산곡역 자이 힐스테이트&하늘채 투시도. 산곡6구역 재개발 2,706세대 (게트뉴스 보도 자료)

APT margin 청약 PRE-VIEW

8월 청약 PRE-VIEW! 산곡역 자이 힐스테이트&하늘채, 일반 1,289세대 (분양가 미정)

APT margin, 2026.7.15 작성 (사업 정보 게트뉴스 2026.7.7 등 / 실거래 국토부 최근 9개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 공고 전 미리보기, 인천 부평 산곡역 자이 힐스테이트&하늘채입니다. 산곡6구역을 재개발하는 지하 3층에서 지상 33층, 20개동 2,706세대이고 시공은 GS건설, 현대건설, 코오롱글로벌 컨소시엄입니다.

일반분양이 1,289세대로 큽니다. 다만 구성이 특징적입니다. 59가 854세대로 일반 물량의 66%이고, 84는 83세대뿐입니다. 국민평형을 기다렸다면 문이 좁은 단지라는 걸 먼저 알아야 합니다. 8월 분양 예정 보도가 여러 건이고, 입주는 2029년 12월입니다.

개요, 확인된 것만

사업	산곡6구역 주택재개발 (인천 부평구 산곡동)
규모	지하 3층에서 지상 33층, 20개동, 총 2,706세대
일반분양	1,289세대 (50 156 / 59 854 / 75 196 / 84 83)
시공	GS건설, 현대건설, 코오롱글로벌 컨소시엄
일정	2026년 8월 분양 예정 (게트뉴스, EBN 등) / 입주 2029년 12월
분양가	미정 (보도된 예상가 없음)

산곡동은 재개발이 겹겹이 진행 중인 동네입니다. 이 단지의 참고서가 되는 건 길 건너 청천2구역을 재개발한 이편한세상 부평그랑힐스(2023년식, 5,050세대)입니다. 산곡, 청천 일대가 1만 세대급 새 주거지로 바뀌는 흐름의 한 조각입니다.

일반분양 구성은 다시 봐도 소형 중심입니다. 50과 59를 합치면 1,010세대로 일반 물량의 78%입니다. 84가 83세대뿐이라 국민평형 경쟁률만 따로 튈 가능성이 높습니다.

그랑힐스의 이력이 참고가 됩니다. 5,050세대가 2023년 10월에 입주하면서 초기엔 전세가와 매매가가 눌렸다가, 입주장이 소화된 뒤 실거래가 6억대에서 7억대로 올라섰습니다. 산곡6구역의 입주가 2029년 말이니, 이 단지도 입주장 시점의 물량 부담을 계산에 넣고 봐야 합니다

입지와 교통

교통 카드는 7호선 산곡역입니다. 역세권 단지로, 환승 없이 강남권까지 닿는 노선입니다. 경인고속도로 부평IC와 수도권제1순환 중동IC도 가까워 차량 이동도 무난합니다.

학군은 산곡중, 청천중, 세일고가 인근입니다. 재개발이 진행 중인 동네 특성상 완성형 인프라는 아니고, 입주 시점(2029년 말)에 맞춰 채워지는 구조로 봐야 합니다.

시세 좌표

비교 좌표는 같은 산곡동에 있습니다. 부평캐슬&더샵퍼스트(2024년식)가 84 기준 7.55억에서 8.2억에 거래됩니다. 지난 5월에도 10층이 7.95억, 12층이 7.8억이었습니다.

체급을 넓히면 이편한세상 부평그랑힐스(2023년식) 84가 5.2억에서 7.45억으로 폭이 넓고, 최근엔 6억대 중후반에서 7억대 초반에 찍힙니다. 부평 신축 84의 현재 좌표가 7억에서 8억 사이라는 뜻입니다. 주력인 59는 그랑힐스와 캐슬&더샵의 59 실거래를 공고 시점에 다시 뽑아 대보겠습니다.

부평캐슬&더샵퍼스트 84 (2024년식, 같은 산곡동)	7.55억에서 8.20억
이편한세상 부평그랑힐스 84 (2023년식, 청천동)	최근 6억대 중후반에서 7.45억
산곡역 자이 힐스테이트&하늘채 분양가	미정

분양가 체크포인트

기준선은 산곡동 신축 84의 7.55억에서 8.2억입니다. 84 분양가가 7억 안팎이면 계산이 서고, 8억에 붙으면 실거래와 같은 줄이 됩니다. 다만 84는 83세대뿐이라 이 계산의 수혜자는 소수입니다.

주력인 59의 기준선은 공고 시점에 확정하겠지만, 84 시세의 통상 비율로 보면 5억대 중후반이 경계선일 가능성이 높습니다. 3년 뒤 입주라는 시간, 그리고 부평 일대에 이어질 재개발 공급도 분양가를 누르는 요인입니다.

기준선은 산곡동 신축 84 실거래 7.55억에서 8.2억. 주력 59의 경계선은 공고 시점에 확정

일정과 전략

이 단지의 전략은 평형 선택에서 갈립니다. 84를 노린다면 83세대 좁은 문의 경쟁을 각오해야 하고, 문이 넓은 건 854세대짜리 59입니다. 신혼부부와 생애최초 특공 물량이 소형에 집중될 가능성이 높아 특공 자격자에게 유리한 판입니다.

8월에 인천에서만 시티오씨엘 9단지와 이 단지가 나란히 나옵니다. 미추홀과 부평, 두 좌표의 분양가를 나란히 놓고 고르는 것이 인천 실수요의 순서입니다.

재개발 일반분양이라 조합원 물량이 로열동, 로열층을 선점한 상태라는 것도 감안해야 합니다. 일반분양 동호수의 위치는 공고문 동호수표에서 확인할 수 있고, 층과 향의 편차가 큰 단지일수록 이 확인이 중요합니다

정리

일반분양 1,289세대라는 숫자만 보면 넉넉해 보이지만, 실속은 59에 몰려 있고 84는 83세대뿐입니다. 기준선은 같은 동네 신축 84의 7.55억에서 8.2억이고, 분양가가 그 아래로 얼마나 내려오느냐가 전부입니다. 공고가 뜨면 평형별 가격표로 정식 분석을 올립니다.

이 글은 모집공고 전 PRE-VIEW입니다. 분양가와 일정은 미정이며, 공고가 게시되면 정식 안전마진 분석으로 교체합니다. 실거래는 국토부, 사업 정보는 본문에 적은 보도 기준입니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.