APT margin 청약 PRE-VIEW

9월 청약 PRE-VIEW! 화서역 호수공원 아너스빌 476세대. 분양가 미정

APT margin, 2026.9.6 작성, 사업 정보 아주경제 2026.8.5와 공식 분양 홈페이지 / 실거래 국토부 최근 13개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 수원 화서역 호수공원 아너스빌입니다. 삼환기업이 권선구 서둔동에 짓는 지하 4층에서 지상 15층, 7개동 476세대입니다.

모집공고가 9월 11일로 예고돼 있습니다. 분양가는 아직 없습니다. 이 글은 확인된 사실과 시세 좌표까지만 놓고, 공고가 뜨면 층별 가격표로 정식 분석을 올립니다.

개요, 확인된 것만

사업	민간분양, 수원 권선구 서둔동 212-1 일원
규모	지하 4층에서 지상 15층, 7개동, 총 476세대
평형	전용849499 중대형. 타입별 세대수는 공고에서 확인
시행과 시공	삼환기업. 아너스빌은 같은 SM그룹 계열이 함께 쓰는 브랜드
일정	공고 9.11 예고, 견본주택 개관 9.11, 특별공급9.21입주 미확인
분양가	미정. 예상가 보도 없음

확인된 뼈대는 이렇습니다. 476세대 전량이 일반에 풀리는 민간분양이고, 전용 84 아래가 없는 중대형 구성입니다. 재개발도 재건축도 아니라 조합원 몫이 없습니다.

자리가 이 단지의 정체성입니다. 서호라고 불러 온 축만제 호수공원과 여기산을 곁에 두는 서둔동이고, 일부 세대에서 호수 조망이 나온다는 것이 분양 홈페이지의 설명입니다. 거실 개방감을 앞세운 중대형 특화 설계도 같은 맥락입니다.

이름은 화서역을 달았지만 행정구역은 권선구입니다. 화서역 파크 푸르지오가 있는 장안구 정자동과는 화서역과 서호를 사이에 두고 구가 갈립니다. 잣대를 어느 쪽으로 세우는지에 따라 계산이 달라지는 자리라, 아래에서 둘 다 놓고 봅니다.

화서역은 1호선입니다. 단지와는 서호를 사이에 두고 마주 보는 위치라, 역까지의 실제 도보 동선은 현장에서 확인해 두시는 게 좋겠습니다. 화서역 옆에는 2024년 문을 연 스타필드 수원이 있습니다.

언론과 분양 홈페이지는 수원에서 규제를 받지 않는 지역이라는 점을 앞세웁니다. 청약 자격의 문턱이 낮다는 뜻인데, 전매제한 같은 조건은 공고문에서 확정됩니다.

첫 잣대는 같은 서둔동의 신축입니다. 2024년식 힐스테이트 수원파크포레 84형이 최근 13개월에 세 건 거래됐습니다. 2025년 11월 7.90억, 12월 8.10억, 올해 5월 8.90억입니다. 표본이 세 건뿐이라 점이 아니라 띠로 읽어야 하는 값입니다.

서둔동의 몸통 시세는 구축이 만듭니다. 2005년식 센트라우스 84형이 올해만 40건에 중위 6.40억입니다. 권선구 전체로 넓히면 2020년 이후 신축 84형이 158건에 중위 7.30억인데, 이 값은 곡반정동 대단지들이 만든 값입니다.

화서역이라는 이름이 가리키는 건너편도 놓고 봅니다. 장안구 정자동 화서역 파크푸르지오, 2021년식 84형은 81건에 중위 12.85억입니다. 스타필드를 낀 다른 급지의 값이라 이 단지의 잣대로 쓰기는 어렵고, 이름이 만드는 착시를 걷어 내는 용도로만 적어 둡니다.

주력이 될 94와 99는 권선구에 2020년 이후 신축 표본이 없습니다. 2018년식 호매실 한양수자인파크원까지 넣어야 36건에 중위 6.99억이 나오는 정도라, 중대형은 분양가 숫자 자체가 기준선이 됩니다.

기준선은 같은 서둔동 신축 파크포레의 7.90억에서 8.90억입니다. 84 분양가가 7억대에 나오면 같은 동네 신축 실거래 아래라 계산이 서고, 8억대 중반을 넘기면 시세와 같은 줄이 됩니다.

이름의 유혹을 조심할 자리입니다. 화서역 건너 정자동 신축이 12억대라고 해서 그 값이 서둔동으로 넘어오지 않습니다. 구가 다르고 학군과 생활권이 다릅니다. 분양가가 정자동을 잣대 삼아 9억대로 나온다면 그때는 계산이 아니라 마케팅입니다.

중대형 94와 99는 견줄 실거래가 없어 분양가 발표가 곧 기준선입니다. 84 값에서 면적비로 얼마나 얹었는지를 보는 것이 가장 현실적인 검증법입니다.

기준선은 같은 서둔동 신축 7.90억에서 8.90억. 84가 7억대면 계산이 서고 9억대면 마케팅

공고 전 준비는 통장 요건 점검과 현장 확인입니다. 견본주택이 9월 11일 권선구 고색동에 엽니다.

84 아래가 없는 구성이라 시작 금액이 다른 단지보다 큽니다. 94와 99는 수원에서 공급이 드물던 면적이라 실거래 표본 자체가 얇습니다. 중대형으로 갈아타려는 실수요에게는 드문 기회고, 84 실수요라면 분양가 숫자가 전부입니다.

서호를 곁에 둔 중대형 476세대라는 것, 그리고 분양가가 아직 없다는 것까지가 오늘 확인된 전부입니다. 공고가 뜨는 9월 11일에 층별 가격표를 이 좌표에 대보는 정식 분석을 올립니다. 그때까지는 통장과 자금 시나리오 준비가 전부입니다.

이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.