APT margin 청약 분석

10.26 청약! 인천계양 A17블록 신혼희망타운 176세대 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.1 작성, 분양가는 공고문 층별표이고 실거래는 국토부 2025.10에서 2026.9

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 3기 신도시 인천계양 테크노밸리 A17블록 신혼희망타운 공공분양 본청약입니다.

이 블록 전체 463세대 가운데 309세대가 신혼희망타운 공공분양이고 나머지 154세대는 행복주택으로 나중에 따로 공급됩니다. 309세대 중에서도 133세대는 2022년 2월 사전청약 당첨자 몫이라, 이번에 새로 신청받는 물량은 176세대입니다.

전용면적은 55형 한 가지로, 55A와 55B, 55C 세 타입으로 나뉩니다. 층별로 4.78억에서 5.08억 사이이고, 세 타입의 값 차이는 최대 130만원으로 사실상 같습니다. 접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스라는 점부터 적어 둡니다.

청약개요

모집공고

위치

공급규모

청약일정

분양홈페이지

전체 309세대는 55A 137, 55B 98, 55C 74로 나뉩니다. 이 가운데 133세대, 55A 59와 55B 42와 55C 32는 2022년 2월 사전청약 당첨자들이 10월 19일에서 20일 사이 주택형 선호순위를 선택하는 절차를 거칩니다. 그 선택에서 미신청이나 포기가 나오면 본청약 물량으로 넘어오므로, 이번 신규 176세대는 최소치로 읽는 것이 맞습니다.

본청약 신규 176세대는 55A 78, 55B 56, 55C 42입니다. 신혼희망타운이라 공급 전부가 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족 몫이고 따로 일반공급은 없습니다. 지역우선공급은 인천광역시 거주자에게 50%, 서울과 경기를 포함한 수도권 기타지역 거주자에게 50%입니다.

시공은 케이씨씨건설과 정일종합건설 공동이고 입주는 2029년 11월 예정입니다. 동호수는 당첨자 전원을 대상으로 전산 무작위 추첨이라 특정 동이나 층을 골라 신청할 수는 없습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

55A, 55B, 55C 세 타입 모두 전용 55형대의 공식 치수 도면입니다. 침실 셋에 드레스룸과 다용도실이 붙는 비슷한 구성이고, 세부 실 배치에서 타입별 차이가 있습니다.

동호수는 신청한 주택형 안에서 동별, 층별, 향별 구분 없이 전산 무작위로 배정됩니다. 특정 동이나 로열층을 노리고 신청할 수 없는 구조입니다.

분양가 및 세대수

분양가상한제 가격입니다. 세 타입 모두 4.78억에서 5.08억 사이에 몰려 있고 타입 간 차이는 층당 최대 130만원입니다.

계약금 10%를 낸 뒤 중도금은 10%씩 두 번만 냅니다. 1차는 2028년 8월 15일, 2차는 2029년 4월 13일입니다. 공급금액표에는 잔금 열과 별도로 주택도시기금 융자금 5,500만원 열이 적혀 있지만, 이 단지는 공급가격이 총자산가액기준 3억 6,200만원을 넘는 주택이라 이 융자금을 받을 수 없습니다. 계약금과 중도금을 합쳐도 30%뿐이라 나머지 70%는 전부 잔금으로 입주 시점에 몰려 있습니다.

그 큰 잔금을 메우는 재원이 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지입니다. 일반 기금 융자를 받을 수 없는 이 단지 입주자는 전원 이 대출상품에 의무로 가입해야 하는데, 연 1.6% 고정금리로 집값의 최대 70%, 4억원까지 30년 동안 빌릴 수 있습니다. 대신 나중에 집을 팔 때 시세차익의 10%에서 50%를 담보인정비율과 대출기간, 자녀 수에 따라 기금과 나눠야 합니다.

입지조건

단지는 인천계양 테크노밸리 지구 남쪽 끝에 있습니다. 계양역에서 인천1호선과 공항철도가 만나고, 거기서 한 정거장이면 김포공항역으로 공항철도와 9호선, 5호선을 모두 쓸 수 있습니다. 서울 서남권 출퇴근의 기본 동선입니다.

다만 공고문의 공급위치 표기 자체가 인천 계양구 귤현동과 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동에 경기 부천시 대장동과 서울 강서구 오곡동까지 걸쳐 있습니다. 그만큼 지구 경계가 아직 행정구역 정리 전 단계라는 뜻이고, 상권과 학교 역시 지구 조성과 함께 차오르는 중입니다.

호재

재료는 공항철도와 김포공항역 환승망입니다. 부천대장신도시와 서해선 연장 계획도 지구 남쪽에 걸려 있습니다. 자료 보도 기준, 전부 조성과 개통이 입주 시점 전후로 맞물리는 계획입니다.

비교단지

박촌동 생활권 자체에는 2018년 이후 준공된 55형에서 84형 사이 신축 실거래가 한 건도 없습니다. 있는 것은 한화꿈에그린과 계양한양수자인처럼 2005년에서 2011년 사이 지어진 구축뿐이고, 59형 중위가 3.56억, 84형 중위가 4.04억입니다.

그래서 잣대는 계양구 전체에서 빌려야 합니다. 계양구에서 2018년 이후 준공된 55형 실거래는 한 건도 없습니다. 가장 가까운 소형 신축은 작전동 힐스테이트자이계양의 53형으로, 이 단지보다 면적이 작은데도 최근 12개월 36건에 중위 5.25억입니다. 비슷한 크기인 59형으로 넓히면 2018년 이후 202건에 중위 4.80억이고, 그 안에서 효성동 이편한세상 계양 더프리미어, 2021년식이 61건에 중위 4.94억입니다.

요컨대 박촌역 생활권은 아직 비교할 신축이 없고, 계양구 전체로 봐도 역세권 대장과 구도심 사이에 값이 크게 갈립니다.

분석

숫자를 맞대 봅니다.

55A 4.7793억에서 5.0844억은 계양구에서 가장 가까운 소형 신축 비교선, 힐스테이트자이계양 53형 중위 5.25억보다 저층이 4,710만원, 최고가도 1,660만원 아래입니다. 53형보다 면적이 더 넓은데도 그렇습니다. 55B와 55C도 같은 방향입니다.

같은 값을 이편한세상 계양 더프리미어 59형 중위 4.94억에 대면 결이 갈립니다. 저층 4.7793억은 1,607만원 아래이지만, 4층은 935만원 위이고 세대 다수가 몰린 5층 이상 구간은 1,444만원 위로 올라섭니다. 더구나 더프리미어는 59형으로 이 단지보다 4제곱미터 넓습니다.

박촌동 생활권 자체의 구축 잣대로 재면 격차가 더 큽니다. 59형 중위 3.56억 대비로는 1억 2,190만원에서 1억 5,240만원 위이고, 84형 중위 4.04억 대비로는 7,390만원에서 1억 440만원 위입니다. 물론 20년 안팎 된 구축과 2029년 준공 새 아파트를 직접 비교하는 것은 무리이지만, 같은 동네에 그 값 외에 다른 잣대가 없다는 사실은 남습니다.

결국 이 분양가가 싼지 비싼지는 박촌역 일대가 작전역 대장급으로 자리 잡느냐, 아니면 지금의 59형 신축 평균 수준에 머무느냐에 달려 있습니다. 지금은 그 답이 나와 있지 않습니다.

청약전략

청약자격

혼인기간 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 혼인을 계획 중인 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족이 신청할 수 있습니다. 전부 무주택세대구성원이어야 하고, 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 130% 이하, 부부가 모두 소득이 있으면 200% 이하까지 신청할 수 있습니다.

다만 공급량의 30%인 1단계 우선공급과 60%인 2단계 일반공급은 130%, 맞벌이도 140%까지만 추립니다. 맞벌이로 140%를 넘지만 200% 이하인 가구와 2단계에서 낙첨된 가구는 나머지 10%인 3단계 추첨에서 경쟁합니다. 외벌이로 130%를 넘는 가구는 애초에 신청자격 자체가 없습니다. 한부모가족은 맞벌이 구간이 없어 130%가 그대로 상한입니다. 입주자저축에 가입해 6개월이 지나고 6회 이상 납입한 기록은 신혼부부와 예비신혼부부, 한부모가족 모두에 공통으로 적용됩니다.

지역우선공급은 인천광역시 거주자에게 50%, 서울과 경기를 포함한 수도권 기타지역 거주자에게 나머지 50%입니다. 총자산보유기준도 충족해야 하고, 이 단지는 공급가격 자체가 정부가 정한 총자산가액 기준 3억 6,200만원을 넘는 주택이라 당첨자 전원이 수익공유형 모기지에 의무로 가입해야 합니다.

제한사항

전매제한은 당첨자발표일인 2026년 11월 5일부터 3년이라 2029년 11월 4일에 풀립니다. 거주의무는 없습니다. 상한제 공공분양치고는 이례적으로 입주 후 실거주 기간을 채우지 않아도 되는 조건입니다.

다만 재당첨 제한은 10년으로 일반 공공분양과 같습니다. 당첨되면 10년 동안 다른 분양가상한제나 투기과열지구 주택 청약에 나설 수 없습니다. 신혼희망타운 특별공급을 받은 분은 향후 다른 특별공급에도 다시 신청할 수 없습니다.

대출조건

전 타입이 6억 아래라 일반 주택담보대출 문턱 자체는 낮지만, 이 단지는 공급가격이 총자산가액기준을 넘어 주택도시기금의 일반 융자금을 받을 수 없습니다. 그 대신 신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지에 전원 의무로 가입합니다. 연 1.6% 고정금리로 집값의 70%, 최대 4억원까지 1년 거치 19년 또는 29년 원리금균등분할상환으로 빌릴 수 있습니다.

혜택에는 대가가 있습니다. 집을 팔 때 매도가격에서 분양가격을 뺀 시세차익의 10%에서 50%를 담보인정비율과 대출 기간, 자녀 수에 따라 기금과 나눠야 합니다. 담보인정비율을 낮게 잡거나 자녀가 많을수록 돌려주는 비율이 줄어드는 구조입니다. 거주의무가 없는 대신 매각 차익은 온전히 내 몫이 아니라는 점을 계약 전에 계산해 둬야 합니다.

전략

이 단지의 승부처는 가격이 아니라 조건입니다. 거주의무가 없어 실거주와 임대, 매각 모두 전매제한 3년만 지나면 자유롭고, 집값 70%를 연 1.6%로 빌릴 수 있는 금융 혜택은 다른 상품에서 찾기 어렵습니다. 반대로 매각 차익을 기금과 나눠야 한다는 점과 재당첨 제한 10년은 분명한 비용입니다.

가격만 놓고 보면 역세권 대장 잣대로는 안전하지만 구도심 신축 잣대로는 애매한, 어느 쪽으로도 확정되지 않은 자리입니다. 입주까지 3년 넘게 남아 지구가 자리 잡을 시간은 있지만, 그만큼 불확실성도 그대로 안고 가야 합니다.

신혼부부 자격 요건을 채우고 수도권에 실거주할 계획이 뚜렷하다면 금융 조건만으로도 신청해 볼 가치가 있습니다. 시세차익을 온전히 기대하고 접근하는 자리는 아닙니다.

주의사항

박촌동 자체에는 신축 실거래가 없어 잣대를 전부 옆 동네에서 빌려 왔습니다. 계양구에서 가장 가까운 신축 비교선인 힐스테이트자이계양 53형 중위 5.25억과 박촌동 자체 구축 중위 3.56억에서 4.04억 사이에 1억 넘는 차이가 있다는 점을 염두에 두시는 게 좋겠습니다.

수익공유형 모기지는 매각 시 시세차익의 최대 절반을 기금과 나눠야 합니다. 거주의무가 없다는 점만 보고 단기 매도를 계획한다면 이 정산 구조부터 계산해야 합니다.

청약홈에 뜨는 일정 요약과 실제 LH 공고문의 접수 일정이 다릅니다. 본청약 신규 신청자의 접수창은 10월 26일 10시부터 27일 17시까지입니다. 신청 전 LH청약플러스에서 날짜를 다시 확인하시는 게 좋겠습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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