APT margin 무순위 줍줍

10.21 줍줍! 엘리프 검단 포레듀 AA32블록 4차 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.22 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 검단구 마전동 엘리프 검단 포레듀 AA32블록 4차 임의공급입니다.

669세대 가운데 23세대가 남았습니다. 84B 6세대, 84D 4세대, 84E와 84F 각 2세대, 98A, 98B, 98C 각 3세대입니다. 접수는 어제 10월 21일에 시작해 26일까지 나흘이고, 청약통장 없이 만 19세 이상이면 넣을 수 있습니다.

84형 14세대는 5.26억에서 6.06억, 98형 9세대는 6.30억에서 6.92억입니다. 가격은 14개월 전 최초 공고와 같고, 계약금이 10%에서 5%로 줄었습니다.

청약개요

모집공고

위치

인천광역시 검단구 검단신도시 AA 32BL, 마전동

공급규모

• 구분임의공급 4차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 적용
• 물량잔여 23세대. 84B 6, 84D 4, 84E 2, 84F 2, 98A 3, 98B 3, 98C 3
  총 669세대, 지하 3층 지상 8층에서 15층 11개동
• 분양가84형 5.26억에서 6.06억
  98형 6.30억에서 6.92억
• 입주2028년 3월 예정
• 시공계룡건설산업
  사업주체와 시공업체가 같은 회사

청약일정

접수 10.21
10.22
10.23
10.26 나흘
발표 10.29
계약 11.5

분양홈페이지

공고문은 지하 3층, 지상 8층에서 15층 11개동 총 669세대 중 잔여 23세대와 부대복리시설이라고 적고 있습니다. 사업주체와 시공은 계룡건설산업이고 견본주택은 인천광역시 검단구 완정로133번길 1입니다.

이번 공고는 2025년 8월 22일 최초 공고 단지를 임의공급으로 나눠 파는 4차입니다. 임의공급이라 청약통장은 필요 없고 한국부동산원이 주택형별로 무작위 추첨합니다. 공고문은 2026년 6월 15일 시행된 주택공급에 관한 규칙을 적용한다고 적었습니다.

이번 7개 타입은 최초 공고 때 청약 경쟁이 없던 미분양 세대입니다. 그래서 이 임의공급으로 당첨돼 분양권을 갖게 돼도 나중에 청약을 넣을 때 주택을 갖지 않은 것으로 봅니다. 공고문이 주택공급에 관한 규칙 제53조제10호를 근거로 직접 밝힌 부분이라 무주택 청약을 노리는 분께 의미가 있습니다.

전매제한은 최초 당첨자발표일 2025년 9월 10일부터 3년이고 그 안에 소유권이전등기를 하면 풀립니다. 입주는 2028년 3월 예정입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 타입 7개의 평면을 전부 실었습니다. 84형은 전용 84.85에서 84.99제곱미터로 면적이 거의 같고 구조만 다릅니다. 공급면적은 84F가 115.91제곱미터로 가장 넓고 84E가 114.34제곱미터로 가장 좁습니다.

98형은 전용 98.92에서 98.99제곱미터이고 계약면적이 211.94에서 212.65제곱미터입니다. 84형 계약면적 181.69에서 183.40제곱미터보다 30제곱미터쯤 큽니다. 98형은 면적이 넓어진 만큼 공급금액에 부가세가 따로 붙습니다.

잔여 동호는 7403동부터 7410동까지 흩어져 있습니다. 84B는 7407동 2세대, 7409동 2세대, 7410동 2세대입니다. 84D는 7406동과 7407동에 2세대씩 있고, 98형 9세대는 7403동에 3세대, 7404동에 4세대, 7405동에 2세대 있습니다. 동호 배치도에서 내 호가 어디쯤인지 확인하실 수 있습니다.

분양가 및 세대수

84B는 1층 104호 5.26억에서 7층 이상 5.78억까지 층별로 값이 오릅니다. 1층과 7층 이상 차이가 5,200만원입니다. 같은 84형이어도 84E 703호 6.06억이 가장 비싸고 84B 104호 5.26억이 가장 쌉니다.

이번 공고의 층별 분양가는 14개월 전 최초 공고의 같은 층 구간 가격과 같습니다. 예를 들어 84B 1층 5.26억, 98C 1층 6.30억, 98A 7층 이상 6.89억이 2025년 8월 공고와 똑같습니다. 최초 가격이 그대로라는 뜻입니다.

바뀐 것은 납부 조건입니다. 최초 공고는 계약금 10%에 잔금 30%였고 이번에는 계약금 5%에 잔금 35%입니다. 계약금은 계약 때 500만원을 내고 나머지를 30일 안에 냅니다. 계약금 부담을 줄인 조건입니다.

발코니 확장은 공급금액과 별도입니다. 84B 370만원, 84F 515만원, 98A 606만원까지 타입마다 다르고 98C는 140만원입니다. 부동산 거래신고 때 분양대금에 발코니 확장금을 더한 금액이 기준이 됩니다. 계약금은 현장에서 받지 않고 계좌 이체만 되니 하루 이체 한도를 미리 확인해 두시면 좋겠습니다.

입지조건

입지도에는 검단사거리역, 마전역, 완정역이 현장 주변에 표시돼 있습니다. 현장에서 각 역까지의 거리나 도보 시간은 공고문에 없습니다. 검단 신도시 안 아파트이고 분양 홈페이지는 단지 앞 초등학교를 계획으로 표기하고 있어 개교 전에는 호재로 치지 않겠습니다.

마전동 신축 거래는 아래 비교단지에 따로 놓았습니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 인천 검단구에서 같은 면적대 2018년 이후 준공 거래를 기준으로 했습니다. 전용 82에서 86제곱미터를 84형, 97에서 101제곱미터를 98형으로 묶었습니다.

84형은 검단구 신축 996건이고 중위 6.10억, 범위 3.50억에서 8.95억입니다. 신축과 구축을 합친 전체 연식은 1,801건에 중위 5.05억입니다.

단지별로는 값이 크게 벌어집니다. 원당동 우미린더시그니처 48건 중위 7.90억, 검단 금호어울림 센트럴 48건 7.55억, 푸르지오더베뉴 75건 7.20억, 호반써밋1차 64건 7.15억이 위쪽입니다. 당하동 신안인스빌어반퍼스트 60건 5.10억, 대성베르힐라프리미어 43건 5.20억, 원당동 로제비앙라포레 40건 5.15억이 아래쪽입니다.

이 단지가 있는 마전동은 신축 표본이 두 단지 14건입니다. 검단 양우내안애 퍼스트힐 10건 중위 3.98억, 검단2차우방아이유쉘 4건 3.84억이고 전체는 중위 3.96억입니다. 표본이 얇아 참고만 합니다.

98형은 검단구 신축이 37건에 중위 6.15억, 범위 5.94억에서 9.75억입니다. 불로동 신검단중앙역금강펜테리움센트럴파크 17건이 중위 6.08억, 당하동 호반써밋프라임뷰 11건이 6.19억, 원당동 검단신도시예미지트리플에듀 7건이 6.55억입니다. 98형은 거래 자체가 적어 84형보다 신뢰도가 떨어집니다.

분석

84형 14세대는 전부 검단구 신축 중위 6.10억보다 아래입니다. 84B는 1층 104호가 8,400만원, 2층 205호가 7,300만원, 3층 305호가 6,100만원, 5층 501호가 4,400만원, 7층 이상 704호와 1201호가 3,200만원 아래입니다. 84D는 404호 4,800만원, 504호 3,000만원, 704호와 1204호 1,900만원 아래입니다. 84E는 403호 3,500만원, 703호 400만원 아래이고 84F는 501호 2,300만원, 801호 1,100만원 아래입니다.

그러나 이 중위값은 이미 입주한 신축 996건 기준이고 이 단지는 2028년 3월 입주 예정이라 17개월이 더 남았습니다. 전체 연식 중위 5.05억과 비교하면 14세대 모두 2,100만원에서 1.01억 위입니다.

가장 싼 84B 104호 5.26억은 신도시 대단지 가운데 값이 낮은 신안인스빌 5.10억, 로제비앙라포레 5.15억, 대성베르힐 5.20억과 600만원에서 1,600만원 차이입니다. 값이 이 선에 가장 가까운 것은 84B 1층에서 3층 세 세대입니다. 나머지 세대는 5.62억에서 6.06억으로 모아미래도엘리트파크 5.49억, 유승한내들 에듀파크 5.95억, 한신더휴캐널파크 6.30억 사이에 놓입니다.

98형 9세대는 전부 검단구 신축 중위 6.15억보다 위입니다. 98C 1층 104호 6.30억이 1,500만원 위로 가장 가깝고 98C 304호 6.58억이 4,300만원, 98B 6.61억 두 세대가 4,600만원, 98B 703호와 98A 605호 6.75억이 6,000만원, 98A 두 세대 6.89억이 7,400만원, 98C 1004호 6.92억이 7,700만원 위입니다. 금강펜테리움 98형 중위 6.08억과 놓아도 마찬가지입니다.

결국 84형 저층은 중위보다 낮고 98형은 전부 위입니다. 그리고 가격이 최초 공고 때와 같다는 점은 염두에 두셔야 합니다.

청약전략

청약자격

공고일인 2026년 10월 19일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 세대주인 미성년자도 가능합니다. 청약통장 가입 여부는 상관없고 거주 지역 제한이나 무주택 조건은 공고에 없습니다.

당첨자는 한국부동산원이 주택형별로 무작위 추첨하고 동호수도 같이 배정합니다. 주택형별로 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑습니다. 84B 6세대라면 예비 순번이 54번까지 나갑니다. 계약 현황에 따라 예비입주자 선정이 안 이뤄질 수도 있다고 공고가 적었습니다.

접수는 10월 21일부터 26일까지 나흘이고 청약홈 PC나 모바일로만 합니다. 오전 9시부터 오후 5시 30분까지이고 취소도 접수 당일 5시 30분까지만 됩니다. 1인 1건이라 2건 이상 넣으면 모두 무효입니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일인 2025년 9월 10일부터 3년이라 2028년 9월 10일까지입니다. 3년 안에 소유권이전등기를 하면 풀리는데, 입주가 2028년 3월 예정이라 입주 뒤에도 몇 달은 묶일 수 있습니다.

거주의무는 없습니다. 인천 검단구는 비규제지역이라 거래신고 때 실제 거래금액이 6억원 이상인 경우에만 자금조달계획서와 입주계획서를 냅니다. 분양대금과 발코니 확장금을 합친 금액이 기준입니다. 84형은 84F 801호 5.99억에 확장비 515만원을 더한 6.04억과 84E 703호 6.06억만 6억원을 넘고, 98형은 전부 6억원을 넘습니다.

분양가상한제 적용 단지입니다. 공급금액 가운데 98형만 부가세가 따로 붙는 이유는 전용 85제곱미터를 넘기 때문입니다.

대출조건

이번 4차 공고문에는 대출이라는 단어가 한 번도 나오지 않습니다. 중도금 60%를 6회로 나누는 구조만 적혀 있습니다.

2025년 8월 최초 공고에는 중도금 이자후불제 조건으로 중도금 범위 안에서 60% 대출 알선을 시행할 예정이라는 문구가 있었습니다. 이번 공고와 중도금 비율이 같지만 4차 계약자에게도 같은 알선이 이어지는지는 공고만으로 알 수 없어 계약 전에 분양사무실에 물어보셔야 합니다.

최초 공고는 대출 알선이 사업주체의 의무가 아니고 정부 정책이나 금융기관 사정으로 달라질 수 있다고 못 박았습니다. 대출이 안 되면 중도금은 계약자가 일정에 맞춰 직접 내야 합니다.

중도금 1회에서 4회가 2027년 3월 22일 하루에 몰려 있습니다. 84B 1층 기준으로 5,260만원씩 네 번이니 대출이 없으면 그날 한꺼번에 현금이 나갑니다.

비규제지역이라 서울보다 대출 여건은 나은 편이지만 입주 시점 한도는 은행에서 확인하셔야 합니다.

최초 경쟁률

최초 분양은 2025년 8월 22일 공고였고 9월 10일 당첨자를 발표했습니다. 일반공급 620세대에 1순위 접수가 193건, 평균 0.31대1이었습니다. 이번 공고에 나온 7개 타입은 모두 이때 경쟁이 없었던 미분양 세대라고 공고문이 밝히고 있습니다.

타입별로 보면 84B가 0.32대1에 48세대, 84D가 0.22대1에 17세대, 84E가 0.57대1에 11세대, 84F가 0.17대1에 30세대 미달이었습니다. 98형은 98A 0.14대1에 35세대, 98B 0.10대1에 93세대, 98C 0.02대1에 42세대 미달로 더 심했습니다. 이 일곱 타입 미달을 합치면 276세대이고 경쟁률 표의 98B형 105세대는 98B 45세대와 98B1 60세대를 묶어 접수한 수입니다. 14개월이 지난 지금 공고에 남은 것은 23세대입니다.

8월 19일 3차 때는 25세대가 나왔고 이번에는 23세대입니다. 회차가 네 번째까지 왔다는 것은 같은 단지에서 물량이 조금씩 계속 남고 있다는 뜻입니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2025000302, 모집공고일 2025-08-22

전략

숫자만 보면 84형 저층 세 세대가 가장 눈에 들어옵니다. 84B 104호 5.26억, 205호 5.37억, 305호 5.49억은 검단구 신축 중위보다 6,100만원에서 8,400만원 낮고 신도시 대단지 중 낮은 쪽인 5.10억대와 600만원에서 1,600만원 차이입니다.

문제는 이 단지가 최초 분양 때 평균 0.31대1이었고 14개월이 지난 이번 공고도 가격이 같다는 점입니다. 값은 그대로 두고 계약금만 5%로 낮췄습니다. 입주까지 17개월이 남은 분양권에 2028년 9월까지 전매제한이 걸립니다.

98형은 전부 검단구 신축 중위보다 위라서 넣을 이유를 찾기 어렵습니다. 98B가 최초 때 0.10대1에 93세대, 98C가 0.02대1에 42세대 미달이었던 만큼 수요가 가장 약했던 타입입니다.

무주택 간주 조건은 장점입니다. 다른 단지 청약을 앞둔 무주택자가 이 단지 분양권을 갖고도 무주택으로 인정받을 수 있습니다. 다만 이 조건 하나만 보고 넣기에는 입주까지 묶이는 돈이 큽니다.

직접 확인할 것은 두 가지입니다. 동호 배치도에서 내 호의 향과 위치를 보고, 분양사무실에 중도금 대출 알선과 이자후불제 적용 여부를 물어보시면 좋겠습니다.

주의사항

최초 분양 평균 경쟁률이 0.31대1이었고 이번 7개 타입은 모두 청약 경쟁이 없던 미분양 세대입니다.

분양가가 최초 공고 때와 같습니다. 계약금만 10%에서 5%로 줄었습니다.

입주가 2028년 3월 예정이고 전매제한이 2028년 9월 10일까지입니다.

이번 공고에는 중도금 대출 안내가 없습니다. 중도금 1회에서 4회가 2027년 3월 22일에 한꺼번에 몰립니다.

98형 9세대는 모두 검단구 신축 중위보다 위이고 98형 실거래 표본이 37건으로 얇습니다.

계약금은 계좌 이체로만 받으니 계약일에 하루 이체 한도를 넘지 않는지 확인하셔야 합니다.

검단 AA32블록 669세대 가운데 23세대가 4차로 나왔습니다. 84형 14세대는 5.26억에서 6.06억으로 검단구 신축 84형 중위 6.10억보다 모두 아래이고, 98형 9세대는 6.30억에서 6.92억으로 신축 98형 중위 6.15억보다 모두 위입니다. 다만 최초 평균 경쟁률 0.31대1에 가격은 최초 공고와 같고, 입주는 2028년 3월에 전매제한은 2028년 9월까지입니다. 저는 조건부 쪽입니다. 84B 1층에서 3층처럼 신도시 대단지 중 낮은 쪽 값에 가까운 세대를 실거주로 오래 들고 갈 분만 넣을 만하고, 98형이나 단기 차익이 목적이면 패스입니다.

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