APT margin 청약 PRE-VIEW
10월 청약 PRE-VIEW! 경희궁 에피트 일반분양 135세대. 분양가 미정
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 경희궁 에피트입니다. 종로구 교남동 돈의문2재정비촉진구역을 재개발하는 228세대 단지이고, HL디앤아이한라가 에피트 브랜드로 짓습니다.
일정은 서울시 장애인 특별공급 기관추천 안내에 가장 구체적으로 나와 있습니다. 입주자모집공고 10월 15일, 인터넷 청약 10월 26일, 당첨자 발표 11월 4일이고 전부 예정 표기입니다. 9월 27일 기준 청약홈에는 아직 공고가 없습니다.
분양가는 공식 홈페이지에도 기사에도 없습니다. 지금 쓸 수 있는 재료는 사업 개요와 경희궁 일대 실거래 두 가지입니다.
개요, 확인된 것만
| 사업 | 돈의문2재정비촉진구역 도시정비형 재개발종로구 교남동 28번지 일원 |
| 시행과 시공 | 한국투자부동산신탁 시행, 지엘돈의문디앤씨 위탁시공 HL디앤아이한라, 브랜드 에피트 |
| 규모 | 지하 6층, 지상21층총 228세대, 일반분양135세대공동주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 |
| 평형 | 39형 5세대, 59형 31세대, 84A 53세대, 84B46세대일반분양 135세대 기준, 기관추천 13세대 별도 |
| 일정 | 공고 10.15, 청약 10.26, 발표 11.4, 계약11.16에서 18전부 예정, 서울시 기관추천 안내 기준 |
| 견본주택 | 은평구 증산동, 10.23 개관 예정 |
| 입주 예정 | 2030년 8월 목표, 매일경제 보도 기준 |
| 분양가 | 미정 |
| 규제 | 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역,2025.10.15부터통장 2년, 세대주, 재당첨 10년, 전매 3년 확정. 민간택지 상한제는 미적용 유력 |
일반분양 135세대라는 숫자가 이 단지의 크기입니다. 나머지는 토지등소유자 몫과 임대분인데, 2025년 4월 시공사 교체 당시 보도는 분양 151가구에 공공임대 77가구로 적었습니다. 지금 공식 홈페이지의 135세대와 차이가 있어 최종 물량은 공고로 확인이 필요합니다.
시공사가 한 번 바뀐 사업입니다. 딜사이트 보도에 따르면 원래 현대건설이 맡았다가 본PF 전환 과정에서 HL디앤아이한라로 넘어갔고, 공사비는 부가세 포함 1,762억원 규모로 알려졌습니다. 사업주체 기관추천 안내문과 매일경제 보도로는 착공이 2026년 8월 초, 준공 목표가 2030년 8월입니다.
타입이 작게 쪼개져 있습니다. 전용 39가 5세대, 59가 31세대, 84A가 53세대, 84B가 46세대로 일반분양 135세대를 이룹니다. 기관추천 13세대는 이와 별도입니다.
입지와 교통
도심 한복판 자리입니다. 5호선 서대문역이 붙어 있고 강북삼성병원과 경희궁, 정동 일대가 걸어서 닿습니다. 광화문까지 5호선 한 정거장이라 도심 업무지구 직주근접 수요가 이 자리의 몸통입니다.
주변에 먼저 보이는 것은 아파트 단지보다 병원과 학교, 업무시설입니다. 이 사업도 공동주택에 업무시설과 근린생활시설이 함께 들어가는 복합 소단지라, 대단지 커뮤니티를 기대하는 수요와는 결이 다릅니다.
용적률 749%가 개발 강도를 보여 줍니다. 대지 5,883㎡에 연면적 약 7만㎡를 올리는 고밀 개발이라, 동 간 거리와 조망은 동호수에 따라 차이가 크게 날 수 있습니다.
시세 좌표
교남동에는 국토부 실거래에 잡히는 아파트가 없습니다. 좌표는 붙어 있는 돈의문뉴타운에서 가져옵니다. 같은 뉴타운 1구역을 재개발한 경희궁자이가 길 건너에 있고, 단지마다 행정동이 홍파동, 평동, 교북동으로 갈립니다.
경희궁자이 2단지와 3단지가 이 일대의 상단입니다. 무악동 경희궁롯데캐슬과 냉천동 돈의문센트레빌은 같은 권역인데도 84형 기준 7억가량 아래에 있어, 단지에 따라 값이 크게 갈리는 동네입니다.
39형에 댈 값은 경희궁자이 4단지 소형입니다. 전용 34와 37 거래가 22건이라 표본은 넉넉한 편입니다.
| 경희궁자이 2단지 84형, 2017년식, 홍파동 | 중위 26.57억,12건24.50억에서 27.75억 |
| 경희궁자이 3단지 84형, 2017년식, 평동 | 중위 25.00억, 12건 |
| 경희궁자이 2단지 59형 | 중위 21.20억,8건3단지 59형 22.45억, 6건 |
| 경희궁자이 4단지 34, 37형, 교북동 | 중위 9.65억,22건46형 13.43억, 10건 |
| 경희궁롯데캐슬 84형, 2019년식, 무악동 | 중위 18.35억,6건59형 15.60억, 5건 |
| 돈의문센트레빌 84형, 2011년식, 냉천동 | 중위 17.38억, 12건 |
| 경희궁 에피트 분양가 | 미정 |
분양가 체크포인트
경희궁자이가 이 일대의 윗선을, 롯데캐슬과 센트레빌이 가운데 선을 긋습니다. 84형 가격표가 20억 안팎이면 경희궁자이보다 5억 넘게 아래에서 출발하는 셈이고, 25억에 붙으면 소단지 신축이 뉴타운 대장 값을 그대로 받는 그림이 됩니다.
상품 차이도 가격에 들어가야 합니다. 경희궁자이는 여러 단지로 이뤄진 대단지이고, 에피트는 228세대 소단지에 업무시설이 섞인 고밀 복합입니다. 새 아파트라는 이점이 단지 규모의 차이를 얼마나 메울지가 관건입니다.
분양가상한제 적용 여부가 계산을 가장 크게 흔듭니다. 적용되면 경희궁자이와의 간격이 넓게 나올 가능성이 높고, 적용되지 않으면 도심 재개발 일반분양 시세를 따라갈 공산이 큽니다. 공고문 한 줄로 정리되는 문제입니다.
일정과 전략
종로구는 2025년 10월 15일부터 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역입니다. 청약통장 가입 2년, 세대주 요건, 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년이 확정 조건이라 서울 도심 단지치고도 문턱이 높습니다. 본인 통장 조건을 청약홈에서 미리 뽑아 두시면 좋겠습니다.
물량이 적은 만큼 가점 계산이 먼저입니다. 일반분양 135세대에서 특별공급을 빼면 일반공급은 더 줄어듭니다. 가점이 낮다면 공고에서 추첨 물량 비율부터 확인해 두시는 게 좋겠습니다. 9월 아시아투데이는 중견 건설사의 서울 소규모 단지가 연달아 흥행했다고 전했습니다.
자금 계획이 가장 큰 벽입니다. 가격표가 20억대라면 계약금과 중도금을 어떻게 채울지가 먼저이고, 이 계산은 공고의 중도금 대출 조건이 나온 뒤 정식 분석에서 합니다.
정리
이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
