APT margin 무순위 줍줍
8.24 청약! 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 180세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 남양주 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지입니다.
180세대인데 146세대가 59형입니다. 물량이 소형에 몰려 있습니다.
그런데 마진은 물량이 적은 쪽에서 나옵니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원 |
| 물량 | 180세대. 59A8359B6375형1984형15 |
| 59A 83세대 | 5.100억에서 5.540억 |
| 일정 | 접수 8.24에서 8.26 |
남양주시 오남읍 양지리입니다. 진접선 오남역 축입니다.
남양주 북부입니다. 다산이나 별내와는 시장이 다릅니다.
84형이 15세대뿐입니다. 이 타입은 경쟁 풀이 좁습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도 네 장을 싣습니다. 공고 공급대상이 59A, 59B, 75, 84 네 개뿐이라 전부입니다.
59A 가 554세대로 절반 가까이입니다. 이 단지의 성격을 그 한 줄이 말해 줍니다.
타입별 구성은 위 가격표에 있습니다. 면적과 값을 나란히 놓고 보십시오.
분양가 및 세대수
| 59A 83세대 | 5.100억에서 5.540억 |
| 59B 63세대 | 5.260억에서 6.280억 |
| 75형 19세대 | 6.340억에서 6.770억 |
| 84형 15세대 | 6.840억에서 7.190억 |
59A가 5.100억에서 5.540억, 59B가 5.260억에서 6.280억입니다.
75형이 6.340억에서 6.770억, 84형이 6.840억에서 7.190억입니다.
59형과 84형의 값 차이가 1.7억 안팎입니다. 면적 차이 25제곱미터에 비하면 완만합니다.
입지조건
오남읍은 남양주 북부 축입니다. 진접선으로 4호선과 이어집니다.
서울 접근은 진접선과 4호선을 거칩니다. 시간이 적지 않게 걸립니다.
남양주는 다산과 별내, 진접이 각각 다른 시장입니다. 시 평균을 그대로 대면 오남에는 맞지 않을 수 있습니다.
호재
재료와 변수는 위 입지 항목에 함께 적었습니다.
이 사이트는 기대보다 지금 확인되는 실거래를 기준으로 계산합니다.
비교단지
잣대는 남양주 신축입니다. 표본이 아주 두껍습니다.
59형이 713건에 중위 5.00억, 75형이 402건에 8.22억, 84형이 1,537건에 8.90억입니다.
다만 이 값은 남양주 전체입니다. 다산과 별내의 높은 값이 섞여 있습니다. 오남만 놓고 보면 더 낮습니다.
| 남양주 59형 신축 중위 | 5.00억최근 12개월 713건 |
| 남양주 75형 신축 중위 | 8.22억402건 |
| 남양주 84형 신축 중위 | 8.90억1,537건 |
| 마진 | 59형은 잣대와 동가, 75형과 84형은 크게 아래 |
분석
셈을 놓습니다.
59A 최저층 5.100억은 남양주 59형 중위 5.00억과 사실상 동가입니다. 1,000만원 위입니다.
75형 6.340억은 남양주 75형 중위 8.22억보다 1.88억 아래입니다. 84형 6.840억은 8.90억보다 2.06억 아래입니다.
숫자만 보면 75형과 84형에 큰 마진이 있습니다. 그런데 이 잣대에는 다산과 별내가 섞여 있습니다. 오남 기준으로 다시 재면 격차가 크게 줄어듭니다.
물량이 59형에 몰린 것도 같은 맥락입니다. 사업주체가 이 지역에서 팔릴 면적을 59형으로 봤다는 뜻입니다.
| 남양주 84형 신축 중위 | 8.90억1,537건 |
| 마진 | 59형은 잣대와 동가, 75형과 84형은 크게 아래 |
청약전략
청약자격
자격 요건은 공고문이 기준입니다. 청약통장과 거주지, 주택 소유 요건을 직접 확인하십시오.
부적격 판정의 책임은 신청자 본인에게 있다고 공고문에 적혀 있습니다.
제한사항
| 물량 | 180세대. 59A8359B6375형1984형15 |
| 59A 83세대 | 5.100억에서 5.540억 |
| 일정 | 접수 8.24에서 8.26 |
전매제한과 거주 의무, 재당첨 제한은 공고문에 적혀 있습니다. 해당 항목을 직접 보십시오.
규제지역 여부에 따라 대출 한도와 실거주 요건이 크게 달라집니다.
대출조건
수도권 주택담보대출 한도 6억이 걸립니다. 그 위 금액은 자기 자금으로 채워야 합니다.
대출 한도는 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 가운데 작은 쪽으로 정해집니다. 담보만 보고 계산하면 과대평가가 됩니다.
잔금 시점의 금리는 지금 알 수 없습니다. 여유를 얹은 금리로 계산해 두십시오.
전략
84형 15세대가 이 물건에서 가장 볼 만한 자리입니다. 6.840억이고 물량이 적어 경쟁 풀이 따로 돕니다.
다만 남양주 84형 중위 8.90억을 그대로 마진으로 읽지 마십시오. 다산과 별내가 섞인 값입니다. 오남과 진접의 84형 실거래를 직접 확인하십시오.
59형은 잣대와 동가입니다. 마진을 기대할 자리가 아닙니다. 실거주 목적이라면 값이 합리적인 선입니다.
물량이 59형에 몰려 있으니 그 타입의 경쟁이 결과를 좌우합니다.
주의사항
접수가 8월 24일부터 26일까지입니다.
잣대인 남양주 신축 중위에는 다산과 별내가 섞여 있습니다. 오남 기준으로는 더 낮습니다.
분양가에 발코니 확장과 취득세가 빠져 있습니다.
이 글의 마진 계산은 오늘의 실거래를 기준으로 한 것입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
