금씩 오르는 것이 아니라 2년치가 한 번에 몰려옵니다. 1억이라는 숫자가 무겁게 느껴지는 이유가 여기 있습니다.
이 구조에서는 오르는 속도보다 소득이 따라오는 속도가 더 중요합니다. 보증금이 2년에 1억 오르는데 소득이 7% 늘었다면, 그 차액을 대출이나 저축으로 메워야 합니다.
같은 돈으로 갈 수 있는 곳이 달라졌습니다
보도가 든 예가 이 변화를 잘 보여 줍니다. 2년 전 강동구에서 전세를 얻던 보증금으로 지금은 강북구나 노원구로 가야 임차가 가능하다는 것입니다.
같은 돈인데 갈 수 있는 자리가 옮겨 갔다는 뜻입니다. 세입자 입장에서는 재계약을 못 하면 생활권을 바꿔야 하는 상황이 됩니다.
이 대목이 전세 상승의 실제 무게입니다. 숫자로는 보증금이 얼마 올랐다로 끝나지만, 사람에게는 아이 학교와 출퇴근 경로가 함께 걸립니다.
그래서 재계약 여부를 놓고 무리해서 돈을 마련하는 선택이 나옵니다. 전세대출 한도가 시장에서 민감하게 읽히는 배경이기도 합니다.
왜 이렇게 올랐는가
이유를 하나로 잡기는 어렵습니다. 다만 최근 몇 달의 지표를 이어 보면 방향이 보입니다.
먼저 물건 자체가 줄었습니다. 서울 아파트 입주 물량이 크게 감소한 해라는 집계가 여러 차례 나왔습니다. 새로 들어올 집이 적으면 전세로 나올 물건도 함께 줍니다.
다음은 실거주 요건입니다. 규제지역과 토지거래허가구역에서는 집을 산 사람이 직접 들어가 살아야 합니다. 그만큼 전세로 풀리는 물건이 사라집니다.
여기에 재건축과 재개발 이주가 겹칩니다. 정비사업이 관리처분 단계에 들어가면 수천 가구가 같은 시기에 인근에서 전월세를 찾습니다. 공급은 그대로인데 수요만 늘어난 상태가 몇 년 이어집니다.
마지막으로 세제입니다. 8월 3일 발표된 개편안은 거주하지 않는 1주택의 부담을 늘리는 쪽입니다. 세를 놓고 다른 곳에 사는 구조가 불리해지면 전세 물건이 더 줄어들 여지가 있습니다.
전세가 오르면 매매도 오르는가
전세가 오르면 매매도 따라 오른다는 설명이 흔히 붙습니다. 방향은 맞지만 조건이 있습니다.
전세가 오르면 매매가와의 간격이 좁아집니다. 그 간격이 좁을수록 적은 돈으로 집을 살 수 있게 됩니다. 여기까지는 매매를 밀어 올리는 힘입니다.
그런데 지금은 그 길이 좁혀져 있습니다. 규제지역에서는 대출 한도가 줄고, 토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 사는 방식 자체가 막힙니다. 간격이 좁아져도 그 방식으로 넘어가기 어렵습니다.
그래서 전세 상승이 곧바로 매매 상승으로 이어진다고 읽으면 어긋납니다. 오히려 사지 못하고 전세에 남는 수요가 늘어 전세만 더 오르는 구간이 생깁니다.
실제로 최근 몇 주의 주간 조사에서 전세 상승률이 매매를 앞서는 흐름이 이어지고 있습니다.
월세로 옮겨 가는 경로
보증금을 한 번에 올려 주기 어려우면 다음 선택지는 월세입니다. 오른 만큼을 매달 나눠 내는 방식입니다.
실제로 서울에서 월세 비중이 전세를 넘어섰다는 집계가 올해 여러 차례 나왔습니다. 전세의 벽이 높아지면 그 아래로 월세가 넓어집니다.
다만 월세는 목돈이 남지 않습니다. 전세 보증금은 계약이 끝나면 돌려받지만 월세는 돌아오지 않습니다. 같은 주거비라도 몇 년 뒤에 남는 자산의 크기가 달라집니다.
집을 사려고 모으던 돈이 월세로 빠져나가면 청약 자금을 쌓는 속도도 함께 느려집니다. 이 대목이 무주택 가구에 특히 무겁습니다.
청약을 준비하는 쪽에서 볼 것
전셋값 상승은 청약 준비에 두 방향으로 걸립니다. 하나는 종잣돈이고 다른 하나는 시점입니다.
종잣돈 쪽은 단순합니다. 재계약에 1억이 들어가면 그만큼 계약금으로 쓸 돈이 줄어듭니다. 관심 단지의 계약금 비율을 미리 확인해 두는 편이 낫습니다. 보통 10%지만 30%인 물건도 있습니다.
시점 쪽은 조금 더 복잡합니다. 당첨되면 입주까지 몇 년을 더 기다립니다. 그 사이에 전세 재계약이 한두 번 더 돌아옵니다. 그때마다 필요한 돈을 미리 셈에 넣어야 자금 계획이 어긋나지 않습니다.
그리고 전셋값이 오르는 지역은 대체로 매매 안전마진 계산에도 유리하게 작동합니다. 주변 시세가 올라가면 분양가와의 간격이 벌어지기 때문입니다. 다만 분양가도 같이 오르면 상쇄됩니다.
그래서 지역 평균보다 그 단지의 분양가와 인근 신축 실거래를 직접 맞대 보는 편이 정확합니다.
전세대출이라는 변수
재계약에 필요한 돈을 대출로 메우는 경우가 많습니다. 그래서 전세대출 조건이 바뀌면 체감이 즉시 달라집니다.
8월 초에는 거주하지 않는 1주택자의 전세대출 한도를 손보는 방안이 검토되고 있다는 보도가 나왔습니다. 아직 확정된 조치가 아닙니다.
다만 방향은 읽힙니다. 세제와 대출을 함께 써서 거주하지 않는 보유를 불리하게 만드는 쪽입니다. 그 조치가 실행되면 전세를 놓는 쪽의 계산이 바뀌고, 물건 수에도 영향이 갑니다.
세입자 입장에서는 한도가 줄면 같은 보증금을 맞추기가 더 어려워집니다. 규제의 대상이 집주인이어도 부담은 임차인에게 옮겨 오는 구간이 생깁니다.
그래서 재계약을 앞두고 있다면 대출 한도를 미리 확인해 두는 편이 안전해 보입니다. 조건이 바뀌기 전에 잡아 두는 것과 바뀐 뒤에 마주치는 것은 다릅니다.
숫자를 읽을 때 주의할 것
9,000만원에서 1억 1,000만원이라는 폭은 서울 전용 60에서 85제곱미터를 묶어 본 값입니다. 자치구와 단지에 따라 편차가 큽니다.
실제로 최근 주간 조사에서 전세 상승률 상위에 오른 곳은 성북구와 노원구 같은 자치구입니다. 반대로 경기 이천시처럼 내린 곳도 있습니다.
그러니 평균값을 자기 계약에 그대로 대입하기보다, 자기가 사는 단지의 최근 전세 실거래를 직접 확인하는 편이 정확합니다.
재계약 시점이 다가온다면 만기 몇 달 전부터 같은 단지의 전세 거래를 확인해 두시면 좋겠습니다. 협상의 근거가 되는 것은 평균이 아니라 같은 동의 최근 거래입니다.
계약갱신요구권을 쓸 수 있다면
재계약 앞에서 먼저 확인할 것은 계약갱신요구권이 남아 있는지입니다. 임차인은 한 번에 한해 갱신을 요구할 수 있고, 이때 보증금 인상은 5% 안으로 제한됩니다.
이 권리를 쓰면 시세가 1억 올랐어도 실제로 올려 주는 금액은 기존 보증금의 5%까지입니다. 5억짜리 전세라면 2,500만원입니다. 1억과 2,500만원의 차이가 이 권리 하나에서 갈립니다.
다만 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 최근 몇 달 사이 실거주 요건과 세제가 거주 쪽으로 기울면서 이 사유를 드는 경우가 늘고 있습니다.
그래서 갱신요구권이 남아 있어도 안심하기는 어려운 국면입니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사를 밝혀야 하니, 그 구간에 들어가기 전에 집주인의 계획을 확인해 두는 편이 낫습니다.
이미 한 번 갱신을 쓴 경우라면 이번에는 시세대로 마주쳐야 합니다. 4년 치 상승분이 한 번에 오는 셈이라 부담이 더 큽니다. 자기 계약이 몇 번째인지부터 세어 보는 것이 순서입니다.
보증금을 지키는 문제도 함께
보증금이 커질수록 돌려받는 문제도 무거워집니다. 재계약으로 1억을 더 넣으면 그만큼 돌려받아야 할 돈이 늘어납니다.
전세가율이 높아진 구간에서는 이 위험이 커집니다. 집값 대비 보증금 비율이 높으면 집주인이 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 상황이 생길 수 있습니다.
확인할 것은 두 가지입니다. 등기부에 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 그리고 그 근저당과 내 보증금을 합한 금액이 집값에서 어느 정도인지입니다. 이 합이 집값에 가까울수록 위험합니다.
확정일자와 전입신고는 기본입니다. 여기에 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 함께 보시면 좋겠습니다. 보증료가 들지만 큰 금액을 지키는 비용으로는 작은 편입니다.
돈을 더 넣는 결정과 그 돈을 지키는 준비는 같은 자리에서 해야 합니다. 보증금만 올려 주고 안전장치를 안 챙기면 위험이 함께 커집니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
