APT margin 무순위 줍줍
9.15 청약! 그랑라크 에일린의 뜰 1,153세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 울산 남구 그랑라크 에일린의 뜰입니다.
남구 B14구역 재개발로 짓는 1,521세대에서 일반분양 1,153세대가 나옵니다. 울산 하반기 최대 물량급입니다.
특별공급이 9월 14일, 1순위가 9월 15일입니다.
청약개요
| 위치 | 울산광역시 남구 야음동 350-5 일원B14구역 재개발 |
| 구분 | 정규 청약. 청약홈 |
| 물량 | 일반분양 1,153세대. 일반 540, 특별공급 613 |
| 분양가 | 59형 5.27억부터 102형8.69억까지84형6.84억에서 7.66억 |
| 일정 | 특별공급 9.14, 1순위 9.15, 발표 9.22 |
| 입주 | 2029년 11월 예정 |
야음동은 울산 남구의 남쪽입니다. 수암과 신정 생활권과 이어지는 재개발 축입니다.
84형이 709세대로 주력입니다. 59형부터 102형까지 면적 선택지가 넓습니다.
시공은 아이에스동서이고 브랜드는 에일린의 뜰입니다.
중도금 대출 취급 기관이 공고일 기준 미선정입니다. 무이자 여부가 확정되지 않았다는 뜻이라 총비용 계산에 변수가 남아 있습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 분양 홈페이지에 아직 공개되지 않아 싣지 못했습니다. 견본주택 자료로 보완하는 게 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 59형 | 5.27억에서 5.76억 |
| 74형 | 6.23억에서 6.87억 |
| 84형 709세대 | 6.84억에서 7.66억 |
| 102형 | 7.98억에서 8.69억 |
84형 층별 폭이 8,200만원으로 넓습니다. 저층과 최상층의 계산이 다른 단지입니다.
취득세와 등기, 확장은 별도이고 중도금 이자 조건은 미확정입니다.
입지조건
야음동은 남구 중심인 삼산이나 신정보다 값이 한 층 아래인 동네였습니다. 재개발이 그 층을 끌어올리는 중입니다.
울산은 이번 부동산원 주간에서 지방 광역시 가운데 유일하게 꾸준히 오르는 도시입니다. 1년 누적 5%대 상승입니다.
호재
재료는 울산 제조업 경기와 남구 재개발의 연쇄입니다. B14 다음 구역들이 이어지면 야음 일대의 기준값이 올라갑니다.
비교단지
잣대는 울산 남구 84형 신축입니다. 최근 12개월 678건에 중위 7.20억입니다.
비교군이 울산 번영로 두산위브와 대현 더샵, 힐스테이트 수암입니다. 표본이 두껍습니다.
야음동 자체의 신축 표본은 얇아 남구 전체 잣대를 씁니다. 야음이 남구 평균보다 위인 동네는 아니라는 점을 같이 놓습니다.
| 울산 남구 84형 신축 중위 | 7.20억최근 12개월 678건 |
| 비교군 | 번영로두산위브, 대현더샵, 힐스테이트수암 |
| 분양가 84형 최저 | 6.84억 |
| 분양가 84형 최고 | 7.66억 |
분석
계산은 이렇습니다.
84형 저층 6.84억은 남구 신축 중위 7.20억보다 3,600만원 아래입니다. 최상층 7.66억은 4,600만원 위입니다.
층이 판정을 가릅니다. 기준층 언저리면 중위와 거의 같은 값입니다.
취득세와 확장비, 미확정인 중도금 이자까지 얹으면 저층의 이점도 얇아집니다. 서대문 쌍용 때와 같은, 층을 고르는 자리입니다.
| 84형 저층 6.84억 | 남구 신축 중위보다 3,600만원 아래 |
| 84형 최상층 7.66억 | 4,600만원 위 |
| 중도금 이자 | 취급기관 미선정, 미확정 |
| 빠진 비용 | 취득세, 확장 별도 |
청약전략
청약자격
해당지역 우선은 울산 1년 이상 거주입니다. 비규제라 통장 요건도 가볍습니다.
재당첨 제한이 없어 떨어져도 다음이 있습니다.
제한사항
| 규제 | 비규제 |
| 상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 6개월 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
전매 6개월에 제한이 없는 비규제 청약입니다. 조건보다 층과 값이 판단 재료의 전부입니다.
대출조건
울산은 수도권 6억 한도 밖입니다. 다만 중도금 대출 조건이 미확정이라 계약 전 확인이 필요합니다.
84형 7억이면 잔금 시점 담보 비율과 소득 심사로 한도가 정해집니다.
전략
조건부입니다. 저층과 기준층 아래를 받으면 계산이 서고, 최상층은 중위 위를 사는 값입니다.
1,153세대 대량 공급이라 경쟁이 얇으면 층 선택 여지가 생깁니다. 그 경우가 이 단지의 기회입니다.
울산이 오르는 국면이라는 점은 이 계산의 우호 변수입니다. 잣대가 위로 움직이는 도시에서는 중위 언저리 값도 시간이 편을 들어 줍니다.
주의사항
중도금 이자 조건이 공고일 기준 미확정입니다. 계약 전 반드시 확인해 두시면 좋겠습니다.
평면도가 아직 공개되지 않았습니다.
취득세와 확장 별도입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
