APT margin 무순위 줍줍

10.19 줍줍! 에코델타시티 푸르지오 센터파크 18블록 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.13 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 강서구 에코델타시티 푸르지오 센터파크 18블록 무순위 사후접수입니다.

사업주체가 부산도시공사인 공공분양 972세대 중 마지막으로 남은 1세대입니다. 2022년 10월 최초 분양 때 일반공급 평균 42.03대1이었던 단지이고, 이미 지어져 입주가 시작된 상태에서 나온 물건입니다.

84B 111동 403호 한 세대가 4.84억입니다. 부산에 사는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 넣을 수 있습니다. 접수는 10월 19일 하루이고, 같은 날 접수하는 이웃 19블록과 중복 청약이 된다고 공고문에 적혀 있습니다.

청약개요

모집공고

위치

부산광역시 강서구 강동동
에코델타시티 내 공동 18BL

공급규모

• 구분무순위 사후, 청약홈 접수
  공공분양, 비규제지역, 분양가상한제 적용, 공공택지
• 물량잔여 1세대. 84B 111동 403호
  총 972세대
• 분양가84B 4.84억
  발코니 확장 669만원과 유상옵션 3,780만원 별도
• 입주2026년 12월 예정, 잔금 12.21까지
• 시공대우건설, 동원개발, 에이치제이중공업, 한창이엔씨
  사업주체 부산도시공사

청약일정

접수 10.19 하루
발표 10.22
서류 10.26 에서 27
계약 11.6

분양홈페이지

에코델타시티는 부산 강서구 강동동 일대 낙동강 하구에 만드는 스마트시티입니다. 18블록 푸르지오 센터파크는 이곳에서 처음 분양한 공공분양 단지이고, 지하 2층 지상 16층에 전용 74A와 74B, 84A부터 84G, 84T까지 열 가지 타입 972세대입니다.

공고문 기준으로 사용검사일이 2025년 6월 17일, 최초 입주일이 2025년 6월 30일입니다. 입주를 시작한 지 1년이 넘은 단지에 마지막 빈 집이 하나 남은 것입니다. 그런데 이 세대는 입주예정월을 2026년 12월로 적었고, 잔금도 2026년 12월 21일까지로 잡았습니다. 공고문에는 입주예정이라고만 되어 있어서, 열쇠를 언제 받는지는 분양사무실에 확인해야 합니다.

잔여 세대는 84B 111동 403호 하나입니다. 분양 홈페이지 유니트 안내 기준 84B는 26세대이고 최초 공고 때 일반공급 4세대 모집이었습니다. 이번 물량은 1순위와 2순위가 마감된 타입의 예비입주자까지 소진한 뒤 남은 미계약분이라, 당첨돼 계약하면 이후 청약에서 분양권 소유로 보아 주택을 가진 것으로 칩니다.

같은 날 접수하는 19블록 이편한세상 에코델타 센터포인트는 별도 단지이고 다른 글에서 다룹니다. 이 글은 18블록만 봅니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

공고 타입이 84B 하나라 평면도도 한 타입입니다. 분양 홈페이지에는 74A부터 84T까지 열 타입이 모두 올라와 있지만 이번 공고와 상관없는 타입은 싣지 않았습니다. 단지 배치도와 동호수 배치도는 분양 홈페이지에 정식 도면이 없어 비워 뒀습니다.

84B 계약면적은 161.2070제곱미터, 공급면적은 112.5137제곱미터입니다. 분양 홈페이지 면적표는 계약면적을 161.1922로 적고 있어 공고문과 소수 둘째 자리부터 다릅니다. 이 글은 공고문 숫자를 따랐습니다.

커뮤니티는 주민운동시설과 어린이집, 작은도서관, 경로당, 스카이커뮤니티와 게스트하우스까지 홈페이지에 소개돼 있습니다. 렌더로 확인되는 것은 위 네 장입니다. 이미 입주한 단지라 시설이 실제로 어떻게 돌아가는지는 입주민 후기가 더 정확하겠지만, 이 글에서는 공식 자료만 씁니다.

분양가 및 세대수

분양가는 4.84억 한 줄입니다. 분양가상한제 적용 공공분양이라 2022년 최초 분양 때 정한 금액이 그대로 쓰였습니다. 필로티 동은 필로티 공간까지 층수에 넣어 세는 방식이라 403호는 4층 안팎입니다.

이 가격에 얹히는 돈이 두 가지 있습니다. 발코니 확장 669만원과 유상옵션 3,780만원입니다. 공고문은 두 가지 모두 최초 계약 때 선택된 대로 이미 시공돼 있어 변경이나 취소가 불가능하고, 전부 수락하는 조건으로만 계약할 수 있다고 못 박고 있습니다. 마이너스옵션도 없습니다. 옵션 내역은 시스템에어컨 4대 638만원, 시스템청정환기 5대 506만원, 비스포크 냉장고장 490만원, 주방 알파룸 홈바 430만원 등입니다.

분양가와 확장, 옵션을 더하면 약 5.28억입니다. 이 금액이 이 세대의 실제 매입가이고, 취득세와 인지세는 여기에 또 붙습니다. 인지세는 분양계약과 확장 계약은 부산도시공사와 계약자가, 유상옵션 계약은 대우건설과 계약자가 나눠 냅니다.

입지조건

에코델타시티는 낙동강 하구 강서구 강동동에 조성 중인 신도시입니다. 분양 홈페이지는 남해 제2고속지선과 부전마산 복선전철, 에코델타시티역과 강서선을 교통 호재로 소개하는데, 홈페이지 표기상 복선전철과 역, 강서선은 예정입니다. 개통 전 노선은 호재로 치지 않겠습니다.

명지국제신도시가 바로 옆입니다. 상권과 학원, 병원이 이미 갖춰진 명지 쪽을 쓰게 되는 시기가 당분간 이어질 것이고, 에코델타 안의 생활 기반은 단지가 채워지는 속도에 맞춰 들어옵니다. 학교용지와 상업용지가 입지도에 표시돼 있으나 실제 개교와 개점 시점은 공식 자료로 확인하지 못했습니다.

비교단지

같은 강동동 에코델타시티의 84형 실거래가 최근 12개월 11건이고 중위가 5.80억입니다. 가장 싼 거래가 에코델타 더베르힐 5.40억, 가장 비싼 거래가 이편한세상 에코델타 센터포인트 6.46억입니다.

이 단지 자체 84형 거래는 4건이고 5.50억에서 5.85억, 중위는 5.78억입니다. 그중 전용 84.766 거래가 이 세대와 같은 84B이고, 2026년 7월 4층이 5.50억에 거래됐습니다.

옆 동네 명지동은 2018년 이후 준공 84형 거래가 12개월 161건, 중위 5.83억입니다. 범위가 4.00억에서 7.15억으로 넓어 에코델타의 직접 비교 대상은 아니고 참고용입니다.

분석

4.84억은 같은 84B 4층 실거래 5.50억보다 6,600만원 아래입니다. 에코델타 84형 중위 5.80억보다는 9,600만원, 명지동 신축 중위 5.83억보다는 9,900만원 아래입니다. 에코델타 84형 중 가장 싼 거래 5.40억과 놓아도 5,600만원 낮습니다.

문제는 확장과 옵션입니다. 둘을 합친 4,449만원을 분양가에 더하면 약 5.28억이고, 같은 84B 실거래 5.50억과의 차이는 2,150만원으로 줄어듭니다. 최저 거래 5.40억과는 1,150만원 차이입니다. 실거래가에는 이미 확장이 들어가 있는 것이 보통이라 이쪽 비교가 더 정확합니다.

이 세대가 팔릴 때 옵션 3,780만원이 값으로 얼마나 인정되는지는 알 수 없습니다. 시스템에어컨과 환기, 냉장고장은 이사 오는 사람이 어차피 사는 품목이지만 홈바와 베타룸 시스템가구는 취향을 타서, 시장에서 그대로 받아 주는 금액이라고 장담하지 않겠습니다.

표본도 얇습니다. 에코델타 84형 12개월 11건이고 84B 직접 거래는 1건뿐이라 이 숫자 하나로 시세가 정해진다고 보기는 어렵습니다.

청약전략

청약자격

공고일인 10월 12일 현재 부산광역시에 주민등록이 있는 무주택세대구성원인 성년자가 신청할 수 있습니다. 청약통장 가입 여부, 소득, 자산은 따지지 않습니다. 주민등록상 세대구성원 기준이라 외국인은 신청 대상이 아닙니다.

이 주택에 이미 당첨돼 계약한 분, 예비입주자로 추가 선정된 분, 당첨됐는데 계약하지 않은 분은 넣을 수 없습니다. 부적격 당첨 제한 기간이나 공급질서교란 제한 기간에 있는 분도 같습니다. 장기 해외체류자도 막혀 있어서 출입국사실증명서에서 해외체류가 계속 90일을 넘으면 청약이 불가능합니다.

접수는 10월 19일 청약홈 PC나 모바일로만 받고 현장접수는 없습니다. 시간은 오전 9시부터 오후 5시 30분이고 취소도 같은 시각까지입니다. 발표는 10월 22일, 서류는 10월 26일과 27일에 부산진구 신천대로 156 부산도시공사 9층으로 가져갑니다.

추첨은 한국부동산원이 무작위로 하고 공급 세대수의 500%인 5명까지 예비입주자를 뽑습니다.

제한사항

공고문 첫머리 유의사항에 이편한세상 에코델타 센터포인트 19BL과 중복 청약이 가능하다고 적혀 있습니다. 두 단지 모두 10월 19일 접수여서 하루에 두 군데 넣는 것이 막히지 않는다는 뜻입니다.

다만 이 공고가 확인해 주는 것은 거기까지입니다. 두 곳 모두 당첨됐을 때 어느 한쪽만 계약해도 되는지, 다른 쪽을 포기하면 어떤 불이익이 있는지는 18블록 공고에 적혀 있지 않습니다. 이 공고가 정하는 불이익은 이 주택에 당첨되고 계약하지 않으면 이 주택 청약을 다시 못 넣는다는 것 하나입니다. 19블록 공고의 조건은 그쪽 글과 공고문으로 확인해야 합니다.

전매제한은 이미 끝났고 거주의무도 없습니다. 재당첨 제한과 당첨자 관리도 이번 공급에는 적용하지 않는다고 공고문에 있습니다. 계약하면 분양권이 되어 이후 청약에서는 유주택이라는 점만 걸립니다.

대출조건

이 공고에서 가장 중요한 줄입니다. 최초 공고 2022년 10월 21일에 적용한 중도금 조건을 이번에는 적용하지 않고, 사업주체는 대출기관을 알선하지도 않습니다. 대출 가능 여부와 한도는 신청자가 청약 전에 직접 따져 보라고 공고문이 요구합니다.

납부는 두 번뿐입니다. 11월 6일 계약 때 분양가 계약금 4,840만원과 확장 계약금 66만9,100원, 옵션 계약금 378만원이 먼저 나갑니다. 잔금은 분양가 4.356억, 확장 602만1,900원, 옵션 3,402만원이고 입주지정기간인 12월 21일까지 한꺼번에 치릅니다. 계약일부터 잔금까지 45일입니다.

잔금 대출을 받으려면 입주 시점에 시중 은행 주택담보대출 한도를 먼저 확인해야 합니다. 분양가 4.84억은 6억 미만이라 비규제지역에서 자금조달계획서 제출 대상 금액은 아니지만, 계약 후 한 달 반 안에 4.76억이 필요하다는 점은 달라지지 않습니다.

최초 경쟁률

최초 분양 때 일반공급은 합계 148세대 모집에 1순위 6,221건이 들어와 평균 42.03대1이었고 전 타입이 순위 안에서 마감됐습니다. 이번 물량인 84B는 4세대 모집에 205건, 51.25대1로 84형 가운데 84T 52.33대1 다음으로 높았습니다.

3년 전에는 이만큼 인기가 있었던 단지입니다. 다만 그때와 이번은 조건이 다릅니다. 이번에는 부산 거주 무주택세대구성원이면 통장 없이 넣을 수 있어 신청 자격은 오히려 넓고, 1세대에 사람이 몰리면 당첨 자체가 로또에 가깝습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 공고번호 2022000721, 모집공고일 2022-10-21

전략

숫자로는 분양가 4.84억이 같은 84B 4층 거래 5.50억보다 6,600만원 낮습니다. 확장과 옵션을 포함한 약 5.28억으로도 2,150만원 낮아서, 마진은 있지만 크지 않습니다.

이 마진은 자금이 준비된 사람에게만 의미가 있습니다. 대출 알선이 없고 잔금 4.76억이 한 달 반 안에 나가는 구조라서, 당첨 뒤에 대출이 막히면 계약금을 날릴 위험까지 갑니다. 신청 전에 은행 상담부터 받아 두시는 편이 좋겠습니다.

실거주를 하려는 부산 무주택 세대에는 나쁜 물건이 아닙니다. 옵션이 이미 다 들어가 있어 입주 후 추가 공사가 필요 없고, 전매제한과 거주의무가 없습니다. 반면 시세차익만 보고 넣기에는 2,150만원이 얇고, 옵션 3,780만원을 시장이 인정해 줄지 알 수 없습니다.

19블록과 같은 날 접수이니 둘 다 넣는 것은 막히지 않지만, 두 곳 모두 당첨될 때의 자금 계획까지 세워 두고 신청하시는 게 맞습니다.

주의사항

분양가 잔금 4.356억과 확장 잔금, 옵션 잔금이 계약 후 45일 안인 12월 21일까지 일시 납부입니다. 중도금이 없고 대출 알선도 없습니다.

발코니 확장 669만원과 유상옵션 3,780만원은 변경이나 취소가 불가능하고 전부 수락해야 계약할 수 있습니다.

세대 방문 관람이 안 됩니다. 견본주택은 분양 완료 후 운영이 끝났고 공고문이 사이버 견본주택으로 확인하라고 안내합니다.

부산에 사는 무주택세대구성원만 넣을 수 있고, 계약하면 이후 청약에서 유주택으로 봅니다.

접수는 10월 19일 오후 5시 30분까지이고 이후에는 취소가 안 됩니다.

공공분양 972세대의 마지막 1세대입니다. 84B 111동 403호 4.84억은 같은 84B 4층 실거래 5.50억보다 6,600만원 낮지만, 강제로 받는 확장과 옵션 4,449만원을 더한 약 5.28억으로는 2,150만원 차이로 줄어듭니다. 여기에 중도금 없이 계약 45일 뒤 잔금 4.76억을 한꺼번에 내야 하고 대출 알선도 없습니다. 에코델타 84형 거래가 11건뿐이라 기준 자체도 얇습니다. 저는 자금이 준비된 부산 거주 무주택 실수요라면 넣을 만하다는 쪽의 조건부입니다. 대출에 기대야 하는 분은 은행 확인이 먼저입니다.

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청약 가이드

청약 가점제 계산법 무주택기간 부양가족 통장기간

84점 만점 가점제의 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통