APT margin 무순위 줍줍
10.7 줍줍! 더샵 분당센트로 임의공급 6차 잔여 3세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 더샵 분당센트로 임의공급 6차입니다.
이 단지는 무지개마을4단지를 리모델링하는 647세대 사업으로, 최초 당첨자 발표가 2026년 1월 20일이었습니다. 그로부터 여덟 달 넘게 지났는데 아직도 계약되지 않은 세대가 남아 여섯 번째 회차까지 왔습니다.
이번엔 78.44N 두 세대와 84.08N 한 세대, 모두 세 세대뿐입니다. 84.08N은 20.59억으로 4차 때의 21.15억보다 5,600만원 내렸습니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 경기도 성남시 분당구 미금로 66 |
공급규모
| 구분 | 임의공급 6차, 청약홈 접수 |
| 물량 | 잔여 3세대. 78.44N 2, 84.08N 1 |
| 분양가 | 78.44N18.75억에서 19.38억84.08N20.59억 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
| 시공 | 포스코이앤씨, 시행 무지개마을4단지리모델링주택조합 |
청약일정
| 일정 | 접수10.710.810.1210.13 나흘간발표10.16계약10.17 |
성남시 분당구는 2025년 10월 16일 투기과열지구로 지정됐습니다. 다만 이 주택은 그 전날인 10월 15일 이전에 입주자모집승인을 신청한 건이라 비규제지역 기준으로 공급됩니다. 전매제한만 투기과열지구 기준을 적용받습니다.
남은 세 세대의 위치는 407동 201호와 701호가 78.44N, 406동 302호가 84.08N입니다. 78.44N은 2층과 7층으로 층이 갈려 값도 18.75억과 19.38억으로 나뉩니다.
회차를 되짚어 보면, 3차 때인 7월 7일엔 73B 1세대와 78N 3세대, 84N 3세대 모두 일곱 세대가 나왔고 84N이 21.40억이었습니다. 최초 분양 때 84N형은 481건이 몰려 43.73대1, 전체 평균은 51.30대1이었는데도 그 뒤로 미계약이 계속 쌓였습니다. 4차 때인 8월 5일엔 73.59B와 78.44N, 84.08N 세 타입 다섯 세대가 나왔고 84.08N이 21.15억이었습니다. 4차와 이번 6차 사이에는 8월 28일 공고된 5차도 있었습니다. 이번 6차에서 84.08N이 20.59억으로 내려, 4차보다 5,600만원 낮아졌습니다.
78.44N은 4차 때 18.82억 한 값이었는데 이번엔 층에 따라 18.75억과 19.38억으로 갈렸습니다. 저층 쪽은 사실상 그대로이고 고층 쪽이 더 비쌉니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
78AN은 침실 셋에 드레스룸과 펜트리를 둔 4베이 구성이고, 84N은 알파룸이 더해진 변형입니다. 두 평면 모두 분양 홈페이지의 확장기본형 시트입니다.
이 아파트는 공정률이 50%를 넘은 뒤 입주자를 모집하는 사업이라 전 세대가 발코니확장형을 의무로 선택해야 합니다. 마이너스옵션은 없습니다.
분양가 및 세대수
| 78.44N 2세대 | 2층18.75억7층19.38억 |
| 84.08N 1세대 | 3층 20.59억 |
| 계약금 | 10%. 계약 시1,000만원계약 후 1개월 이내 나머지 |
| 중도금 | 60% 중 50%는2026.12.07나머지 10%는2027.02.05 |
| 잔금 | 30%, 입주지정기간 |
78.44N 두 세대는 같은 타입인데도 2층 18.75억, 7층 19.38억으로 6,300만원 갈립니다. 84.08N은 3층 한 세대 20.59억입니다.
계약금은 두 타입 모두 10%이고, 계약 시 1,000만원을 내고 한 달 안에 나머지를 채우는 구조입니다. 중도금 60%는 여섯 번에 10%씩 나뉘어 있지만 실제 납부일은 두 번뿐입니다. 1차에서 5차 50%가 2026년 12월 7일에, 6차 10%가 2027년 2월 5일에 걷힙니다. 공정률이 이미 높아 일정이 뒤로 당겨져 있습니다.
잔금 30%는 입주지정기간에 냅니다. 공고문에 구체적인 날짜는 적혀 있지 않습니다.
발코니확장은 78AN 900만원, 84N 1,300만원이 전 세대 의무로 붙습니다. 확장비의 계약금과 중도금도 같은 날짜에 함께 냅니다.
입지조건
미금로 66은 분당의 남측, 미금역 생활권입니다. 정자동과 구미동 사이에 있어 두 동네 시세의 중간쯤에 놓입니다.
분당선 미금역이 가깝고, 판교와 정자동 상권을 함께 이용할 수 있는 자리입니다. 다만 이 단지 자체의 입지가 달라진 것은 아니라서 매 회차 반복해 짚을 재료는 아닙니다.
호재
1기 신도시 재건축 선도지구 지정과 특별법 논의가 분당 전역의 공통 재료입니다. 다만 이 단지는 이미 준공을 앞둔 리모델링 사업이라 그 기대가 새로 더해질 자리는 아닙니다.
비교단지
84형부터 봅니다. 정자동 더샵분당파크리버, 2021년식은 최근 12개월 19건에 중위 17.30억입니다. 가장 낮은 거래가 15.30억, 가장 높은 거래가 18.45억이고 최근인 8월 17일 거래가 바로 그 18.45억, 11층이었습니다.
정자동 한 단지만 보지 않고 분당구의 2021년식 이후 84형대 신축 단지 전체로 넓히면 169건에 중위 13.10억까지 내려갑니다. 대장동과 백현동, 삼평동 등 판교 생활권의 2021년식 단지들이 11억대에서 14억대로 섞여 들어오기 때문입니다. 미금 생활권인 이 단지와는 결이 다른 숫자라 정자동 잣대를 우선합니다.
78형은 비교가 어렵습니다. 분당구 전체에서 12개월 거래가 단 2건뿐이고, 둘 다 1992년식과 1994년식 구축입니다. 면적대를 전용 76에서 82제곱미터까지로 넓히면 21건인데, 그 가운데 19건이 2003년에서 2009년 사이 준공이고 값은 14.0억에서 19.0억 사이에 모여 있습니다. 나머지 2건이 앞서 말한 1992년식과 1994년식입니다. 신축 78형 거래 자체가 분당에 없습니다.
| 더샵분당파크리버 84, 2021년식 정자동 | 12개월19건중위17.30억최근2026.8 18.45억 |
| 분당구 84형대 2021년식 신축, 판교 포함 | 12개월 169건, 중위 13.10억 |
| 분당구 전용 76에서 82제곱미터 중 2003에서 2009년식 | 12개월 19건, 14.0억에서 19.0억 |
| 분당구 78형대 자체 | 12개월 2건뿐, 전부 1990년대 구축 |
분석
84.08N 20.59억을 정자동 더샵분당파크리버 중위 17.30억과 맞대면 3.29억 위입니다. 가장 최근 거래인 8월의 18.45억과 비교해도 2.14억 위입니다.
4차 때 21.15억이던 값이 이번에 20.59억으로 내렸지만, 같은 기간 비교단지 쪽도 16.85억에서 17.30억으로 오르면서 격차가 쉽게 좁혀지지 않고 있습니다.
78.44N은 신축 잣대가 아예 없어 직접 비교가 불가능합니다. 다만 2003년에서 2009년 사이 구축의 거래 범위인 14.0억에서 19.0억과 맞대면, 2층 18.75억은 그 범위 안에 들고 7층 19.38억은 그 범위를 넘어섭니다.
| 84.08N 20.59억 | 정자동 신축 중위보다 3.29억 위최근 거래 대비 2.14억 위 |
| 78.44N 18.75억에서 19.38억 | 신축 비교 불가2003에서 2009년식 구축 범위 14.0억에서 19.0억 기준으로는 2층은 범위 안 7층은 범위 위 |
| 4차 대비 변동 | 84.08N 5,600만원 인하78.44N은 층별로 갈림 |
| 빠진 비용 | 취득세, 발코니확장비 별도 |
청약전략
청약자격
임의공급 입주자모집공고일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 신청 대상에 들어갑니다.
청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있습니다. 당첨자와 동호수는 부동산원 무작위 추첨으로 정해집니다.
제한사항
| 구분 | 임의공급 6차 |
| 규제지역 | 비규제 기준 공급분당구는 2025.10.16 투기과열지구 지정이나 이 주택은 10.15 이전 승인 신청분 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매제한 | 투기과열지구 기준 적용최초 당첨자발표일 2026.1.20부터3년소유권이전등기 완료 시까지 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 공고문 단지 주요정보 표에 별도 표기 없음 |
전매제한은 투기과열지구 기준으로 3년인데, 소유권이전등기를 완료하면 그 시점에 풀립니다. 입주가 2027년 4월이라 등기까지 마치면 사실상 전매제한이 짧아지는 구조입니다.
거주의무는 없어 실거주하지 않고 보유만 하는 경로도 막혀 있지 않습니다. 다만 그 경로의 값어치는 시세가 분양가 위에 있을 때 생깁니다.
공고문은 이번 임의공급으로 계약을 체결해 분양권을 소유하게 되면 앞으로 다른 청약을 넣을 때 주택을 소유한 것으로 간주된다고 명시하고 있습니다. 무주택 자격이 필요한 다른 청약을 계획하고 있다면 이 점을 먼저 따져야 합니다.
대출조건
분당구가 투기과열지구로 지정된 지역이라 금액과 무관하게 78.44N과 84.08N 모두 자금조달계획서와 입주계획 신고 대상입니다. 주택담보대출비율도 규제지역 기준으로 깎입니다.
중도금 60% 가운데 50%가 2026년 12월 7일에, 나머지 10%가 2027년 2월 5일에 걷힙니다. 그 두 시점에 맞춰 중도금 대출 실행 여부를 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.
최초 경쟁률
최초 분양 때는 전 타입이 순위 안에서 마감됐고, 가장 작은 60A형은 290대1까지 찍었습니다. 84N형도 481건이 몰려 43.73대1이었습니다.
그런데 그렇게 뜨거웠던 청약이 계약으로 이어지지 않아 여섯 번째 회차까지 왔습니다. 당첨과 실제 지불 능력은 다른 문제였다는 뜻으로 읽힙니다.
| 60A형 | 공급2세대1순위 접수580건1순위 경쟁률290.00대1순위 내 마감 |
| 60C형 | 공급1세대1순위 접수256건1순위 경쟁률256.00대1순위 내 마감 |
| 64A형 | 공급1세대1순위 접수53건1순위 경쟁률53.00대1순위 내 마감 |
| 71D형 | 공급1세대1순위 접수35건1순위 경쟁률35.00대1순위 내 마감 |
| 73.54B형 | 공급1세대1순위 접수27건1순위 경쟁률27.00대1순위 내 마감 |
| 73.59B형 | 공급1세대1순위 접수37건1순위 경쟁률37.00대1순위 내 마감 |
| 78N형 | 공급22세대1순위 접수583건1순위 경쟁률26.50대1순위 내 마감 |
| 84N형 | 공급11세대1순위 접수481건1순위 경쟁률43.73대1순위 내 마감 |
| 합계 | 공급40세대1순위 접수2,052건평균51.30대1 |
자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000595
전략
84.08N은 정자동 신축 잣대로도, 가장 최근 실거래로도 여전히 위에 있습니다. 3차 21.40억, 4차 21.15억에 이어 이번 6차 20.59억까지 회차를 거듭할수록 값이 조금씩 내리고 있다는 점은 긍정적이지만, 격차를 메우기엔 아직 부족합니다.
78.44N은 비교할 신축 거래가 없어 값을 검증하기 어렵습니다. 2층 18.75억은 구축 범위 안에 들지만 7층 19.38억은 그 범위를 넘어섭니다. 고층보다는 저층 쪽이 상대적으로 안전해 보입니다.
분당 미금 생활권에 실거주할 계획이 확고하고 가격보다 입지 자체를 보고 들어가는 수요라면 검토할 수 있지만, 시세차익을 기대하고 넣을 자리는 아직 아니라고 봅니다.
주의사항
3차, 4차, 5차에 이어 6차까지 이어지는 미계약 물량입니다. 회차를 거듭해도 값이 큰 폭으로 떨어지지 않고 있습니다.
중도금 60% 가운데 50%는 2026년 12월 7일에, 나머지 10%는 2027년 2월 5일에 걷힙니다. 자금을 그 두 시점에 맞춰 준비해야 합니다.
발코니확장은 전 세대 의무이고 취득세는 별도입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
