APT margin 무순위 줍줍
9.14 줍줍! 제일풍경채 검단4차 110형 1세대 분양가, 평면도, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 검단신도시 제일풍경채 검단4차 무순위입니다.
2023년 11월에 분양을 마친 1,048세대짜리 단지에서 미계약 한 세대가 무순위로 나왔습니다. 110B 4607동 1205호, 12층입니다. 공고가 9월 8일에 떴고 접수는 9월 14일 하루입니다.
값부터 보면 6.78억입니다. 같은 불로동에 전용면적이 사실상 같은 신축 풍경채가 이미 입주해 거래되고 있어서, 이번 계산은 잣대가 바로 옆에 있는 드문 경우입니다. 그 옆 단지 기준으로는 동가이고, 검단 신도시 전체로 넓히면 마진이 생깁니다.
청약개요
| 위치 | 인천광역시 검단구 불로동, 검단신도시 AA22블록 |
| 구분 | 무순위 사후접수. 민영주택비규제지역분양가상한제 적용 |
| 규모 | 지하 4층에서 지상25층10개동총1,048세대 |
| 물량 | 110.9098B1세대4607동 1205호 12층 |
| 분양가 | 6.78억 |
| 일정 | 접수 9.14, 발표 9.17, 계약 9.22 |
| 입주 | 2027년 2월 예정 |
단지는 제일건설이 검단신도시 AA22블록에 짓는 지하 4층에서 지상 25층, 10개동 1,048세대입니다. 구성은 84형 세 개 타입 770세대에 110형 두 개 타입 278세대입니다.
최초 공고가 2023년 11월 27일이었고 당시 1순위와 2순위에서 마감된 뒤 예비입주자까지 소진하고 남은 미계약분이 이번 한 세대입니다. 입주가 2027년 2월 예정이라 계약하고 다섯 달 뒤에 들어가는 사실상의 준공 임박 물량입니다.
110B는 전용 110.9098으로 단지에 138세대가 있습니다. 4607동의 위치는 아래 주택형 시트의 동배치 약도에서 확인할 수 있고, 1205호는 25층 중 12층입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
110B는 안방과 거실, 침실 두 개에 알파룸이 붙는 구성입니다. 안방 쪽에 드레스룸과 욕실이 따로 있고 주방에는 팬트리가 두 개 들어갑니다. 대형답게 수납이 방 하나 몫입니다.
이번 세대는 기존 계약을 승계하는 조건이라 마이너스옵션은 선택할 수 없습니다. 발코니 확장과 시스템에어컨 같은 유상옵션은 분양가와 별도이고, 옵션 금액표는 공고문에 그대로 실려 있습니다.
커뮤니티와 조경 같은 단지 시설은 입주 시점에 실물로 확인되는 부분이라 이 글에서는 도면과 가격 계산에 집중합니다.
분양가 및 세대수
| 주택형 | 110.9098B1세대4607동 1205호, 12층 |
| 공급금액 | 6.78억 |
| 납부 | 계약금6,780만중도금4.068억잔금2.034억 |
| 중도금 납부일 | 2026.10.261에서 5회차가 이미 지나 6회차에 몰아 납부 |
| 옵션 | 발코니 확장, 플러스옵션 별도마이너스옵션 불가 |
공급금액 6.78억은 분양가상한제 심사를 거친 2023년 가격 그대로입니다. 대지비와 건축비, 부가세를 합한 금액이고 취득세와 확장비는 들어 있지 않습니다.
납부 일정이 이 물건의 실질 문턱입니다. 최초 공고의 중도금 회차가 이미 다 지나서, 계약 한 달 뒤인 10월 26일에 중도금 60% 전액이 한 번에 도래합니다. 계약금까지 합치면 두 달 안에 4.7억을 세워야 하는 시간표입니다.
중도금은 사업주체가 대출 알선을 예정하고 있는 이자후불제 조건입니다. 알선이 의무는 아니라서, 대출이 막히면 본인 책임으로 조달해야 한다는 단서가 공고문에 있습니다.
입지조건
자리는 검단신도시 동북측 불로동입니다. 같은 불로동에 신검단중앙역 이름을 단 풍경채 어바니티 1차와 2차가 이미 입주해 있어서, 이 일대가 풍경채 계열이 이어 짓는 생활권이 됐습니다.
신도시 중심 상권과 학교, 공원은 원당동과 당하동 쪽에 먼저 자리를 잡았고 불로동 블록들은 그 동쪽에서 차오르는 순서입니다. 입주 시점인 2027년의 생활 여건은 지금의 원당동보다는 늦고, 신도시 외곽의 기존 불로동 구축 지대보다는 새것입니다.
광역 동선은 김포 방향과 인천 도심 방향의 도로축에 기대는 구조입니다. 서울 접근은 검단 전체의 숙제라, 통근 동선은 계약 전에 본인 기준으로 확인해 두시는 게 좋겠습니다.
비교단지
잣대가 바로 옆에 있습니다. 같은 불로동의 신검단중앙역 풍경채 어바니티 2차는 2025년식이고 전용 110.81에서 110.98이라 이번 물건과 면적이 사실상 같습니다. 최근 13개월에 다섯 건이 거래됐습니다.
한 블록 옆 어바니티 1차는 2024년식 111.6형인데 거래 폭이 큽니다. 지난해에는 6억대 초중반이었다가 올해 4월과 6월에 9억대 두 건이 찍혔습니다. 표본이 두 건이라 이 값을 잣대로 세우지는 않고, 방향만 참고합니다.
신도시 중심부로 넓히면 원당동 푸르지오 더베뉴 105형이 가장 두꺼운 표본을 만들고 있고, 디에트르 더힐 108에서 109형이 그 아래 줄입니다. 검단에서 110형대 신축의 몸값이 어디쯤인지는 아래 표가 말해 줍니다.
| 풍경채 어바니티 2차 110형, 2025년식, 불로동 | 6.67억에서 7.10억,5건중위 6.80억 |
| 풍경채 어바니티 1차 111형, 2024년식, 불로동 | 6.17억에서 9.85억,4건올해 9.50억, 9.85억 2건 |
| 푸르지오 더베뉴 105형, 2021년식, 원당동 | 중위 8.30억, 26건 |
| 디에트르 더힐 108에서 109형, 2022년식, 원당동 | 중위 7.00억, 13건 |
| 검단 신축 105에서 115형 전체 | 중위 7.30억, 62건 |
| 제일풍경채 검단4차 110B 분양가 | 6.78억 |
분석
계산을 세 줄로 놓습니다. 가장 보수적인 잣대는 면적이 같은 옆 단지 어바니티 2차입니다. 그 중위값과 견주면 이번 분양가는 사실상 같은 값이라 오늘 시세 기준의 안전마진은 없습니다.
검단 신축 110형대 전체 중위로 재면 5,000만원쯤 아래에서 사는 셈이고, 신도시에서 값이 가장 두껍게 형성된 더베뉴 줄에 대면 1.5억 아래입니다. 2027년 입주의 새 아파트라는 조건과 12층이라는 층까지 감안하면, 시간이 지나며 위쪽 잣대에 붙을 여지가 있는 자리입니다.
결국 이 계산은 어느 잣대를 믿는지의 문제입니다. 바로 옆 단지의 오늘 가격을 믿으면 본전이고, 검단 신도시가 자리 잡는 쪽에 걸면 마진입니다. 없는 확실성을 만들어 내지는 않겠습니다.
| 어바니티 2차 중위 6.80억 기준 | 사실상 동가 |
| 검단 신축 110형대 중위 7.30억 기준 | +0.52억 |
| 푸르지오 더베뉴 중위 8.30억 기준 | +1.52억 |
청약전략
청약자격
공고일인 9월 8일 현재 인천광역시에 거주하는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 청약통장은 가입 여부와 무관하고 외국인은 신청할 수 없습니다.
해외 체류가 계속해서 90일을 넘으면 국내 거주로 인정되지 않아 신청이 막힙니다. 접수는 9월 14일 9시부터 17시 30분까지 청약홈에서만 받고 현장 접수는 없습니다.
제한사항
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주의무 | 없음 |
| 전매제한 | 최초 당첨자 발표일 2023.12.15부터3년올해 12월 15일에 풀리는 셈 |
| 당첨 후 | 계약하면 분양권 소유, 향후 청약에서 유주택 간주 |
| 예비입주자 | 900%, 9명까지 추첨 |
조건이 가벼운 편입니다. 재당첨 제한과 거주의무가 없고, 전매제한도 최초 발표일 기준 3년이라 올해 12월 15일이면 지나갑니다. 계약하고 석 달이면 팔 수 있는 물건이라는 뜻인데, 소유권이전등기를 마친 경우에는 등기일까지로 줄어드는 단서도 있습니다.
대신 계약과 동시에 분양권을 소유한 것으로 간주됩니다. 이후 다른 청약에서 무주택 자격을 잃는다는 뜻이라, 더 큰 판을 기다리는 무주택 세대라면 이 한 세대에 자격을 쓸지부터 계산해야 합니다.
실거래가 6억을 넘는 비규제지역 주택이라 계약 후 자금조달계획서와 입주계획서 신고 의무가 붙습니다.
대출조건
중도금 4.068억은 이자후불제 알선 예정입니다. 잔금 2.034억은 입주 지정일에 내는데, 입주가 2027년 2월이라 대출 실행까지의 시간이 짧습니다.
이번 주 발표된 8월 통계에서 주택담보대출이 다시 커지면서 당국이 모니터링을 강조하고 있습니다. 알선이 예정돼 있어도 실행 시점의 규제 환경은 지금과 다를 수 있으니, 자력 조달 시나리오를 함께 세워 두는 편이 안전합니다.
전략
한 세대 추첨이라 당첨 확률은 낮고, 신청 비용은 시간뿐입니다. 무주택 자격을 지킬 이유가 없는 인천 거주자라면 부담 없이 넣어 볼 수 있는 판입니다.
당첨되면 계산이 빨라져야 합니다. 발표 9월 17일, 계약 9월 22일, 중도금 도래 10월 26일까지 40일 안에 4.7억의 조달 경로가 서야 합니다. 이 시간표가 버거우면 예비순번을 받아도 같은 문제가 옵니다.
전매제한이 12월에 풀리는 구조라 이 단지의 다른 미계약이나 전매 물건이 연말에 나올 수 있습니다. 이번에 떨어져도 같은 값의 기회가 이번 한 번이 아닐 수 있다는 뜻입니다.
주의사항
가장 보수적인 잣대인 옆 단지 기준으로는 마진이 없습니다. 시세차익을 전제로 들어가는 자리는 아닙니다.
어바니티 1차의 올해 9억대 두 건은 표본이 적어 추세로 단정할 수 없습니다. 그 값을 기대에 넣으면 계산이 아니라 희망이 됩니다.
110형은 84형보다 매수층이 얇습니다. 검단의 110형대 거래가 한 해 100건 남짓이라 팔 때의 환금성은 국민평형만 못합니다.
분양가에 취득세와 확장비, 옵션이 빠져 있습니다. 실부담은 7억을 넘어간다는 전제로 자금을 짜는 게 정확합니다.
결론
판정 조건부, 잣대에 따라 0에서 1.5억
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
