APT margin 청약 PRE-VIEW
8월 청약 PRE-VIEW! 포레나힐스테이트 진주, 진주 첫 재건축 일반 398세대 (공고 8.14 예정)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 경남 진주의 포레나힐스테이트 진주입니다. 이현주공을 재건축하는 이현1-5구역 사업으로, 지하 2층에서 지상 35층, 8개동에 전용 59에서 110까지 총 1,032세대가 들어서고 일반분양이 398세대입니다.
이 단지엔 처음이 세 개 붙습니다. 진주시 최초의 재건축 단지, 진주 최초의 대형사 컨소시엄(한화 건설부문과 현대건설), 그리고 이현동 기준 21년 만의 신규 분양입니다. 이현동의 마지막 분양이 2005년 1,268가구였다는 보도(헤럴드경제)를 뒤집어 읽으면, 이 동네가 새 아파트를 기다린 시간이 그만큼 길었다는 뜻이 됩니다.
일정은 입주자모집공고와 견본주택 오픈이 8월 14일로 예고돼 있습니다. 그 시간표대로면 특별공급 접수는 8월 하순에 잡힐 가능성이 높습니다. 분양가는 아직 없습니다. 이 글은 확인된 사실과 시세 좌표까지만 정리하고, 공고가 뜨면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다.
개요, 확인된 것만
| 사업 | 이현1-5구역(이현주공) 주택재건축 (진주시 이현동 10-1 일원, 진주 첫 재건축) |
| 규모 | 지하 2층에서 지상 35층, 8개동, 전용 59에서 110, 총 1,032세대 |
| 일반분양 | 398세대 (전용 59, 72, 84 중소형) |
| 시공 | 한화 건설부문, 현대건설 컨소시엄 / 주차 세대당 1.6대 |
| 일정 | 공고와 견본주택 오픈 8월 14일 예정 (보도 기준), 특공 접수 8월 하순 관측 |
| 분양가 | 미정 (예상가 보도 없음) |
구성부터 봅니다. 총 1,032세대 중 조합원분을 뺀 398세대가 일반에 풀리고, 일반분양은 전용 59와 72, 84 중소형만 나옵니다. 평형별 세대수 배분은 공고문에서 확정해야 합니다. 재건축 일반분양이라 로열동, 로열층의 상당수를 조합원이 선점한 상태라는 것도 기본값으로 깔고 봐야 합니다.
숫자 하나를 더 보면, 총 1,032세대에서 일반분양 398세대를 빼면 조합원과 보류지 몫이 634세대 안팎이라는 계산이 나옵니다. 일반분양 비율이 39% 정도로 재건축치고는 일반의 몫이 후한 편입니다. 그만큼 사업비가 일반분양 수입에 기대는 구조라는 해석도 가능하니, 조합이 가격을 공격적으로 붙일 유인이 있다는 점은 계산에 미리 넣어 둘 대목입니다.
브랜드는 포레나와 힐스테이트를 나란히 답니다. 진주에서 대형 건설사 두 곳이 컨소시엄으로 들어오는 첫 사례라는 보도가 여러 건입니다. 지방 중소도시에서 대형사 브랜드 신축은 그 자체로 희소한 상품이고, 진주에선 이 체급이 혁신도시와 신진주역세권 바깥의 원도심에서 나오는 것이 오랜만입니다.
미리 알아 둘 어긋남도 하나 있습니다. 견본주택 위치가 보도마다 갈립니다. 주약동이라는 보도와 평거동이라는 소개가 함께 돌고 있어, 방문 계획은 공고문에 적힌 주소로 확정하는 것이 안전합니다. 이런 사소한 불일치는 공고 전 단계에서 흔한 일이라, 이 글의 다른 숫자들도 공고문이 최종본이라는 전제로 읽으시기 바랍니다.
입지와 교통
이현동은 진주 서부의 원도심 주거지입니다. 평거동, 신안동과 생활권을 나눠 쓰는 자리라 학교와 상권, 병원이 이미 자리 잡은 완성형 동네입니다. 새 인프라가 채워지길 기다릴 필요가 없다는 것이 신도시형 입지와 다른 점이고, 21년간 신축이 없던 동네라 새 아파트의 희소성은 검증이 필요 없는 수준입니다.
진주의 신축 수요는 지난 10년간 혁신도시(충무공동)와 신진주역세권(가좌동)으로 쏠려 왔습니다. 원도심 서부에서 대형사 신축이 나오는 것은 그 흐름을 거슬러 올라오는 공급입니다. 이현동과 그 주변에서 나고 자란 실수요가 얼마나 두터운지, 그리고 혁신도시로 떠났던 수요가 원도심 신축으로 돌아올지가 청약 성적을 가를 변수입니다.
시장의 온도도 확인해 둡니다. 최근 12개월 진주에서 84 실거래만 1,800건 넘게 잡힐 만큼 거래 자체는 살아 있는 도시이고, 그 안에서 혁신도시와 신진주 신축 상단이 7억대에 안착해 있습니다. 진주 수요가 브랜드 신축에 지불 의사가 있다는 것은 숫자로 확인된 사실이고, 문제는 언제나 그 값이 어디까지냐입니다.
단지 설계에서 확인된 것은 최고 35층 8개동과 세대당 1.6대 주차까지입니다. 원도심 재건축에서 주차 1.6대는 강점으로 분류할 스펙입니다. 커뮤니티와 조경 구성은 견본주택에서 공개될 영역이라, 이 글에서는 확인된 숫자만 적어 둡니다.
시세 좌표
이현동은 오래 분양이 없던 동네라 자체 신축 실거래가 없습니다. 좌표는 이웃에서 빌려 옵니다. 같은 서부 생활권 평거동의 진주평거엘크루(2016년식)가 84 기준 최근 12개월 5.0억에서 6.27억, 22건 거래됐고 지난 6월에도 9층이 6.27억이었습니다. 평거동 우방아이유쉘 스카이팰리스(2019년식)는 4.15억에서 5.25억입니다. 엘크루의 최근 석 달 체결가는 5.42억, 5.68억, 6.27억으로 6억 선을 다시 확인했습니다.
시 전체의 상단은 다른 두 곳에 있습니다. 신진주역세권의 우미린 더시그니처(2024년식)가 6.2억에서 7.98억, 혁신도시의 대방노블랜드 더캐슬(2018년식)이 5.9억에서 7.85억입니다. 진주 신축의 꼭대기가 7억대 후반, 서부 생활권 준신축이 5억에서 6억대 초반. 이 두 단이 오늘의 좌표입니다.
59 좌표도 하나 놓습니다. 평거동 더퀸즈웰가(2015년식) 59가 3.2억에서 4.1억, 혁신도시 부영(2020년식)이 3.08억에서 4.28억입니다. 일반분양 주력이 중소형이라 59와 72의 가격표가 이 언저리 어디에 놓이는지도 함께 볼 대목입니다.
흔치 않은 참고서가 하나 더 있습니다. 두 브랜드 모두 진주에 이미 좌표가 있다는 점입니다. 같은 포레나 간판의 포레나 신진주(2019년식, 가좌동) 84가 4.5억에서 5.98억, 같은 힐스테이트 간판의 힐스테이트 초전(2019년식, 초전동)이 4.0억에서 5.98억에 거래됩니다. 진주 시장이 이 두 브랜드에 매겨 온 값이 4억대에서 5억대 후반이라는 뜻이라, 이번 컨소시엄 단지가 그 위로 얼마를 더 부르는지가 곧 재건축 입지와 신축 프리미엄의 값이 됩니다.
| 진주평거엘크루 84 (2016년식, 평거동) | 5.00억에서 6.27억 (최근 12개월 22건) |
| 포레나 신진주 84 (2019년식, 가좌동, 같은 브랜드 좌표) | 4.50억에서 5.98억 |
| 평거 우방아이유쉘 스카이팰리스 84 (2019년식) | 4.15억에서 5.25억 |
| 신진주역세권 우미린 더시그니처 84 (2024년식, 가좌동) | 6.20억에서 7.98억 |
| 혁신도시 대방노블랜드 더캐슬 84 (2018년식, 충무공동) | 5.90억에서 7.85억 |
| 포레나힐스테이트 진주 분양가 | 미정 (공고 8.14 예정) |
분양가 체크포인트
기준선은 두 겹입니다. 아래로는 같은 생활권 평거동 신축의 5억에서 6억대 초반, 위로는 신진주와 혁신도시 신축의 7억대입니다. 84 분양가가 5억대에 나오면 평거동 실거래와 같은 줄에서 새 아파트를 받는 계산이 서고, 6억대 중반을 넘기면 시 전체 상단의 값을 원도심에서 미리 내는 그림이 됩니다.
재건축 일반분양은 조합 분담금과 공사비가 가격표에 얹히는 구조라, 시세보다 싸게 나올 구조적 이유가 약한 유형입니다. 최근 지방 재건축과 재개발 일반분양이 그 이유로 시세 위 가격표를 들고나온 사례가 적지 않았습니다. 진주 첫 재건축이 어느 쪽 선례를 따르는지, 숫자는 8월 14일 공고문에서 확인됩니다.
평형별 읽는 법도 간단히 적습니다. 59는 평거동 더퀸즈웰가 59의 3.2억에서 4.1억이 아래 좌표, 혁신도시 엘에이치 9단지의 최근 4.3억에서 4.5억이 위 좌표입니다. 72는 실거래 표본이 얇으니 84 가격에서 면적비로 역산해 보고, 셋 중 어느 평형의 간격이 가장 넓은지 견본주택에서 계산을 끝내 두면 접수일에 흔들리지 않습니다.
관전법도 하나 적어 둡니다. 21년 만의 분양이라는 서사는 흥행 재료지만, 흥행과 마진은 별개입니다. 어느 도시에서나 가격이 시세 위였던 단지는 접수 경쟁률과 무관하게 계약에서 미끄러졌고, 가격이 맞았던 단지는 조용히 완판됐습니다. 경쟁률 기사보다 가격표와 실거래의 간격을 먼저 보는 습관이 여기서도 유효합니다.
일정과 전략
진주는 비규제 지역이라 자격 문턱이 낮습니다. 유주택자도 1순위 접수가 가능한 동네라, 경쟁의 성격은 통장 싸움보다 가격표를 읽는 판단 싸움에 가깝습니다. 일반분양 398세대면 지방 도시 기준으로 물량도 얇지 않습니다.
일정 계산은 빠듯할 수 있습니다. 공고와 견본주택이 8월 14일에 같이 열리면 특공 접수까지 열흘 안팎입니다. 진주 실수요라면 그 전에 평거동과 신진주 실거래를 눈으로 확인해 두고, 본인 자금으로 닿는 평형부터 정해 두는 것이 순서입니다.
시간표를 통상 흐름으로 환산하면 이렇습니다. 모집공고에서 특별공급 접수까지 대개 열흘에서 2주가 걸리니, 8월 14일 공고면 접수는 8월 하순입니다. 견본주택 오픈 첫 주말은 인파가 몰리니 평일 방문을 노리는 것도 요령입니다. 당첨자 발표와 계약 일정은 공고문에서 확인해 이 글의 교체판에 반영하겠습니다.
평형 선택지는 59, 72, 84 셋입니다. 72는 진주 시장에서 흔치 않은 틈새 평형이라 비교 실거래가 얇습니다. 가격표가 나오면 72가 59와 84 사이 어느 쪽에 붙는 값인지부터 확인하고, 세대수가 적은 타입은 경쟁률이 따로 튈 수 있다는 것까지 감안해 트랙을 정하시기 바랍니다.
자금 스케줄도 미리 그려 둘 만합니다. 지방 분양은 계약금 비율과 중도금 무이자 여부가 단지별로 크게 갈리고, 그 조건이 실질 부담을 천만원 단위로 바꿉니다. 견본주택에서 가격표와 함께 납부 일정표부터 받아 확인하고, 잔금 시점의 대출 계획까지 세워 둔 뒤에 통장을 쓰는 것이 안전합니다.
확인 채널도 적어 둡니다. 공고는 청약홈에 뜨고, 그 전에 진주시의 분양 승인 소식과 견본주택 개관 예고 보도가 먼저 나오는 것이 통례입니다. 재건축 일반분양은 조합 사정으로 일정이 밀리는 일이 흔하니, 8월 14일이라는 날짜도 공고문이 뜨기 전까지는 연필로 적어 두는 것이 맞습니다.
정리
이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
