APT margin 무순위 줍줍

10.22 줍줍! 방배 더 유엘 포레 2차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.22 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 서초구 방배동 방배 더 유엘 포레 2차 임의공급입니다.

지하 2층, 지상 7층 1개동 34세대 규모의 가로주택정비 단지입니다. 일반분양 10세대 가운데 6세대가 남아 이번에 나왔습니다. 39A 4세대, 62A-PH 1세대, 78A 1세대입니다.

분양가는 39A가 7.79억에서 8.47억, 62A-PH가 14.99억, 78A가 16.61억입니다. 접수는 오늘 10월 22일과 내일 23일 이틀이고, 청약통장 없이 만 19세 이상이면 넣을 수 있습니다. 서초구는 투기과열지구라 전매제한 3년과 대출 규제가 그대로 따라옵니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 서초구 효령로 29길 16
방배동 방배 더 유엘포레

공급규모

• 구분임의공급 2차, 청약홈 접수
  민영주택, 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 6세대. 39A 4세대, 62A-PH 1세대, 78A 1세대
  총 34세대 중 일반분양 10세대의 잔여분
• 분양가39A 7.79억에서 8.47억
  62A-PH 14.99억
  78A 16.61억
• 입주2026년 11월 예정
• 시공신태양건설
  사업주체는 대진빌라가로주택정비사업조합

청약일정

접수 10.22와 10.23
발표 10.28
계약 10.29와 10.30

분양홈페이지

사업은 가로주택정비이고 사업주체는 대진빌라가로주택정비사업조합입니다. 공고문은 지하 2층부터 지상 7층까지 1개동 101동 총 34세대 중 일반분양 10세대의 잔여 6세대라고 적고 있습니다.

일반분양이 30세대 미만이라 공고문은 주택공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다고 밝힙니다. 그래서 가점이나 순위 없이 한국부동산원이 타입별로 무작위 추첨합니다. 청약통장은 쓰지 않고, 당첨돼도 당첨자 명단에 오르지 않아 재당첨 제한도 받지 않습니다.

분양 홈페이지는 39타입 14세대 중 분양이 8세대, 62타입 7세대 중 복층 1세대, 78타입 13세대 중 1세대라고 안내합니다. 이번 잔여 6세대와 맞춰 보면 39A는 8세대 중 4세대가 이미 계약됐거나 빠졌다는 뜻입니다. 청약홈에는 이 단지의 정규 공고가 없어 최초 경쟁률은 확인되지 않습니다.

공고문은 준공인가 시점을 두 곳에서 다르게 적습니다. 공급규모 칸에는 2026년 4월 준공인가라고 하고 유의사항에는 준공인가 26.10.14라고 합니다. 어느 쪽이든 완공된 건물을 계약 전에 직접 보고 고르는 방식이고, 계약 뒤 하자를 이유로 계약을 취소할 수 없다고 공고가 못 박았습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 타입 세 개의 평면을 전부 실었습니다. 39A는 전용 39.04제곱미터로 방 하나짜리 소형이고, 62A-PH는 이름에 PH가 붙은 복층 구조입니다. 78A는 전용 78.89제곱미터입니다.

세대별 대지지분은 39A가 21.52제곱미터, 62A-PH가 33.99제곱미터, 78A가 43.09제곱미터입니다. 가로주택정비 소규모 단지라 대지지분이 분양가에서 토지비로 차지하는 몫이 큽니다. 39A는 토지비 3.65억에 건축비 4.14억에서 4.81억입니다.

배치도, 동호수 배치도, 커뮤니티 렌더는 분양 홈페이지와 공고문에 없습니다. 1개동 34세대라 단지 안 커뮤니티를 기대하기는 어렵습니다.

분양가 및 세대수

39A 네 세대는 층이 오를수록 비쌉니다. 1층 104호가 7.79억이고 2층 203호와 204호가 8.24억, 4층 403호가 8.47억입니다. 1층과 4층 차이가 약 6,700만원입니다.

62A-PH 702호 공급금액은 1,499,900,000원으로 15억원 바로 아래입니다. 78A 101호는 1층인데도 16.61억입니다. 토지비가 7.38억으로 건축비 9.23억에 맞먹습니다.

이 공고에서 먼저 봐야 할 것은 납부 일정입니다. 계약금 10%는 10월 29일과 30일 계약 때 내고, 중도금 20%는 계약 후 20일 이내에 냅니다. 그러니까 공급금액의 30%가 계약 뒤 3주 안에 현금으로 나갑니다. 나머지 70%는 입주지정일에 한꺼번에 냅니다.

발코니 확장과 에어컨은 공급금액에 들어 있지 않고 별도입니다. 확장은 실별로 고를 수 없는 일괄 시공이라고 공고가 적었고, 39A는 1,600만원입니다. 공고 7쪽 표에는 이 금액이 1,6000,000원으로 찍혀 있지만 계약 시 3,200,000원이 20%라는 점에서 1,600만원으로 읽힙니다. 에어컨은 처음 공고에 4,000만원으로 잘못 적혔다가 400만원으로 정정됐습니다. 계약금은 현장에서 받지 않고 계좌 이체만 되니 하루 이체 한도를 미리 확인해 두시면 좋겠습니다.

입지조건

분양 홈페이지는 2호선 방배역 도보 3분, 7호선 내방역 도보 10분이라고 내세웁니다. 실제 걸리는 시간은 공고문에 없고 홈페이지 문구이니 직접 걸어 보고 판단하시기를 권합니다.

입지도에는 서리풀공원과 방배공원, 서울고와 서초고 같은 학교가 단지 주변에 표시됩니다. 대법원과 검찰청 같은 법원 시설도 위쪽에 보입니다.

방배동 일대에는 재건축 구역이 여러 곳 지도에 올라 있지만 모두 예정 표기입니다. 착공 전 계획은 호재로 치지 않겠습니다. 이 단지는 1개동짜리 소규모 신축이라 대단지 재건축 완성과는 별개로 보셔야 합니다.

비교단지

비교는 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 서초구에서 같은 면적대 거래를 기준으로 했습니다. 전용 36에서 42제곱미터를 39형, 60에서 65를 62형, 76에서 82를 78형으로 묶었습니다.

39형은 방배동에 신축 표본이 사실상 없습니다. 방배동 39형대 전체 12건은 중위 4.18억이고 한신트리플과 방배대우디오빌 같은 2004년과 2005년 준공 단지가 대부분입니다. 2018년 이후 준공은 이 단지 자체가 6월에 거래된 1건뿐이고, 전용 39.04제곱미터 7층이 6.00억입니다.

서초구 전체로 넓히면 39형 2018년 이후 신축은 4건이고 중위 7.30억입니다. 양재동 강남월드메르디앙프레스티지가 3건에 7.30억에서 7.40억이고 나머지 1건이 이 단지 6.00억입니다.

62형은 방배동 2018년 이후 신축이 서리풀래디앙아파트 1건 14.85억뿐이라 표본이 얇습니다. 2017년 준공 TheHerren이 4건에 11.60억에서 12.20억, 중위 11.82억입니다. 방배동 62형대 전체는 13건에 중위 8.80억입니다.

78형은 방배동 2018년 이후 서리풀프라젠아파트가 5건에 15.80억에서 17.00억, 중위 16.60억입니다. 서초구로 넓히면 78형 신축은 36건에 중위 20.15억이고 서초센트럴IPARK 22건 중위 20.00억, 잠원동 아크로리버뷰신반포 7건 중위 49.00억이 섞여 있습니다. 방배동 78형대 전체 18건은 중위 21.43억입니다.

분석

39A는 어느 기준으로 놓아도 위입니다. 서초구 39형 신축 중위 7.30억보다 104호 7.79억은 4,900만원, 203호와 204호 8.24억은 9,400만원, 403호 8.47억은 1.17억 높습니다. 방배동 구축 소형 중위 4.18억과는 3.6억에서 4.3억 차이가 납니다.

이 단지 자체 6월 거래 6.00억이 마음에 걸립니다. 같은 전용 39.04제곱미터 7층인데 이번 공고 가격보다 1.79억에서 2.47억 낮습니다. 국토부 자료만으로는 이 거래가 분양 계약인지 다른 성격인지 알 수 없고 1건이라 비교선으로 삼지는 않았습니다. 다만 접수 전에 분양사무실에 거래 내용을 물어보실 만합니다.

62A-PH 702호는 방배동 2018년 이후 신축 1건 14.85억보다 1,490만원 높습니다. 2017년 TheHerren 중위 11.82억과는 3.17억 차이입니다. 신축 표본이 1건뿐이라 방향만 읽으시면 됩니다.

78A 101호 16.61억은 방배동 신축 78형 중위 16.60억과 사실상 같은 값입니다. 서초구 신축 78형 중위 20.15억보다는 3.54억 낮은데, 그 값은 서초동 대단지가 끌어올린 것이라 같은 동네로 읽기는 어렵습니다.

결국 같은 방배동 신축 기준으로 마진이 남는 물건이 없습니다. 78A만 방배동 신축과 같은 값이고 나머지는 위입니다.

청약전략

청약자격

공고일인 2026년 10월 19일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 가능합니다. 청약통장 가입 여부는 상관없고 무주택 조건이나 지역 제한도 공고에 없습니다.

당첨자는 한국부동산원 프로그램이 타입별로 무작위 추첨하고, 동호수도 같이 배정합니다. 타입마다 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑습니다. 39A 4세대면 예비 순번이 36번까지 나갑니다. 계약 현황에 따라 예비입주자 선정이 아예 안 이뤄질 수도 있다고 공고가 적었습니다.

접수는 청약홈 PC나 모바일로만 하고 현장 접수는 없습니다. 오전 9시부터 오후 5시 30분까지이고 이 시각이 지나면 접수와 취소가 모두 막힙니다. 1인 1건이라 두 건을 넣으면 모두 무효가 됩니다. 잘못 넣은 신청은 수정이 안 됩니다.

제한사항

전매제한은 3년입니다. 입주가 2026년 11월이라 입주 뒤에도 한참 팔 수 없습니다. 공고가 3년이라고만 적고 시작일을 따로 밝히지 않았으니 계약 때 확인하시기를 권합니다.

거주의무는 없어서 입주해서 전세를 놓는 것은 막혀 있지 않습니다. 대신 서초구는 투기과열지구라 분양권 거래도 모두 실거래 신고 대상입니다. 계약한 날부터 30일 안에 자금조달계획서, 입주계획서와 증빙을 내야 하고 신고를 거부하거나 서류가 부족해서 생기는 과태료는 계약자 책임입니다.

대출조건

이 공고에는 대출에 관한 문장이 한 줄도 없습니다. 중도금 대출 알선 안내가 없어서 중도금 20%를 계약 후 20일 이내에 직접 마련하는 쪽으로 보셔야 합니다.

서울 전역이 규제지역이라 주택담보대출 LTV는 40%이고, 주택가격 15억원 이하는 한도 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 한도 4억원입니다. 입주 시점에 실제 적용되는 규정은 은행에서 확인해야 합니다.

이 규정을 분양가에 그대로 대 보면, 39A 104호 7.79억은 LTV 40%로 대출이 약 3.12억이고 나머지 약 4.67억이 자기 돈입니다. 62A-PH 14.99억은 LTV 40%가 약 6.00억이라 대출이 6억원 안팎이고 자기 돈이 약 9.00억 필요합니다. 78A 16.61억은 15억원을 넘어 한도가 4억원이라 자기 돈이 약 12.61억입니다. 이 세 줄은 공고에 없는 가정 계산이고 DSR과 감정가에 따라 한도가 줄 수 있습니다.

잔금 70%가 입주지정일에 한꺼번에 돌아오기 때문에 대출이 막힐 때의 현금 계획이 먼저입니다.

전략

숫자로는 넣을 이유가 약합니다. 39A는 서초구 신축 중위보다 위이고, 62A-PH도 방배동 신축 1건보다 위입니다. 78A만 방배동 신축과 같은 값입니다.

39A 4세대 가운데 가장 싼 104호 7.79억이 서초구 신축 중위 7.30억에 가장 가깝습니다. 그런데도 4,900만원 위이고 이 단지 6월 6.00억 거래가 있어서, 그 거래의 성격을 확인하기 전에는 넣기 어렵습니다.

세대 수가 적은 타입이라 접수가 몰리면 당첨 확률이 낮을 수 있습니다. 62A-PH와 78A는 1세대씩이고 예비 순번도 9번까지입니다. 78A에 현금 12.6억 안팎이 들어가는 점도 감안해야 합니다.

직접 들어가 살 사람이라면 완공된 건물을 계약 전에 볼 수 있다는 점은 장점입니다. 견본주택이 현장 주소와 같은 효령로29길 16이니 동호를 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.

주의사항

일반분양 잔여가 6세대뿐이고 세 개 타입에 흩어져 있어 타입마다 당첨 확률이 다릅니다.

서초구 투기과열지구라 전매제한 3년과 대출 규제가 겹칩니다. 입주 뒤에도 팔 수 없는 기간이 깁니다.

계약 후 20일 이내에 중도금 20%를 내야 하고 중도금 대출 안내는 공고에 없습니다.

39A는 이 단지 6월 거래 6.00억과 이번 공고 가격 사이 차이가 1.79억에서 2.47억입니다. 계약 전 확인이 필요합니다.

준공인가 날짜를 공고가 두 곳에서 다르게 적었고 계약 뒤 하자를 이유로 한 계약 취소는 안 됩니다.

방배동 가로주택정비 소규모 단지입니다. 78A 16.61억만 방배동 신축 78형 중위 16.60억과 같은 값이고, 39A 7.79억에서 8.47억은 서초구 신축 중위 7.30억보다, 62A-PH 14.99억은 방배동 신축 1건 14.85억보다 위입니다. 서초구 투기과열지구라 전매제한 3년이 걸리고 계약 후 20일 안에 중도금까지 현금이 나갑니다. 저는 패스 쪽입니다. 78A는 신축 78형 기준으로 값이 같아 실거주로 보시는 분께만 비교해 볼 만하고, 39A는 6월 6.00억 거래의 내용이 확인되기 전까지 넣기 어렵습니다.

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