APT margin 주간시장동향

주간 아파트값 동향 3월 넷째 주, 노원구 안양 동안구 오르고 광주 남구 내렸다

발행 2026.3.26

APT margin 정리, 자료 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트가격지수 (2026-03-16 에서 2026-03-23 조사분)

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이번 주 통계는 3월 16일에서 3월 23일 기준입니다. 가장 흐름이 좋은 지역과 가장 좋지 않은 지역은 아래와 같습니다.

안양 동안구가 1주 0.49%로 이번 주 수도권 1위입니다. 1개월 1.53%, 3개월 5.16%, 1년 13.68%로 어느 기간을 잘라도 위쪽에 있습니다. 매매 상위 15곳 중 11곳이 수도권입니다.

서울에서는 노원구 0.23%, 구로구 0.20%, 성북구 0.17%, 은평구 0.17%가 상위에 올랐습니다. 네 곳 다 1년 누적이 4.72에서 6.94% 사이입니다. 서울 안에서 아직 덜 오른 쪽이 주간 순위를 채우는 구도입니다.

약세는 강남구 하나에서 강남권 전체로 번지는 모양입니다. 강남구 1주 마이너스 0.17%, 용산구 마이너스 0.10%, 과천 마이너스 0.11%, 서초구 마이너스 0.09%가 나란히 하위 15곳에 들었습니다. 표 바깥에서는 송파구가 마이너스 0.07%, 성동구가 마이너스 0.04%로 같이 밀렸습니다.

그래도 1년 누적은 다 두 자릿수입니다. 강남구 10.57%, 서초구 12.55%, 용산구 13.36%, 과천은 18.49%까지 됩니다. 오래 오른 자리들이 한꺼번에 숨을 고르는 흐름으로 읽힙니다.

반대쪽 끝에 화성 동탄구가 있습니다. 매매 1주 0.21%로 10위, 전세는 0.40%로 전국 1위입니다. 3개월과 1년 칸은 아직 비어 있습니다. 화성에서 갈라져 나온 지 얼마 되지 않아 누적을 계산할 과거 자료가 모자란 탓입니다. 지금은 주간 지표만으로 읽어야 하는 자리입니다.

하위권 나머지는 경기 외곽입니다. 이천시가 마이너스 0.14%에 1년 누적 마이너스 4.96%, 평택시가 1주 마이너스 0.09%에 1년 마이너스 7.53%입니다. 광주 남구가 하위 1위인 마이너스 0.19%에 오른 것을 빼면, 표 아래쪽은 서울 상급지와 경기 외곽으로 갈립니다.

시도별 흐름

전국 평균은 매매 0.03%, 전세 0.10%입니다.

전국 매매가 0.03%인데 수도권은 0.06%, 지방권은 0.00%입니다. 매매를 밀어 올리는 힘이 수도권에만 남아 있습니다.

수도권 안에서도 순서가 갈립니다. 이번 주만 보면 경기 0.07%가 서울 0.06%를 앞서고 인천은 마이너스 0.01%입니다. 1년 누적으로 넓히면 서울 10.04%, 경기 2.87%, 인천 0.19%로 순서와 간격이 완전히 달라집니다.

서울 강북지역은 1주 0.12%로 강남지역의 0.02%를 크게 앞섰습니다. 1년 누적은 반대로 강남지역 11.89%, 강북지역 7.95%입니다. 오래 오른 쪽이 멈추고 덜 오른 쪽이 따라붙는 구도가 권역 평균에서도 그대로 보입니다.

인천은 매매 1주 마이너스 0.01%로 이번에도 멈춰 있는데 전세는 0.11%입니다. 경기도 매매 0.07%에 전세 0.13%입니다. 어느 칸을 잘라도 전세가 매매보다 앞섭니다.

서울 25개 구 안에서

서울은 25개 구 중 18곳이 올랐습니다. 1년 누적으로는 25곳이 전부 플러스이고 최고가 21.32%, 최저가 1.93%입니다.

이번 주 무게중심은 강북 쪽에 있습니다. 강북지역 매매 0.12%와 강남지역 0.02%가 여섯 배 차이입니다. 매매 상위 15곳에 든 서울 네 곳이 노원구와 구로구, 성북구, 은평구로 전부 강북과 서남권입니다.

강남지역 평균이 그래도 플러스인 건 강남구 한 곳의 마이너스 0.17%를 나머지가 메우고 있기 때문입니다. 다만 이번 주에는 그 나머지도 힘이 빠졌습니다. 서초구 마이너스 0.09%, 송파구 마이너스 0.07%입니다.

1주와 1년의 괴리가 가장 큰 자리가 강남구입니다. 주간으로는 전국 하위 15곳 안인데 1년 누적은 10.57%로 여전히 두 자릿수이고, 3개월 누적도 0.32%로 아직 플러스입니다. 이번 조정의 깊이는 3개월 칸이 마이너스로 넘어가는지로 확인할 자리로 봅니다.

한강을 낀 축은 결이 다릅니다. 성동구는 1주 마이너스 0.04%로 잠깐 밀렸지만 3개월 3.16%, 1년 21.32%로 서울 최고 자리를 지키고 있습니다. 마포구는 1주 0.07%로 플러스를 유지하며 1년 16.21%입니다. 강남권과 같이 미끄러지지는 않았습니다.

경기는 한 덩어리가 아닙니다

경기는 44곳 중 28곳이 올랐습니다. 1년 기준으로는 40곳 중 24곳이 플러스인데, 최고 23.50%와 최저 마이너스 7.53% 사이가 31%포인트 넘게 벌어져 있습니다. 시도 평균 0.07%라는 숫자 하나로는 안이 전혀 보이지 않습니다.

위쪽은 서울에서 남쪽으로 뻗은 축입니다. 안양 동안구 0.49%, 용인 수지구 0.24%, 수원 영통구 0.21%, 화성 동탄구 0.21%, 용인 기흥구 0.20%가 나란히 상위 15곳에 있습니다. 동쪽에서는 구리시 0.25%와 하남시 0.22%가 붙습니다.

같은 축 안에서도 1년 열은 제각각입니다. 성남 분당구 23.50%와 용인 수지구 14.90%, 안양 동안구 13.68%가 위쪽이고 용인 기흥구는 4.99%로 그 3분의 1 수준입니다.

아래쪽은 서울에서 먼 순서입니다. 이천시가 1주 마이너스 0.14%에 1년 마이너스 4.96%, 평택시가 마이너스 0.09%에 1년 마이너스 7.53%, 파주시가 마이너스 0.07%에 1년 마이너스 3.90%입니다. 미분양이 남은 자리는 규제가 없어도 1년 내내 못 올랐습니다.

과천은 두 무리 어디에도 들어가지 않습니다. 1주 매매가 마이너스 0.11%로 하위 15곳에 들었는데 1년 누적은 18.49%로 경기에서 분당 다음입니다. 재건축 기대가 몰아서 붙는 자리라 오를 때와 쉴 때의 간격이 큽니다.

전세는 따로 봅니다

전세 상위는 화성 동탄구 0.40%로 시작합니다. 같은 주 매매 0.21%의 두 배 가까이입니다. 경기 광명시 0.34%, 용인 기흥구 0.29%, 안양 동안구 0.28%가 뒤를 잇습니다. 매매 상위와 이름은 겹치는데 순서가 다릅니다.

매매보다 전세가 먼저 붙는 자리도 보입니다. 김포시는 매매가 0.01%인데 전세는 0.26%이고, 인천 연수구도 매매 0.07%에 전세 0.21%입니다. 평택시는 매매가 마이너스 0.09%인데 전세는 0.10%로 방향 자체가 갈립니다.

과천은 두 지표가 정면으로 어긋납니다. 매매 3개월이 1.21%로 플러스인데 전세는 1주 마이너스 0.17%, 3개월 마이너스 2.08%입니다. 재건축 이주가 매매를 밀고 신축 입주가 전세를 누르는 구간이 석 달째 이어지는 중입니다.

광명은 그 반대편에서 방향을 바꾸는 중으로 보입니다. 매매 1년이 11.01%인데 전세 1년은 아직 마이너스 1.26%입니다. 다만 전세 1주가 0.34%로 전국 3위이고 1개월도 0.94%입니다. 한꺼번에 들어온 신축 전세가 소화되면 마이너스 폭이 좁혀지는데, 지금이 그 구간으로 읽힙니다.

최근 10주 추이

전국 매매 1개월 누적은 0.14%로 석 주 연속 낮아졌습니다. 0.24에서 0.19, 0.17을 거쳐 온 흐름입니다.

전세는 1개월 0.36%로 오히려 더 올랐습니다. 매매와 전세의 격차가 이번 시리즈 들어 가장 크게 벌어졌습니다.

서울만 떼면 매매 1주 0.06%에 전세 0.16%로 전세가 매매의 두 배를 넘습니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준인 해라, 전세가 바닥에서 매매를 밀어 올리는 힘이 계속 걸려 있습니다.

전국 시군구 지도

전국지도 형태로 만들면 아래와 같습니다. 셀 하나가 시군구 하나이고 위 칸이 매매, 아래 칸이 전세입니다.

서울은 18개 구만 붉습니다. 강남 3구와 용산, 과천이 나란히 흐려진 게 지도에서도 보입니다.

붉은 축은 서울 동북쪽과 서남쪽으로 옮겨 갔습니다. 노원과 성북, 은평, 구로가 짙고 그 아래로 광명과 안양, 수원, 용인이 이어집니다.

화성 동탄구는 매매와 전세 두 칸이 모두 붉습니다. 매매 0.21%에 전세 0.40%로 두 번째 주째 짙습니다.

파란 칸은 경기 바깥쪽에 몰려 있습니다. 이천과 여주, 평택, 파주가 서울에서 먼 순서로 파랗습니다. 여주는 1주 마이너스 0.16%, 1년 마이너스 1.85%입니다.

전국 178곳 중 89곳이 오른 주입니다. 인천 검단구와 서해구, 영종구, 제물포구 칸은 분구 전이라 이번에도 빈칸입니다.

같은 지도를 1개월과 3개월, 1년으로

강남권 약세가 한 주짜리인지 기간을 늘려서 확인해 보겠습니다.

한 달로 봐도 강남구 마이너스 0.50%, 서초구 마이너스 0.32%, 과천 마이너스 0.28%입니다. 한 달째 이어지는 흐름이 맞습니다. 송파구도 1개월 마이너스 0.49%로 같은 자리에 있습니다.

안양 동안구는 1개월 1.53%로 여전히 경기 최상위입니다. 용인 수지구 1.27%, 하남시 1.17%, 구리시 1.00%가 뒤를 잇습니다.

서울 시도 평균은 1개월 0.29%인데 강북지역이 0.51%, 강남지역이 0.10%입니다.

석 달로 보면 강남구도 0.32%, 서초구는 1.40%로 여전히 플러스입니다. 용산구 1.41%, 과천 1.21%도 마찬가지입니다. 최근 몇 주의 조정이 석 달 흐름까지 뒤집지는 못했습니다.

석 달 위쪽은 용인 수지구 6.55%와 안양 동안구 5.16%, 성남 분당구 4.01%입니다. 광명시 3.87%와 성동구 3.16%가 그 언저리에 있습니다.

과천 전세는 3개월 마이너스 2.08%로 계속 눌려 있습니다. 매매와 전세가 서로 다른 방향으로 가는 구간이 길어지는 중입니다. 반대로 용인 기흥구는 3개월 매매 3.29%에 전세 2.79%로 둘이 나란히 오릅니다.

1년으로 넓히면 강남구 10.57%, 서초구 12.55%, 과천 18.49%로 다 여전히 상위권입니다. 최근 조정은 1년 그림에 견주면 작은 굴곡입니다.

광명은 매매 1년 11.01%인데 전세 1년은 마이너스 1.26%입니다. 한 동네 안에서 매매와 전세의 1년 값이 12%포인트 넘게 갈라져 있습니다.

화성 동탄구는 3개월과 1년 값이 여전히 비어 있습니다. 전세 1주 0.40%로 이번 주도 상위권이지만, 누적으로 검증할 칸이 없어 주간 지표만 남습니다.

1년 지도의 파란 끝은 평택시 마이너스 7.53%입니다. 이천 마이너스 4.96%, 파주 마이너스 3.90%, 김포 마이너스 2.09%가 뒤를 잇습니다. 인천에서는 계양구가 마이너스 0.33%로 5개 구 중 유일하게 1년 마이너스입니다.

왜 이렇게 움직였나

강남권 전반의 약세는 대출 구조가 만드는 결과로 보입니다. 15억 초과 4억, 25억 초과 2억까지 줄어드는 10.15 구간별 한도가 고가 구간일수록 더 세게 걸리고, 스트레스 DSR 3%포인트가 그 위에 얹힙니다. 강남구와 서초구, 용산구, 과천처럼 가격대가 높은 자리부터 매수세가 먼저 빠지는 그림입니다.

같은 규제가 아래쪽에서는 다르게 작동합니다. 안양 동안구 13.68%, 수원 영통구 7.69%, 용인 기흥구 4.99%로 1년 누적이 서울 상급지의 절반 이하인 곳들입니다. 진입 가격이 낮으면 같은 한도 안에서 아직 여유가 남고, 그 여유가 이번 주 순위로 나타났습니다.

거래량도 지수를 흔듭니다. 고가 구간은 한도에 매수가 걸리면 거래 자체가 줄어드는데, 표본이 얇아지면 몇 건의 하락 거래만으로도 주간 변동률이 크게 움직입니다.

전세는 다른 축에서 움직입니다. 입주물량이 12년 만에 최저 수준으로 내려앉은 해이고, 서울은 그 감소폭이 40%를 넘습니다. 여기에 분양가상한제 단지의 실거주 의무가 겹쳐, 새 아파트가 입주해도 전세로는 나오지 않습니다. 전국 전세 0.10%가 매매 0.03%의 세 배를 넘는 것도 이 구조에서 나옵니다.

물량이 남은 자리는 반대입니다. 평택은 미분양이 쌓여 비규제인데도 1년 누적이 마이너스 7.53%입니다. 재고가 남으면 규제가 없어도 못 오른다는 걸 이천과 파주가 같이 보여 줍니다.

기준금리 2.5% 동결이 이번 주에도 그대로입니다. 위로 밀지도 아래로 누르지도 않는 상태라, 지금 가격을 가르는 건 금리가 아니라 대출 한도와 물량입니다.

앞으로 볼 것

강남권 약세가 몇 주 더 이어지는지가 가장 먼저 볼 대목입니다. 1주는 마이너스인데 3개월 0.32%와 1년 10.57%가 아직 플러스라, 3개월 칸이 마이너스로 넘어가는지가 실제 분기점으로 봅니다.

다음은 수요가 옮겨 간 자리가 얼마나 버티는지입니다. 안양 동안구와 용인 기흥구, 수원 영통구는 1년 누적이 서울 상급지의 절반 아래라 위쪽으로 남은 공간이 있습니다. 이 흐름이 이어지면 경기 남부 축의 1년 열이 서서히 채워지는 쪽으로 갑니다.

전세와 매매의 격차도 지켜볼 자리입니다. 전국 1개월 기준으로 매매 0.14%에 전세 0.36%입니다. 지금처럼 벌어진 채로 가면 매매의 바닥이 서서히 올라갑니다. 인천처럼 매매가 마이너스 0.01%로 멈춘 곳에서 전세만 0.11%로 오르는 지역이 먼저 신호를 냅니다.

화성 동탄구는 다른 이유로 볼 자리입니다. 전세 1주 0.40%로 전국 1위인데 3개월과 1년 칸이 비어 있어 누적으로 검증할 방법이 없습니다.

이번 주 한 줄

한국부동산원 주간시장동향을 매주 같은 자리에서 보면 시장을 보는 눈이 덜 흔들립니다. 이 글의 표와 지도는 모두 공표 원자료를 직접 계산해 그린 것입니다.

자료는 매주 목요일에 공표됩니다. 다만 시세 조사 시점은 그 주 월요일이라 며칠의 시차가 있다는 점을 감안하고 보시면 됩니다.

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.