APT margin 무순위 줍줍

8.24 청약! 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.8.26 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 남양주 오남역 서희스타힐스 여의재 1단지입니다.

180세대인데 146세대가 59형입니다. 물량이 소형에 몰려 있습니다.

그런데 마진은 물량이 적은 쪽에서 나옵니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 남양주시 오남읍 양지리 101번지 일원

공급규모

• 물량180세대. 59A 83
  59B 63
  75형 19
  84형 15
• 59A 83세대5.100억에서 5.540억

청약일정

접수 8.24 에서 8.26

남양주시 오남읍 양지리입니다. 진접선 오남역 축입니다.

남양주 북부입니다. 다산이나 별내와는 시장이 다릅니다.

84형이 15세대뿐입니다. 이 타입은 경쟁 풀이 좁습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도 네 장을 싣습니다. 공고 공급대상이 59A, 59B, 75, 84 네 개뿐이라 전부입니다.

59A 가 554세대로 절반 가까이입니다. 이 단지의 성격이 그 한 줄에 드러납니다.

타입별 값과 세대수는 위 가격표에 함께 있습니다.

분양가 및 세대수

59A가 5.100억에서 5.540억, 59B가 5.260억에서 6.280억입니다.

75형이 6.340억에서 6.770억, 84형이 6.840억에서 7.190억입니다.

59형과 84형의 값 차이가 1.7억 안팎입니다. 면적 차이 25제곱미터에 비하면 완만합니다.

입지조건

오남읍은 남양주 북부 축입니다. 진접선으로 4호선과 이어집니다.

서울 접근은 진접선과 4호선을 거칩니다. 시간이 적지 않게 걸립니다.

남양주는 다산과 별내, 진접이 각각 다른 시장입니다. 시 평균을 그대로 대면 오남에는 맞지 않을 수 있습니다.

호재

호재는 4호선 오남역과 왕숙3기신도시입니다. 왕숙은 입주까지 멀었고 그동안은 공급 부담으로 작용할 수도 있는 요인입니다.

9호선 풍양역은 예정 단계라 값에 미리 반영할 때가 아닙니다.

비교단지

비교 기준은 남양주 신축입니다. 표본이 아주 두껍습니다.

59형이 713건에 중위 5.00억, 75형이 402건에 8.22억, 84형이 1,537건에 8.90억입니다.

다만 이 값은 남양주 전체입니다. 다산과 별내의 높은 값이 섞여 있습니다. 오남만 놓고 보면 더 낮습니다.

분석

계산기를 두드립니다.

59A 최저층 5.100억은 남양주 59형 중위 5.00억과 사실상 동가입니다. 1,000만원 위입니다.

75형 6.340억은 남양주 75형 중위 8.22억보다 1.88억 아래입니다. 84형 6.840억은 8.90억보다 2.06억 아래입니다.

숫자만 보면 75형과 84형에 큰 마진이 있습니다. 그런데 이 비교 기준에는 다산과 별내가 섞여 있습니다. 오남 기준으로 다시 재면 격차가 크게 줄어듭니다.

물량이 59형에 몰린 것도 같은 맥락입니다. 사업주체가 이 지역에서 팔릴 면적을 59형으로 봤다는 뜻입니다.

청약전략

청약자격

59형 두 타입에 물량의 8할이 몰려 있습니다. 타입 선택이 사실상 전략에서 가장 중요합니다.

거주지 우선 배정 비율은 공고문 자격 항목에서 확인하실 수 있습니다.

제한사항

전매 조건과 거주 의무는 공고문이 기준입니다. 조건부 판정이라면 이 항목이 계산을 바꿀 수 있습니다.

대출조건

59A 기준층 5.3억대면 대출 6억 한도 안에 들어옵니다. 자기 자금 부담이 이번 주 물량 가운데 가벼운 축입니다.

다만 한도는 소득으로도 걸립니다. 담보 기준과 소득 기준 가운데 작은 쪽이 실제 한도입니다.

전략

84형 15세대가 이 물건에서 가장 볼 만한 타입입니다. 6.840억이고 물량이 적어 경쟁 풀이 따로 돕니다.

다만 남양주 84형 중위 8.90억을 그대로 마진으로 읽지 않는 편이 좋겠습니다. 다산과 별내가 섞인 값입니다. 오남과 진접의 84형 실거래를 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.

59형은 비교 기준과 동가입니다. 마진을 기대할 물건이 아닙니다. 실거주 목적이라면 값이 합리적인 선입니다.

물량이 59형에 몰려 있으니 그 타입의 경쟁이 결과를 좌우합니다.

주의사항

접수가 8월 24일부터 26일까지입니다.

비교 기준인 남양주 신축 중위에는 다산과 별내가 섞여 있습니다. 오남 기준으로는 더 낮습니다.

확장비와 취득세는 별도라 총액으로 다시 셈해 보는 게 좋겠습니다.

비교 기준 실거래는 작성일 시점입니다.

180세대 가운데 146세대가 59형입니다. 59A 5.100억은 남양주 59형 신축 중위 5.00억과 사실상 동가이고, 84형 6.840억은 남양주 84형 중위 8.90억보다 2.06억 아래입니다. 다만 이 비교 기준에는 다산과 별내가 섞여 있어 오남 기준으로 다시 재면 격차가 크게 줄어듭니다. 물량이 59형에 몰린 것 자체가 사업주체의 판단입니다. 84형 15세대가 가장 볼 만한 타입이지만, 넣기 전에 오남과 진접의 84형 실거래를 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.