APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 3월 넷째 주, 노원구 안양 동안구 오르고 광주 남구 내렸다

발행 2026.3.26

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-03-16 에서 2026-03-23 조사분)

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이번 주 통계는 3월 16일에서 3월 23일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

안양 동안구가 1주 0.49퍼센트로 이번 주 수도권 1위입니다. 1개월 1.53퍼센트, 3개월 5.16퍼센트, 1년 13.68퍼센트로 어느 기간을 잘라도 위쪽에 있습니다. 매매 상위 15곳 중 11곳이 수도권입니다.

서울에서는 노원구 0.23퍼센트, 구로구 0.20퍼센트, 성북구 0.17퍼센트, 은평구 0.17퍼센트가 상위에 올랐습니다. 네 곳 다 1년 누적이 4.72에서 6.94퍼센트 사이입니다. 서울 안에서 아직 덜 오른 쪽이 주간 순위를 채우는 구도입니다.

약세는 강남구 하나에서 강남권 전체로 번지는 모양입니다. 강남구 1주 마이너스 0.17퍼센트, 용산구 마이너스 0.10퍼센트, 과천 마이너스 0.11퍼센트, 서초구 마이너스 0.09퍼센트가 나란히 하위 15곳에 들었습니다. 표 바깥에서는 송파구가 마이너스 0.07퍼센트, 성동구가 마이너스 0.04퍼센트로 같이 밀렸습니다.

그래도 1년 누적은 다 두 자릿수입니다. 강남구 10.57퍼센트, 서초구 12.55퍼센트, 용산구 13.36퍼센트, 과천은 18.49퍼센트까지 됩니다. 오래 오른 자리들이 한꺼번에 숨을 고르는 흐름으로 읽힙니다.

반대쪽 끝에 화성 동탄구가 있습니다. 매매 1주 0.21퍼센트로 10위, 전세는 0.40퍼센트로 전국 1위입니다. 3개월과 1년 칸은 아직 비어 있습니다. 화성에서 갈라져 나온 지 얼마 되지 않아 누적을 계산할 과거 자료가 모자란 탓입니다. 지금은 주간 지표만으로 읽어야 하는 자리입니다.

하위권 나머지는 경기 외곽입니다. 이천시가 마이너스 0.14퍼센트에 1년 누적 마이너스 4.96퍼센트, 평택시가 1주 마이너스 0.09퍼센트에 1년 마이너스 7.53퍼센트입니다. 광주 남구가 하위 1위인 마이너스 0.19퍼센트에 오른 것을 빼면, 표 아래쪽은 서울 상급지와 경기 외곽으로 갈립니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매 0.03퍼센트, 전세 0.10퍼센트입니다.

전국 매매가 0.03퍼센트인데 수도권은 0.06퍼센트, 지방권은 0.00퍼센트입니다. 매매를 밀어 올리는 힘이 수도권에만 남아 있습니다.

수도권 안에서도 순서가 갈립니다. 이번 주만 보면 경기 0.07퍼센트가 서울 0.06퍼센트를 앞서고 인천은 마이너스 0.01퍼센트입니다. 1년 누적으로 넓히면 서울 10.04퍼센트, 경기 2.87퍼센트, 인천 0.19퍼센트로 순서와 간격이 완전히 달라집니다.

서울 강북지역은 1주 0.12퍼센트로 강남지역의 0.02퍼센트를 크게 앞섰습니다. 1년 누적은 반대로 강남지역 11.89퍼센트, 강북지역 7.95퍼센트입니다. 오래 오른 쪽이 멈추고 덜 오른 쪽이 따라붙는 구도가 권역 평균에서도 그대로 보입니다.

인천은 매매 1주 마이너스 0.01퍼센트로 이번에도 멈춰 있는데 전세는 0.11퍼센트입니다. 경기도 매매 0.07퍼센트에 전세 0.13퍼센트입니다. 어느 칸을 잘라도 전세가 매매보다 앞섭니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구 중 18곳이 올랐습니다. 1년 누적으로는 25곳이 전부 플러스이고 최고가 21.32퍼센트, 최저가 1.93퍼센트입니다.

이번 주 무게중심은 강북 쪽에 있습니다. 강북지역 매매 0.12퍼센트와 강남지역 0.02퍼센트가 여섯 배 차이입니다. 매매 상위 15곳에 든 서울 네 곳이 노원구와 구로구, 성북구, 은평구로 전부 강북과 서남권입니다.

강남지역 평균이 그래도 플러스인 건 강남구 한 곳의 마이너스 0.17퍼센트를 나머지가 메우고 있기 때문입니다. 다만 이번 주에는 그 나머지도 힘이 빠졌습니다. 서초구 마이너스 0.09퍼센트, 송파구 마이너스 0.07퍼센트입니다.

1주와 1년의 괴리가 가장 큰 자리가 강남구입니다. 주간으로는 전국 하위 15곳 안인데 1년 누적은 10.57퍼센트로 여전히 두 자릿수이고, 3개월 누적도 0.32퍼센트로 아직 플러스입니다. 이번 조정의 깊이는 3개월 칸이 마이너스로 넘어가는지로 확인할 자리로 봅니다.

한강을 낀 축은 결이 다릅니다. 성동구는 1주 마이너스 0.04퍼센트로 잠깐 밀렸지만 3개월 3.16퍼센트, 1년 21.32퍼센트로 서울 최고 자리를 지키고 있습니다. 마포구는 1주 0.07퍼센트로 플러스를 유지하며 1년 16.21퍼센트입니다. 강남권과 같이 미끄러지지는 않았습니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 44곳 중 28곳이 올랐습니다. 1년 기준으로는 40곳 중 24곳이 플러스인데, 최고 23.50퍼센트와 최저 마이너스 7.53퍼센트 사이가 31퍼센트포인트 넘게 벌어져 있습니다. 시도 평균 0.07퍼센트라는 숫자 하나로는 안이 전혀 보이지 않습니다.

위쪽은 서울에서 남쪽으로 뻗은 축입니다. 안양 동안구 0.49퍼센트, 용인 수지구 0.24퍼센트, 수원 영통구 0.21퍼센트, 화성 동탄구 0.21퍼센트, 용인 기흥구 0.20퍼센트가 나란히 상위 15곳에 있습니다. 동쪽에서는 구리시 0.25퍼센트와 하남시 0.22퍼센트가 붙습니다.

같은 축 안에서도 1년 열은 제각각입니다. 성남 분당구 23.50퍼센트와 용인 수지구 14.90퍼센트, 안양 동안구 13.68퍼센트가 위쪽이고 용인 기흥구는 4.99퍼센트로 그 3분의 1 수준입니다.

아래쪽은 서울에서 먼 순서입니다. 이천시가 1주 마이너스 0.14퍼센트에 1년 마이너스 4.96퍼센트, 평택시가 마이너스 0.09퍼센트에 1년 마이너스 7.53퍼센트, 파주시가 마이너스 0.07퍼센트에 1년 마이너스 3.90퍼센트입니다. 미분양이 남은 자리는 규제가 없어도 1년 내내 못 올랐습니다.

과천은 두 무리 어디에도 들어가지 않습니다. 1주 매매가 마이너스 0.11퍼센트로 하위 15곳에 들었는데 1년 누적은 18.49퍼센트로 경기에서 분당 다음입니다. 재건축 기대가 몰아서 붙는 자리라 오를 때와 쉴 때의 간격이 큽니다.

전세는 따로 봅니다

전세 상위는 화성 동탄구 0.40퍼센트로 시작합니다. 같은 주 매매 0.21퍼센트의 두 배 가까이입니다. 경기 광명시 0.34퍼센트, 용인 기흥구 0.29퍼센트, 안양 동안구 0.28퍼센트가 뒤를 잇습니다. 매매 상위와 이름은 겹치는데 순서가 다릅니다.

매매보다 전세가 먼저 붙는 자리도 보입니다. 김포시는 매매가 0.01퍼센트인데 전세는 0.26퍼센트이고, 인천 연수구도 매매 0.07퍼센트에 전세 0.21퍼센트입니다. 평택시는 매매가 마이너스 0.09퍼센트인데 전세는 0.10퍼센트로 방향 자체가 갈립니다.

과천은 두 지표가 정면으로 어긋납니다. 매매 3개월이 1.21퍼센트로 플러스인데 전세는 1주 마이너스 0.17퍼센트, 3개월 마이너스 2.08퍼센트입니다. 재건축 이주가 매매를 밀고 신축 입주가 전세를 누르는 구간이 석 달째 이어지는 중입니다.

광명은 그 반대편에서 방향을 바꾸는 중으로 보입니다. 매매 1년이 11.01퍼센트인데 전세 1년은 아직 마이너스 1.26퍼센트입니다. 다만 전세 1주가 0.34퍼센트로 전국 3위이고 1개월도 0.94퍼센트입니다. 한꺼번에 들어온 신축 전세가 소화되면 마이너스 폭이 좁혀지는데, 지금이 그 구간으로 읽힙니다.

최근 10주 추이

전국 매매 1개월 누적은 0.14퍼센트로 석 주 연속 낮아졌습니다. 0.24에서 0.19, 0.17을 거쳐 온 흐름입니다.

전세는 1개월 0.36퍼센트로 오히려 더 올랐습니다. 매매와 전세의 격차가 이번 시리즈 들어 가장 크게 벌어졌습니다.

서울만 떼면 매매 1주 0.06퍼센트에 전세 0.16퍼센트로 전세가 매매의 두 배를 넘습니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준인 해라, 전세가 바닥에서 매매를 밀어 올리는 힘이 계속 걸려 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울은 18개 구만 붉습니다. 강남 3구와 용산, 과천이 나란히 흐려진 게 지도에서도 보입니다.

붉은 축은 서울 동북쪽과 서남쪽으로 옮겨 갔습니다. 노원과 성북, 은평, 구로가 짙고 그 아래로 광명과 안양, 수원, 용인이 이어집니다.

화성 동탄구는 매매와 전세 두 칸이 모두 붉습니다. 매매 0.21퍼센트에 전세 0.40퍼센트로 두 번째 주째 짙습니다.

파란 칸은 경기 바깥쪽에 몰려 있습니다. 이천과 여주, 평택, 파주가 서울에서 먼 순서로 파랗습니다. 여주는 1주 마이너스 0.16퍼센트, 1년 마이너스 1.85퍼센트입니다.

전국 178곳 중 89곳이 오른 주입니다. 인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구 칸은 분구 전이라 이번에도 빈칸입니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

강남권 약세가 한 주짜리인지 기간을 늘려서 확인해 보겠습니다.

한 달로 봐도 강남구 마이너스 0.50퍼센트, 서초구 마이너스 0.32퍼센트, 과천 마이너스 0.28퍼센트입니다. 한 달째 이어지는 흐름이 맞습니다. 송파구도 1개월 마이너스 0.49퍼센트로 같은 자리에 있습니다.

안양 동안구는 1개월 1.53퍼센트로 여전히 경기 최상위입니다. 용인 수지구 1.27퍼센트, 하남시 1.17퍼센트, 구리시 1.00퍼센트가 뒤를 잇습니다.

서울 시도 평균은 1개월 0.29퍼센트인데 강북지역이 0.51퍼센트, 강남지역이 0.10퍼센트입니다.

석 달로 보면 강남구도 0.32퍼센트, 서초구는 1.40퍼센트로 여전히 플러스입니다. 용산구 1.41퍼센트, 과천 1.21퍼센트도 마찬가지입니다. 최근 몇 주의 조정이 석 달 흐름까지 뒤집지는 못했습니다.

석 달 위쪽은 용인 수지구 6.55퍼센트와 안양 동안구 5.16퍼센트, 성남 분당구 4.01퍼센트입니다. 광명시 3.87퍼센트와 성동구 3.16퍼센트가 그 언저리에 있습니다.

과천 전세는 3개월 마이너스 2.08퍼센트로 계속 눌려 있습니다. 매매와 전세가 서로 다른 방향으로 가는 구간이 길어지는 중입니다. 반대로 용인 기흥구는 3개월 매매 3.29퍼센트에 전세 2.79퍼센트로 둘이 나란히 오릅니다.

1년으로 넓히면 강남구 10.57퍼센트, 서초구 12.55퍼센트, 과천 18.49퍼센트로 다 여전히 상위권입니다. 최근 조정은 1년 그림에 견주면 작은 굴곡입니다.

광명은 매매 1년 11.01퍼센트인데 전세 1년은 마이너스 1.26퍼센트입니다. 한 동네 안에서 매매와 전세의 1년 값이 12퍼센트포인트 넘게 갈라져 있습니다.

화성 동탄구는 3개월과 1년 값이 여전히 비어 있습니다. 전세 1주 0.40퍼센트로 이번 주도 상위권이지만, 누적으로 검증할 칸이 없어 주간 지표만 남습니다.

1년 지도의 파란 끝은 평택시 마이너스 7.53퍼센트입니다. 이천 마이너스 4.96퍼센트, 파주 마이너스 3.90퍼센트, 김포 마이너스 2.09퍼센트가 뒤를 잇습니다. 인천에서는 계양구가 마이너스 0.33퍼센트로 5개 구 중 유일하게 1년 마이너스입니다.

왜 이렇게 움직였나

강남권 전반의 약세는 대출 구조가 만드는 결과로 보입니다. 15억 초과 4억, 25억 초과 2억까지 줄어드는 10.15 구간별 한도가 고가 구간일수록 더 세게 걸리고, 스트레스 DSR 3퍼센트포인트가 그 위에 얹힙니다. 강남구와 서초구, 용산구, 과천처럼 가격대가 높은 자리부터 매수세가 먼저 빠지는 그림입니다.

같은 규제가 아래쪽에서는 다르게 작동합니다. 안양 동안구 13.68퍼센트, 수원 영통구 7.69퍼센트, 용인 기흥구 4.99퍼센트로 1년 누적이 서울 상급지의 절반 이하인 곳들입니다. 진입 가격이 낮으면 같은 한도 안에서 아직 여유가 남고, 그 여유가 이번 주 순위로 나타났습니다.

거래량도 지수를 흔듭니다. 고가 구간은 한도에 매수가 걸리면 거래 자체가 줄어드는데, 표본이 얇아지면 몇 건의 하락 거래만으로도 주간 변동률이 크게 움직입니다.

전세는 다른 축에서 움직입니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준으로 내려앉은 해이고, 서울은 그 감소폭이 40퍼센트를 넘습니다. 여기에 분양가상한제 단지의 실거주 의무가 겹쳐, 새 아파트가 입주해도 전세로는 나오지 않습니다. 전국 전세 0.10퍼센트가 매매 0.03퍼센트의 세 배를 넘는 것도 이 구조에서 나옵니다.

물량이 남은 자리는 반대입니다. 평택은 미분양이 쌓여 비규제인데도 1년 누적이 마이너스 7.53퍼센트입니다. 재고가 남으면 규제가 없어도 못 오른다는 걸 이천과 파주가 같이 보여 줍니다.

기준금리 2.5퍼센트 동결이 이번 주에도 그대로입니다. 위로 밀지도 아래로 누르지도 않는 상태라, 지금 가격을 가르는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다.

앞으로 볼 것

강남권 약세가 몇 주 더 이어지는지가 가장 먼저 볼 대목입니다. 1주는 마이너스인데 3개월 0.32퍼센트와 1년 10.57퍼센트가 아직 플러스라, 3개월 칸이 마이너스로 넘어가는지가 실제 분기점으로 봅니다.

다음은 수요가 옮겨 간 자리가 얼마나 버티는지입니다. 안양 동안구와 용인 기흥구, 수원 영통구는 1년 누적이 서울 상급지의 절반 아래라 위쪽으로 남은 공간이 있습니다. 이 흐름이 이어지면 경기 남부 축의 1년 열이 서서히 채워지는 쪽으로 갑니다.

전세와 매매의 격차도 지켜볼 자리입니다. 전국 1개월 기준으로 매매 0.14퍼센트에 전세 0.36퍼센트입니다. 지금처럼 벌어진 채로 가면 매매의 바닥이 서서히 올라갑니다. 인천처럼 매매가 마이너스 0.01퍼센트로 멈춘 곳에서 전세만 0.11퍼센트로 오르는 지역이 먼저 신호를 냅니다.

화성 동탄구는 다른 이유로 볼 자리입니다. 전세 1주 0.40퍼센트로 전국 1위인데 3개월과 1년 칸이 비어 있어 누적으로 검증할 방법이 없습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.