APT margin 청약 분석

8.24 청약! 의왕역 한신더휴 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.8.26 작성

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안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 의왕시 의왕역 한신더휴입니다.

4개동 총 297세대 가운데 일반분양이 108세대이고 타입이 네 가지입니다. 49형부터 84형까지 폭이 넓습니다.

네 타입 모두 의왕 신축 실거래 중위보다 위입니다.

청약개요

모집공고

위치

경기도 의왕시 삼동 244-1번지 일원

공급규모

• 물량일반분양 108세대, 4개동 총 297세대

청약일정

접수 8.24 에서 8.27

• 49형5.170억에서 5.630억

의왕시 삼동입니다. 1호선 의왕역 축입니다.

의왕은 과천과 안양에 붙어 있어 서울 접근성이 장점입니다.

공고문 기준으로 총 297세대 가운데 조합원 187세대와 보류지 2세대를 빼면 일반분양이 108세대입니다. 일반분양은 타입이 넷이라 세대수가 나뉘어 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

평면도 네 장을 싣습니다. 공고에 나온 네 타입 그대로입니다.

49형이 일반분양 64세대로 가장 많습니다. 값은 가장 싸지만 물량도 여기 몰려 있습니다.

타입별 값 폭은 위 가격표에 정리돼 있습니다.

분양가 및 세대수

49형이 5.170억에서 5.630억입니다. 층별 차이는 4,600만원입니다.

59B가 6.880억에서 7.250억, 74형이 8.270억에서 8.570억, 84B가 8.960억에서 9.400억입니다.

층별 차이는 59B가 3,700만원, 74형이 3,000만원, 84B가 4,400만원으로 타입마다 비슷합니다.

입지조건

삼동은 의왕역 인근입니다. 1호선으로 서울 접근이 이어집니다.

의왕은 인덕원과 과천 축의 개발 기대가 걸려 있습니다. GTX-C 인덕원역이 자주 거론됩니다.

다만 그 기대는 이미 의왕 신축 값에 들어가 있습니다. 84형 중위 8.40억이 그 근거입니다.

호재

호재는 GTX-C 의왕역 정차입니다. 확정 이후에도 개통까지는 몇 년 단위의 시간이 남습니다.

그 기대를 미리 값에 얹어 놓은 게 이번 분양가입니다. 기대를 미리 사는 값이 5,600만원인 셈입니다.

비교단지

비교 기준은 의왕 신축입니다. 2018년 이후 준공 단지 거래만 골랐고 기간은 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월입니다. 같은 거래가 두 번 들어간 것은 한 번만 셌습니다. 전용면적은 84형 82.5에서 86㎡, 74형 70에서 78㎡, 59형 57에서 62㎡입니다.

84형이 308건에 중위 8.40억으로 표본이 가장 두껍습니다. 74형은 45건에 7.00억, 59형은 95건에 6.20억입니다.

49형은 19건에 중위 4.99억입니다. 전부 삼동 의왕푸르지오포레움1블럭 2020년 준공 거래라 한 단지에서 나온 값입니다. 연식을 가리지 않고 합치면 97건에 3.25억으로 낮아지는데, 구축이 섞인 값이라 이 상품과는 맞지 않습니다.

의왕 84형에는 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 73건이 중위 14.13억으로 섞여 있습니다. 같은 삼동의 의왕역푸르지오라포레 84형은 42건에 6.725억입니다.

분석

84형으로 비교합니다. 표본이 308건으로 가장 두껍습니다.

84B 최저층 8.960억은 의왕 84형 중위 8.40억보다 5,600만원 위입니다. 최고층 9.400억은 1.00억 위입니다.

74형은 최저 8.270억에 중위 7.00억이라 1.27억 위입니다. 59B는 최저 6.880억에 중위 6.20억이라 6,800만원 위입니다.

49형은 최저 5.170억이 중위 4.99억보다 1,800만원 위이고 최고 5.630억은 6,400만원 위입니다. 신축 표본이 한 단지 19건이라 참고용입니다.

같은 삼동 의왕역푸르지오라포레 84형 중위 6.725억으로 보면 84B 최저층은 2.2억 넘게 위입니다. 비교 범위를 좁힐수록 격차가 더 벌어집니다.

청약전략

청약자격

일반분양 108세대에 타입이 넷이라 타입별 물량이 얇습니다. 49형이 64세대로 가장 많습니다.

특별공급과 일반공급 배정은 공고문 표가 기준입니다.

제한사항

공고문 기준으로 재당첨 제한 10년, 전매제한 3년, 거주 의무 없음입니다. 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지 민영주택입니다.

의왕시는 투기과열지구이고 청약과열지역입니다. 당첨되면 5년간 투기과열지구와 청약과열지역 1순위 청약이 제한됩니다.

토지거래허가구역이기도 합니다. 최초 계약자는 허가가 필요 없고, 이후 소유권을 넘길 때는 허가를 받아야 합니다.

대출조건

공고문은 의왕시를 투기과열지구로 적었습니다. 규제지역 무주택자 LTV 40%를 적용하면 84B 최저층 8.960억은 대출 한도가 3.58억이고 최고층 9.400억은 3.76억입니다. 자기 자금은 5.38억에서 5.64억이 됩니다.

수도권 주택담보대출 총액 상한 6억은 LTV 40%에 걸려 이 가격대에서는 닿지 않습니다. 6억에 가까운 대출은 생애최초 등 LTV가 더 높게 적용되는 일부 경우에만 성립합니다.

공고문은 2025.10.15 대책에 따라 잔금대출 LTV와 DSR 규제가 강화돼 한도가 줄거나 대출이 거부될 수 있고 그 책임을 사업주체와 시공사에 물을 수 없다고 적었습니다. 입주 시점 은행 심사 기준으로 한도를 다시 확인해 두시면 좋겠습니다.

최초 경쟁률

8월 24일 접수한 일반공급 49세대에 1순위 320건이 들어와 평균 6.53대1이었고, 네 타입 모두 1순위 안에서 마감됐습니다.

타입별로는 59B가 13.17대1로 가장 셌고 49형 6.36대1, 74형 4.78대1, 84B 4.33대1 순이었습니다.

저희는 이 단지를 네 타입 모두 신축 중위보다 위라는 이유로 패스로 봤습니다. 청약 결과는 그 판단과 엇갈렸습니다. 패스는 값이 싼지를 따진 판정이고, 청약이 몰릴지를 맞히려는 예측이 아닙니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2026000377, 일반공급 기준

전략

값으로는 넣기 어려운 물건입니다. 84형 기준 5,600만원 위입니다.

이 물건은 84형 기준으로 보는 편이 맞습니다. 표본이 가장 두꺼워 비교 기준이 가장 믿을 만합니다.

49형도 신축 중위 4.99억보다 1,800만원에서 6,400만원 위에 있어 네 타입이 같은 결론입니다.

인덕원과 과천 축의 개발이 실제로 진행되면 값이 따라올 수 있습니다. 다만 그건 몇 년 뒤 이야기이고 지금 마진은 아닙니다.

주의사항

접수는 8월 24일부터 27일까지였고 이미 끝났습니다. 이후 10월 12일 무순위 공고 2026910260으로 59B 2세대와 84B 6세대가 같은 분양가로 다시 나왔습니다. 내용은 무순위 줍줍 글에 따로 정리했습니다.

49형 신축 비교는 삼동 한 단지 19건뿐이라 표본이 얇습니다.

취득세와 확장비는 분양가 밖입니다.

이 글은 접수 전에 쓴 글이지만 비교 값은 2026년 9월까지 거래로 2026년 10월 14일에 다시 계산했습니다.

네 타입 모두 의왕 신축 실거래 중위 위에 있습니다. 84B 최저층 8.960억이 의왕 84형 신축 중위 8.40억보다 5,600만원 위이고, 74형은 1.27억 위입니다. 표본이 308건으로 두꺼워 84형 비교는 믿을 만합니다. 49형도 신축 중위 4.99억보다 1,800만원에서 6,400만원 위입니다. 인덕원과 과천 축의 개발 기대는 이미 의왕 신축 값에 들어가 있습니다. 다만 8월 청약은 전 타입이 1순위 안에서 마감됐습니다. 신축 중위보다 비싸다는 판단과 별개로 수요는 이 값을 받아줬습니다. 저희 기준으로는 패스입니다.