APT margin 무순위 줍줍

10.26 줍줍! 화곡더리브스카이 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.24 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 강서구 화곡동, 화곡더리브스카이 임의공급 4차입니다.

2022년에 분양한 140세대 한 동짜리 주상복합인데 이미 사용승인을 받은 건물입니다. 이번에 33형 4세대와 55형 1세대, 모두 5세대가 나왔습니다. 접수는 10월 26일과 27일 이틀이고, 청약통장이 없어도 되고 무주택 조건도 없습니다.

33형은 2억9,587만2,000원과 3억631만4,000원, 55형 203호는 4억7,449만원입니다. 2022년 최초 공급금액보다 8% 낮고, 유상옵션도 무상으로 바뀌었습니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 강서구 가로공원로 80길 40
이번 공고 공급위치. 2022년 최초 공고 지번은 화곡동 370-76 외 6필지

공급규모

• 구분임의공급 4차, 청약홈 접수
  민영주택, 투기과열지구, 분양가상한제 적용
• 물량잔여 5세대. 33형 4, 55형 1
  지하 3층 지상 최고 13층 1개동 총 140세대
• 분양가33형 2억 9,587만 2,000원에서 3억 631만 4,000원
  55형 4억 7,449만원
• 입주2026년 11월 예정
  사용승인 완료, 토지거래허가 뒤 잔금을 내면 바로 입주
• 시공에스지씨이테크건설
  사업주체 케이비부동산신탁, 시행위탁 천수산업개발

청약일정

접수 10.26 에서 10.27
발표 10.30
서류와 계약 10.31

화곡동 주택가 한가운데 선 한 동짜리 주상복합입니다. 전용 30제곱미터에서 59제곱미터까지 소형만 140세대이고, 아래층에는 판매시설이 함께 들어 있습니다.

2022년 11월 분양 뒤로 4년 가까이 남은 세대를 팔고 있습니다. 이번 4차가 올해 네 번째 임의공급이고 남은 것은 5세대입니다. 55형은 올해 3월 1차 때 26세대가 남아 있었는데 이번에는 203호 한 세대만 남았습니다.

33형은 사정이 다릅니다. 613호와 616호는 2024년 6월 임의공급 18차 공고에도 이미 들어 있었고, 올해 2차와 3차에도 나왔습니다. 3차 때 33형 3세대에 23건이 접수됐는데도 이번에 또 나왔습니다. 713호는 3차 명단에 없던 세대입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

공고문과 청약홈에 평면도가 없고, 최초 공고에 적힌 분양 홈페이지는 지금 열리지 않습니다. 공식 도면을 구하지 못해 평면도는 싣지 않았습니다.

공고문으로 확인되는 것은 면적입니다. 33형은 전용 33.6442제곱미터, 공급 45.9059제곱미터이고 대지지분은 11.9025제곱미터입니다. 55형은 전용 55.8501제곱미터, 공급 77.3158제곱미터에 대지지분 19.7584제곱미터입니다.

33형 4세대는 모두 13호, 16호 라인 6층과 7층이고, 55형 203호는 2층입니다. 최초 공고문에 따르면 전 세대가 발코니 확장형으로 지어졌습니다. 방 구성은 견본주택이 있는 같은 건물 121호에서 직접 보고 정하시는 편이 좋겠습니다.

분양가 및 세대수

이번 값은 2022년 최초 공고보다 정확히 8% 낮습니다. 613호와 616호는 2,572만8,000원, 713호와 716호는 2,663만6,000원, 203호는 4,126만원이 내려갔습니다. 2024년 6월 18차 때 613호는 최초 값 그대로였습니다. 올해 1차에서 55형이 8% 낮춘 값으로 먼저 나왔고, 613호는 2차부터 낮춘 값이 붙었습니다.

유상옵션도 무상으로 바뀌었습니다. 공고문은 33형 2,575만1,000원, 55형 5,137만원어치 옵션 공사비를 받지 않는다고 적었습니다. 옵션 항목은 공고문에 나오지 않아 견본주택에서 확인할 수 있습니다.

납부 일정이 짧습니다. 계약금 10%는 계약하는 10월 31일에 내고, 중도금 30%는 계약 후 1개월 안에, 잔금 60%는 입주지정일에 냅니다. 중도금 대출 알선 안내는 공고문에 없습니다. 한 달 안에 분양가의 40%를 마련할 수 있어야 계약이 됩니다.

취득세와 등기비는 이 금액에 들어 있지 않습니다. 전용 85제곱미터 이하라 부가가치세는 없습니다.

입지조건

화곡동 남쪽 가로공원 옆 주택가입니다. 5호선 화곡역과 2호선, 5호선 까치산역 사이에 있어 두 역을 모두 걸어서 쓸 수 있는 위치입니다.

주변은 다세대와 소규모 나홀로 아파트가 빽빽한 동네입니다. 같은 화곡동이라도 화곡역 북쪽 강서힐스테이트나 우장산숲아이파크 같은 대단지와는 거래되는 값의 단위가 전혀 다릅니다. 그래서 이 글은 그쪽 대단지가 아니라 화곡동의 2016년 이후 소규모 신축 거래로 비교했습니다.

한 동짜리 건물이라 단지 안 커뮤니티나 조경은 기대하기 어렵습니다. 지하 2층과 3층이 아파트 주차장입니다.

호재

이 건물에 따로 붙는 개발 계획은 공고문에 없습니다. 지하철 두 노선을 걸어서 탈 수 있다는 점이 이 집의 가장 큰 장점이고, 그건 이미 주변 거래값에 들어 있습니다.

동네가 앞으로 어떻게 바뀔지는 주변 정비사업 속도에 달려 있는데, 아직 구체적으로 확정된 것을 이 글에서 계산에 넣지는 않았습니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 서울 강서구 전체 거래를 받았습니다. 계약이 해제된 거래와 두 번 이상 들어온 같은 거래는 걸러냈습니다. 그중 화곡동, 2016년 이후 준공된 건물만 남겼습니다.

33형과 비슷한 전용 29.5에서 36.5제곱미터는 11건이고 중위 2.30억, 최저 1.93억, 최고 2.80억입니다. 최고 거래는 2019년 준공 메종드로제 전용 34.75제곱미터 9층입니다. 남광아파트 3건 중위는 2.47억입니다.

55형과 비교할 전용 48에서 58.5제곱미터는 12건이고 중위 4.35억, 최저 3.70억, 최고 4.90억입니다. 가장 새 건물인 2021년 준공 센트럴파크아파트 전용 48제곱미터대가 4건에 4.79억에서 4.85억, 스위트드림아파트가 4.50억과 4.90억입니다. 크기가 55형에 가장 가까운 거래는 메종드로제 전용 57.3제곱미터 5층 4.20억 한 건입니다.

이 건물 자체 거래도 한 건 있습니다. 올해 1월 59형 3층이 4억9,243만원에 신고됐습니다. 최초 공고 59형 3층에서 4층 공급금액 5억3,525만원보다 정확히 8% 낮은 값이라 시행사가 직접 판 세대일 가능성이 큽니다. 시장에서 사고판 값으로 보기 어려워 비교에서는 뺐습니다.

분석

아래 그래프 두 장은 화곡동 소규모 신축 거래를 점으로 찍고 이번 공급금액을 빨간색으로 표시한 것입니다.

55형 203호 4억7,449만원은 비교 묶음 중위 4.35억보다 3,949만원 높지만, 가장 새 건물인 센트럴파크아파트 중위 4.82억보다는 751만원 낮습니다. 센트럴파크는 전용 48제곱미터대이고 203호는 55.85제곱미터라 7제곱미터 넘게 넓습니다. 넓이까지 생각하면 주변 신축 소형과 비슷하거나 조금 싼 편입니다.

203호는 2층이라는 약점이 있습니다. 그 대신 공고문은 55형이 최초 분양 때 미분양이었던 세대라서 계약해도 앞으로 청약할 때 주택을 가진 것으로 보지 않는다고 적었습니다. 무주택 자격을 지키면서 살 수 있는 물건이라는 뜻입니다.

33형은 사정이 다릅니다. 2억9,587만2,000원과 3억631만4,000원은 화곡동 신축 30제곱미터대 중위 2.30억보다 6,587만원에서 7,631만원 높고, 최고 거래 2.80억보다도 1,587만원에서 2,631만원 높습니다. 8% 내리고 옵션을 무상으로 붙였는데도 주변 거래보다 비쌉니다. 613호와 616호가 2024년부터 팔리지 않은 것도 이 값과 무관하지 않을 것입니다.

청약전략

청약자격

공고일인 2026년 10월 22일 현재 국내에 사는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀를 키우거나 형제자매를 부양하는 세대주인 미성년자도 됩니다. 청약통장, 무주택 여부, 사는 지역은 따지지 않습니다.

당첨자와 동호수는 한국부동산원이 주택형별 무작위 추첨으로 정합니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 900%까지 뽑아 33형은 36번, 55형은 9번까지입니다.

두 평형의 조건이 다릅니다. 33형은 최초 분양 때 경쟁이 있었던 세대라 계약하면 앞으로 청약할 때 주택을 가진 것으로 봅니다. 55형은 최초 분양 때 미분양이었던 세대라 계약해도 주택을 가진 것으로 보지 않습니다.

접수는 10월 26일 월요일과 27일 화요일 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈 PC와 모바일로만 받습니다. 로그인은 공동인증서와 금융인증서만 됩니다. 33형과 55형에 같이 넣으면 1인 2건이라 둘 다 무효가 됩니다.

제한사항

전매제한은 이미 끝났지만 거주의무는 남아 있습니다. 최초 공고문 정정 내용에 분양가가 인근 시세의 94%로 산정돼 2년 거주의무를 진다고 적혀 있고, 이번 공고문 단지 주요정보에도 거주의무기간 2년이 그대로 있습니다.

토지거래허가도 받아야 합니다. 공고문은 대지지분이 6제곱미터를 넘어 전 주택형이 허가 대상이고 매매, 의무거주기간, 처분에 제한이 있다고 적었습니다. 잔금도 허가를 받은 뒤에 내는 구조입니다. 세를 놓고 나중에 들어가는 방식은 맞지 않고 직접 들어가 살 분께 맞는 물건입니다.

집이 있는 분도 신청할 수는 있지만 허가 요건은 사람마다 다를 수 있습니다. 넣기 전에 강서구청에 본인 조건으로 허가가 나는지 물어 두시면 좋겠습니다.

대출조건

중도금 30%를 계약 후 1개월 안에 내야 하고 공고문에 중도금 대출 알선 안내가 없습니다. 계약금과 중도금, 분양가의 40%는 사실상 내 돈으로 준비해야 합니다.

잔금 60%는 입주지정일에 냅니다. 이미 지어진 집이라 잔금 때 바로 담보대출을 받는 구조인데, 서울은 규제지역이라 대출 한도가 빡빡합니다. 203호라면 잔금이 2억8,469만4,000원이니 은행에서 본인 소득과 주택 수로 얼마까지 나오는지 접수 전에 확인해 두시는 편이 안전합니다.

최초 공고문은 대출이 막히거나 줄어도 계약자가 직접 내야 한다고 적었습니다. 분양대금은 반드시 케이비부동산신탁 명의 국민은행 계좌로만 넣어야 인정됩니다.

최초 경쟁률

2022년 11월 처음 분양 때 일반공급 75세대에 1순위 184건이 들어와 평균 2.45대1이었습니다. 59형은 30세대에 106건이 몰렸고, 40형과 41형은 1순위에서 찼습니다.

이번에 나온 두 평형은 그때도 약했습니다. 33형은 8세대에 1순위 6건뿐이었고 2순위 14건까지 더해 겨우 순위 안에서 찼습니다. 55형은 24세대에 1순위 15건, 2순위 6건으로 끝내 3세대가 미달이었습니다.

그 뒤로 남은 세대가 계속 다시 나왔습니다. 2022년 12월 무순위 1차, 2023년 6월부터 2024년 6월까지 임의공급 18번, 올해 3월부터 다시 1차에서 4차까지입니다. 2022년 12월 무순위 1차는 96세대에 28건으로 전 타입이 미달이었고, 2023년 하반기부터는 대부분 회차에서 접수가 공급보다 많았는데도 계약은 그만큼 따라오지 않았습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 최초 공고번호 2022000837, 모집공고일 2022.11.18

전략

55형 203호는 넣어 볼 만합니다. 화곡동 소형 신축 거래와 비교해 값이 비슷하거나 조금 싸고, 계약해도 무주택 자격이 유지되고, 옵션 5,137만원어치가 무상입니다. 1세대뿐이라 3차 때 55형 16세대에 60건이 들어온 것을 보면 경쟁은 있을 것입니다.

약점도 분명합니다. 2층이고, 140세대 한 동짜리라 나중에 팔 때 사는 사람이 많지 않습니다. 거주의무 2년과 토지거래허가 때문에 직접 들어가 살 분에게만 맞습니다.

33형은 권하기 어렵습니다. 8% 내린 값도 화곡동 신축 30제곱미터대 최고 거래보다 위이고, 계약하면 주택을 가진 것으로 봐서 다른 청약 기회를 잃습니다. 613호와 616호가 2024년부터 여러 번 나왔는데 주인을 못 찾은 이유가 있습니다.

두 평형에 같이 넣으면 둘 다 무효이니 넣는다면 55형 하나만 넣는 쪽이 낫습니다.

주의사항

조감도와 평면도를 공식 자료로 구하지 못했습니다. 견본주택이 같은 건물 121호에 있으니 집 구조와 옵션 내용은 직접 보고 정하시는 게 좋겠습니다.

계약 후 1개월 안에 중도금 30%를 내야 하고 대출 알선 안내가 없습니다.

거주의무 2년이 있고 토지거래허가 대상입니다. 허가가 나야 잔금을 내고 들어갈 수 있습니다.

33형은 계약하면 주택 소유로 봅니다. 55형은 보지 않습니다.

비교 거래가 평형마다 11건과 12건으로 적고, 대부분 55형보다 작은 48에서 50제곱미터대입니다. 방향을 읽는 정도로 참고하시면 좋겠습니다.

5세대 가운데 55형 203호 4억7,449만원은 화곡동 2016년 이후 준공 소형 거래 중위 4.35억보다 3,949만원 높지만 가장 새 센트럴파크 48제곱미터대 중위 4.82억보다 751만원 낮고 더 넓습니다. 계약해도 주택 소유로 보지 않는 미분양분이라는 점도 좋습니다. 33형 4세대는 8% 내린 값도 화곡동 신축 30제곱미터대 최고 거래보다 위라 권하지 않습니다. 판정은 조건부입니다. 2층과 한 동짜리 건물, 거주의무 2년을 받아들이고 직접 살 분이라면 55형 하나만 넣어 볼 만하다고 봅니다.

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