APT margin 무순위 줍줍
10.6 줍줍! 신림스카이아파트 무순위 20차 잔여 4세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 관악구 신림동, 신림스카이아파트의 무순위 사후접수입니다.
지하 1층 필로티주차장에 지상 2층에서 12층, 1개동 43세대뿐인 작은 아파트입니다. 최초 입주자모집공고가 2021년 7월 22일이었는데, 지금이 그로부터 스무 번째 무순위입니다.
남은 네 세대는 35.71형 한 세대 4.50억, 38.34형 한 세대 4.50억, 56.45형 두 세대 5.99억입니다. 잔금만 내면 바로 입주할 수 있는 완공 상태입니다.
청약개요
모집공고
위치
| 위치 | 서울특별시 관악구 신림로 185, 신림동 |
공급규모
| 구분 | 무순위 사후접수 20차, 청약홈 접수 |
| 물량 | 잔여 4세대. 35.71형138.34형156.45형2 |
| 분양가 | 35.71형4.50억38.34형4.50억56.45형5.99억 |
| 입주 | 2026년 11월 예정, 잔금 납부 시 즉시 입주 가능 |
| 시공 | 제이더블유종합건설, 시행 신림스카이아파트 |
청약일정
| 일정 | 접수10.6 하루발표10.12계약10.22에서 10.23 |
공고문은 이 건물을 지하 1층 필로티주차장에 지상 2층에서 12층, 공동주택 1개동 총 43세대라고 적고 있습니다. 아파트 소유 여부 판정 기준 조항에도 이 주택형이 도시형생활주택이 아닌 아파트로 분류돼 있어, 소규모라도 정식 아파트 청약 절차를 따르는 물건입니다.
최초 공고가 2021년 7월 22일, 최초 당첨자 발표가 그해 8월 10일이었습니다. 그로부터 5년이 넘는 동안 20번째 무순위가 나왔다는 것은 43세대 가운데 상당수가 그만큼 오래 소진되지 않았다는 뜻입니다.
남은 네 세대의 동호는 1103호가 35.71형, 203호가 38.34형, 504호와 704호가 56.45형입니다. 전부 같은 1개동 안에 있습니다.
입주시기는 2026년 11월로 적혀 있지만 잔금을 납부하면 즉시 입주할 수 있다고 명시돼 있습니다. 이미 완공돼 있는 건물이라는 뜻입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
분양 마케팅 사이트가 이미 사라진 소규모 단지라 평면도를 구하지 못했습니다. 공고문에 적힌 약식표기로는 35.71형과 38.34형이 2룸에 화장실 1개, 56.45형이 3룸에 화장실 2개입니다.
세부 구조는 최초 입주자모집공고문이나 분양사무실 02-877-9273을 통해 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 35.71형, 11층 | 4.50억 |
| 38.34형, 2층 | 4.50억 |
| 56.45형, 5층과 7층 | 각 5.99억 |
| 계약금 | 10%, 계약 시 전액 |
| 잔금 | 90%, 입주 시 |
35.71형과 38.34형이 나란히 4.50억입니다. 면적은 2.63제곱미터 차이가 나는데 값은 같습니다. 11층과 2층이라는 층 차이가 그 간극을 메운 것으로 보입니다.
56.45형 두 세대는 5층과 7층 모두 5.99억으로 같습니다. 세 타입 모두 중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90% 두 단계로만 끝납니다. 건물이 이미 완공된 상태라 공정에 맞춘 분할 납부가 필요 없는 구조입니다.
계약금은 현장 수납이 되지 않고, 계약 체결 뒤 바로 이체해야 합니다.
입지조건
신림로 185는 신림동 안쪽입니다. 신림선과 2호선 신림역 생활권에 속하지만 역까지 도보 거리는 공고문에 나와 있지 않습니다.
1개동 소규모 단지라 자체 커뮤니티 시설이나 상업 인프라는 기대하기 어렵고, 생활은 신림동 기존 상권에 의존하는 구조로 보입니다.
비교단지
35형대부터 봅니다. 신림동 33에서 38형대는 최근 12개월 43건인데 사실상 전부 1993년식 신림현대 거래이고 중위 4.45억입니다. 2021년식 위드비엠3이 1건 4.28억으로 섞여 있습니다.
관악구 전체로 넓히면 61건 중위 4.44억이고, 2026년 완공된 봉천동 백상앨리츠가 눈에 띕니다. 35.35제곱미터가 4.20억에서 4.245억, 36.62제곱미터가 4.415억에서 4.465억, 37.76제곱미터가 4.535억에 거래됐습니다.
56형대는 신림동에서 51건, 중위 5.40억입니다. 1996년식 LIG대학마을이 27건에 5.55억, 2000년식 삼성산주공이 17건에 5.25억입니다. 관악구 전체에서 2015년 이후 신축은 단 2건뿐으로, 2023년식 닷컴힐즈 57.77제곱미터가 7.10억, 2016년식 더갤러리테라스 53.22제곱미터가 5.50억입니다.
| 신림동 35에서 38형대, 거의 전부 1993년식 | 12개월 43건, 중위 4.45억 |
| 봉천동 백상앨리츠 35에서 38제곱미터, 2026년식 | 4.20억에서 4.535억 |
| 신림동 56형대, 1996에서 2000년식 | 12개월 51건, 중위 5.40억 |
| 관악구 56형대 2015년 이후 신축 | 12개월 2건, 5.50억과 7.10억 |
분석
35.71형 4.50억을 같은 신림동 1993년식 구축 중위 4.45억과 맞대면 500만원 위로 사실상 같은 값입니다. 그런데 2026년에 갓 완공된 봉천동 백상앨리츠의 비슷한 면적대와 비교하면 얘기가 달라집니다. 36.62제곱미터가 4.415억에서 4.465억에 거래됐는데, 전용 35.71제곱미터뿐인 이 세대가 4.50억으로 그보다도 비쌉니다.
38.34형도 4.50억입니다. 백상앨리츠의 37.76제곱미터가 4.535억이었던 것과 거의 같은 값인데, 이쪽은 지은 지 5년 넘은 건물이고 저쪽은 2026년 신축입니다.
56.45형 5.99억은 신림동 구축 중위 5.40억보다 5,900만원 위, 2016년식 더갤러리테라스 5.50억보다 4,900만원 위입니다. 2023년식 닷컴힐즈 7.10억보다는 1.11억 아래지만 표본이 단 1건이라 그대로 기준 삼기는 어렵습니다.
| 35.71형 4.50억 | 신림동 구축과는 동가2026년식 백상앨리츠 비슷한 면적대보다 위 |
| 38.34형 4.50억 | 2026년식 백상앨리츠 37.76제곱미터 4.535억과 사실상 동가 |
| 56.45형 5.99억 | 신림동 구축보다 5,900만원 위2023년식 닷컴힐즈보다는 1.11억 아래 |
| 최초 분양 | 2021.7.22 공고, 지금이 20번째 무순위 |
| 빠진 비용 | 취득세 별도 |
청약전략
청약자격
무순위 사후접수 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 외국인은 세대원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다.
청약통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있습니다.
제한사항
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 전매제한 | 최초 당첨자발표일 2021.8.10부터 3년이라 이미 기간이 지났습니다 |
| 재당첨 제한 | 당첨만 되면 계약 체결 여부와 무관하게 10년 적용 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 토지거래허가 | 해당 구역이라 원칙적으로 실거주가 필수 |
전매제한 기간 자체는 이미 지났습니다. 그런데 이번 당첨자는 계약을 하든 하지 않든 그 사실만으로 투기과열지구 재당첨 제한 10년을 새로 지게 됩니다. 무순위라 제한이 없을 것이라 넘겨짚으면 안 되는 자리입니다.
이 주택은 토지거래허가구역에 속해 원칙적으로 실거주가 필수입니다. 공고문은 2026년 2월 개정된 지침에 따라 그 이전에 체결된 계약이면 최장 2년까지 실거주 의무를 유예받을 수 있다고 적고 있는데, 이번 계약 체결일은 10월 22일과 23일이라 그 유예 대상에 들지 않습니다.
전매할 때도 구청 승인이 필요하고 매수자가 실거주자여야 한다고 공고문에 명시돼 있습니다. 전매제한 기간이 끝났다고 해서 되파는 절차까지 자유로운 것은 아닙니다.
대출조건
전 세대가 6억 아래라 대출 한도 자체는 낮은 편입니다. 다만 투기과열지구라 담보인정비율은 규제지역 기준이 적용됩니다.
중도금 없이 계약금 10%와 잔금 90%로 끝나는 구조라, 계약 뒤 짧은 기간 안에 나머지 90%를 준비해야 합니다. 자금 계획을 미리 세워 두어야 합니다.
전략
35.71형과 38.34형은 지은 지 5년이 넘었는데도 2026년 갓 완공된 백상앨리츠의 비슷하거나 더 넓은 면적대와 값이 같거나 그보다 비쌉니다. 시세차익을 기대할 근거가 약합니다.
56.45형도 신림동 구축보다는 위, 드물게 있는 신축 비교군보다는 아래로 애매한 자리입니다. 표본이 워낙 얇아 그 신축 비교군 하나로 단정 짓기도 어렵습니다.
토지거래허가구역의 실거주 의무가 유예 없이 바로 적용되는 계약이라, 전세나 매매로 바로 넘기려는 계획이라면 애초에 자격이 맞지 않습니다. 직접 들어가 살 생각이 있는 무주택 실수요자에게만 의미가 있는 자리로 좁혀집니다.
주의사항
당첨되면 계약 여부와 무관하게 재당첨 제한 10년이 새로 걸립니다.
토지거래허가구역이라 실거주 의무가 유예 없이 바로 적용되고, 전매할 때도 매수자가 실거주자여야 하는 제약이 남습니다.
취득세는 별도입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
