APT margin 청약 PRE-VIEW
7월 청약 PRE-VIEW! 힐스테이트 고덕엘리스트 2,122세대, 상한제 3개 블록 (분양가 미정)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 평택 고덕국제신도시의 힐스테이트 고덕엘리스트입니다. A31(690세대), A34(679세대), A35(753세대) 세 블록을 묶은 2,122세대 통합 브랜드이고 시공은 현대건설입니다.
핵심 조건은 분양가상한제입니다. 전용 58과 84 중소형 구성에 상한제가 적용되니, 가격표가 시세 아래로 나올 구조적 이유가 있는 단지입니다. 6월 말 일제히 7월 분양 보도가 나왔지만 공고는 아직이고, 일정은 유동적입니다.
개요, 확인된 것만
| 사업 | 고덕국제화계획지구 A31, A34, A35블록 (평택 고덕국제신도시) |
| 규모 | 3개 블록 합계 2,122세대 (A31 690 / A34 679 / A35 753), 최고 33층 |
| 평형 | 전용 58, 84 중소형 (4베이 판상형 중심) |
| 시공 | 현대건설 / 분양가상한제 적용 |
| 일정 | 7월 분양 보도 (6.23), 공고 지연 중으로 청약홈 확인 필요 / 입주 미확인 |
| 분양가 | 미정 (상한제 적용, 구체 예상가 보도 없음) |
고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스를 배후로 둔 계획도시입니다. 파라곤(2019년식)부터 제일풍경채 시리즈, 호반써밋까지 입주가 이어졌고, 이번 3개 블록은 신도시 안에서도 늦게 나오는 편에 속합니다.
세 블록이 한 번에 나오는 2,122세대라 물량은 두텁습니다. 블록별로 층수와 배치가 달라(A31이 최고 33층), 같은 브랜드라도 블록 선택이 사실상의 첫 전략이 됩니다.
입지와 교통
입지의 축은 직주근접입니다. 삼성전자 평택캠퍼스가 가깝고, 1호선 서정리역과 SRT 평택지제역을 쓰는 생활권입니다. 수원발 KTX 직결과 GTX-A, C의 평택 연장이 추진 재료로 걸려 있습니다.
학군은 고덕8초와 고덕6중이 예정돼 있고 국제학교 신설 계획이 있는 에듀타운 인근입니다. 평택시청 신청사와 중심상업지역 개발도 진행 중이라, 신도시의 뼈대가 채워지는 구간입니다.
시세 좌표
고덕 신축 84의 시세는 층이 나뉩니다. 신도시 초기 입주분(파라곤, 제일풍경채, 리슈빌 등 2019년식에서 2021년식)이 4.6억에서 6.5억, 최신축인 제일풍경채 2차와 3차(2023년식)가 5.5억에서 7.2억입니다.
가장 최근 입주한 힐스테이트 고덕센트럴과 스카이시티(2024년식)는 7.75억에서 8.45억에 찍혔습니다. 같은 힐스테이트 브랜드의 직전 단지들이 8억대 초반이라는 것, 그것이 엘리스트의 참고 좌표입니다.
| 힐스테이트 고덕센트럴, 스카이시티 84 (2024년식) | 7.75억에서 8.45억 |
| 제일풍경채 2차, 3차 84 (2023년식) | 5.50억에서 7.20억 |
| 고덕 초기 입주분 84 (2019에서 2021년식) | 4.60억에서 6.50억 |
| 고덕엘리스트 분양가 | 미정 (상한제 적용) |
분양가 체크포인트
기준선은 두 겹입니다. 위로는 같은 브랜드 최신축의 7.75억에서 8.45억, 아래로는 신도시 평균대인 5억에서 7억입니다. 상한제 가격표가 5억대에 나오면 최신축 실거래와의 간격이 2억 이상 벌어지는 그림이고, 6억대 중반을 넘기면 계산이 얇아집니다.
평택은 공급이 많은 시장이라는 반대 변수도 있습니다. 지제역 더샵 센트럴시티(2022년식)가 7억에서 9억, 신도시 안팎에서 신축이 계속 나옵니다. 상한제 마진이 실현되려면 입주 시점까지 시세가 버텨 줘야 합니다.
일정과 전략
2,122세대면 특별공급과 일반 1순위 모두 물량이 넉넉합니다. 상한제 단지라 당첨 시 거주의무와 재당첨 제한이 붙을 수 있으니, 조건을 공고문에서 확인하고 들어가야 합니다.
블록 선택이 실질 전략입니다. 층수(A31 최고 33층)와 위치가 다른 세 블록의 분양가가 어떻게 차등되는지, 공고문 가격표에서 블록별 84 기준층을 나란히 비교하는 것이 첫 작업입니다.
정리
이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
