APT margin 무순위 줍줍

10.27 줍줍! 힐스테이트 레이크 송도 4차 분양가, 안전마진

APT margin, 2026.10.24 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 연수구 송도동, 힐스테이트 레이크 송도 4차 무순위 사후 2차입니다.

2025년 7월에 입주를 시작한 1,319세대 단지에서 8세대가 다시 나왔습니다. 84A 1세대, 84B 3세대, 84C 1세대, 109A0 3세대입니다. 접수는 10월 27일 화요일과 28일 수요일 이틀이고, 청약통장 없이 전국 어디에 살든 무주택세대구성원이면 넣을 수 있습니다.

84형은 8억6,500만원에서 8억9,200만원, 109형은 10억6,100만원에서 10억8,200만원입니다. 2022년 2월 처음 분양할 때 가격표와 같은 값입니다. 다만 다 지어진 집이라 최초 계약자가 골라 둔 확장과 옵션까지 함께 사야 해서, 이번 글은 그 금액을 더해 같은 단지 실거래와 비교했습니다.

청약개요

모집공고

위치

인천광역시 연수구 송도동 397-2번지
송도랜드마크시티 A 16블록

공급규모

• 구분무순위 사후접수 2차, 청약홈 접수
  민영주택, 비규제지역, 분양가상한제 미적용
• 물량잔여 8세대. 84A 1, 84B 3, 84C 1, 109A 0 3
  지하 2층 지상 36층 12개동 총 1,319세대
• 분양가84형 8억 6,500만원에서 8억 9,200만원
  109형 10억 6,100만원에서 10억 8,200만원
  확장과 옵션 4,115만원에서 1억 1,376만 4천원 별도
• 입주2025년 7월 입주 시작. 잔금은 계약일로부터 90일 이내
  잔금을 내면 바로 입주
• 시공현대건설
  사업주체 송도랜드마크시티 유한회사

청약일정

접수 10.27 에서 10.28
발표 11.2
서류와 계약 11.4 에서 11.5

송도국제도시 송도랜드마크시티 A16블록에 현대건설이 지은 단지입니다. 2022년 2월 최초 공고 때 특별공급 423세대를 포함해 1,319세대 전부가 청약으로 나왔고, 지금 남은 8세대도 사업주체인 송도랜드마크시티 유한회사가 직접 팝니다.

이미 다 지어서 사람이 살고 있는 단지입니다. 공고문에 견본주택과 사이버 모델하우스 운영이 끝났다고 적혀 있고, 집은 당첨자에게만 따로 연락해 열어 준다고 합니다. 당첨 전에는 집 안을 볼 수 없다는 뜻입니다.

이번에 나온 동호수는 공고문에 다 적혀 있습니다. 84A는 410동 1303호, 84B는 403동 2201호와 406동 2301호, 407동 501호, 84C는 402동 1602호, 109A0은 406동 303호와 703호, 401동 1403호입니다. 동호는 주택형별 무작위 추첨으로 정해지니 같은 타입 안에서는 고를 수 없습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

분양 홈페이지는 접속이 막혀 있고, 힐스테이트 홈페이지의 입주 단지 안내는 입주자 로그인을 해야 열립니다. 공고문 두 건에도 평면도가 없어 이번 글에는 도면을 싣지 않았습니다.

최초 공고문 기준으로 84A는 전용 84.99제곱미터, 공급 111.3703제곱미터입니다. 84B는 전용 84.96제곱미터, 84C는 전용 84.99제곱미터입니다. 109A0은 전용 109.99제곱미터이고, 공고문은 109A0과 109A1이 오픈발코니 위치만 다르고 면적은 같다고 적었습니다.

옵션표를 보면 84형은 시스템에어컨 설명에 거실, 주방, 침실1, 2, 3이 나와 방 셋 구조이고, 109형은 침실1, 2, 3, 4가 나와 방 넷 구조입니다. 실제 구조는 당첨 뒤 세대를 열어 줄 때 확인하실 수 있습니다.

분양가 및 세대수

공급금액은 2022년 2월 최초 공고 가격표와 똑같습니다. 84A 13층 8억9,100만원은 그때 11층에서 20층 값이고, 84B 22층과 23층 8억9,200만원은 21층에서 30층 값입니다. 4년이 지났지만 값을 올리지도 내리지도 않았습니다.

문제는 옵션입니다. 최초 계약자가 고른 발코니 확장과 시스템에어컨, 가전, 마감재가 이미 시공돼 있고, 공고문은 이것을 전부 받아들이는 조건으로만 계약할 수 있다고 적었습니다. 빼거나 바꿀 수 없습니다. 84형은 4,115만원에서 5,417만3천원, 109형은 5,609만7천원에서 1억1,376만4천원이 붙습니다.

109A0 401동 1403호는 옵션만 1억1,376만4천원입니다. 수입 주방가구 3,862만원이 들어 있어서 같은 109형 다른 두 세대보다 옵션이 3,976만4천원에서 5,766만7천원 많습니다.

406동 703호는 옵션 합계가 5,609만7천원인데 공고문 표의 잔금 칸에도 계약금과 같은 560만9,700원이 적혀 있습니다. 합계의 90%면 5,048만7,300원이어야 하니 표기가 틀린 것 같습니다. 이 세대에 당첨되면 계약 때 분양사무실에 확인해 두시면 좋겠습니다.

입지조건

송도국제도시 송도랜드마크시티 지구입니다. 지번이 397로 이어지는 힐스테이트 레이크 송도 1차, 2차, 3차가 바로 옆에 모여 있어 같은 브랜드 네 단지가 한 동네를 이룹니다. 지번 396의 송도자이 더 스타, 송도자이 크리스탈 오션도 가깝습니다.

공식 입지도를 구하지 못해 지도는 싣지 않았습니다. 역까지 거리와 학교 배정은 이번 공고문에 적혀 있지 않아 이 글에서는 다루지 않았습니다. 이미 입주한 단지라 계약 전에 현장을 걸어 보시는 게 가장 정확합니다.

비교단지

국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 인천 연수구 거래를 받았습니다. 해제 거래를 빼고, 같은 거래가 두 번 들어온 일곱 행도 걸렀습니다. 전용 82에서 86제곱미터를 84형으로 묶었습니다.

이 단지 거래는 여덟 건입니다. 84형은 세 건으로 2026년 7월 4층 8.50억, 7월 20층 9.20억, 8월 18층 9.50억입니다. 4층 거래는 전용 84.96제곱미터라 84B입니다. 99형은 세 건에 9.00억에서 9.60억, 109형은 2026년 4월 25층 10.85억과 8월 19층 11.80억 두 건입니다.

옆 단지는 준공 연도에 따라 값이 다릅니다. 2023년 준공 레이크 송도 3차 84형은 17건 중위 8.50억이고, 2019년과 2020년에 지은 1차와 2차는 7.00억과 6.90억입니다. 2024년 준공 송도자이 더 스타 84형은 13건 중위 9.85억입니다.

송도동 전체로 보면 2023년 이후 준공 84형 161건의 중위가 8.10억이고, 같은 기간 전용 105에서 115제곱미터는 16건 중위 11.34억입니다.

분석

비교는 공급금액에 옵션을 더한 금액으로 했습니다. 다 지어진 집을 사고팔 때는 그 집에 들어간 확장과 옵션이 거래가에 함께 들어 있기 때문입니다. 비교 대상은 같은 단지 거래로 좁혔습니다.

84형 고층 네 세대는 9억3,117만3천원에서 9억4,518만원입니다. 같은 단지 20층 거래 9.20억보다 1,117만3천원에서 2,518만원 위이고, 18층 거래 9.50억보다는 482만원에서 1,882만7천원 아래입니다. 거래가 사이에 들어가는 시세 수준입니다.

84B 407동 501호는 5층이라 9억897만원인데, 같은 84B 4층이 8.50억에 팔렸습니다. 한 층 차이에 5,897만원 비쌉니다. 이 단지 99형도 9.00억에서 9.60억에 팔려서 84형 고층과 값이 비슷합니다.

109형은 11억2,809만7천원에서 11억9,576만4천원입니다. 거래 두 건 25층 10.85억, 19층 11.80억과 비교하면 3층과 7층은 그 사이, 14층 1403호는 19층 거래보다 1,576만4천원 위입니다. 거래가 두 건뿐이라 이 부분은 참고로만 보시면 좋겠습니다.

청약전략

청약자격

무순위 공고일인 2026년 10월 22일 현재 전국에 사는 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 청약통장 가입 여부는 상관없고 외국인은 신청할 수 없습니다.

이 단지에 당첨돼 계약한 사람, 예비입주자로 추가 선정된 사람, 당첨되고 계약하지 않은 사람은 넣을 수 없습니다. 부적격 당첨자나 공급질서교란자로 제한 기간에 있는 경우도 안 됩니다.

출입국사실증명서를 내야 합니다. 공고일 기준으로 해외에 계속 90일을 넘게 머문 사람은 국내 거주로 보지 않아 신청할 수 없고, 90일 이내 여행이나 출장은 괜찮습니다.

당첨자와 동호수는 한국부동산원이 주택형별 무작위 추첨으로 정합니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 900%까지 뽑아서 84B와 109A0은 27번까지, 84A와 84C는 9번까지입니다.

접수는 이틀 동안 오전 9시부터 오후 5시 30분까지 청약홈에서만 받고, 공동인증서나 금융인증서로만 로그인됩니다. 한 사람이 84B와 109A0에 같이 넣는 식으로 두 건 이상 넣으면 전부 무효가 됩니다.

제한사항

재당첨 제한과 거주의무는 없습니다. 전매제한 기간도 지났지만 준공 뒤 공급하는 집이라 소유권이전등기를 마친 뒤에야 팔 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

계약하면 앞으로 청약할 때 주택을 가진 것으로 봅니다. 무주택 자격을 여기서 쓰게 되니, 다른 청약 계획이 있는 분은 그 점을 따져 보고 넣으시는 편이 좋겠습니다.

대출조건

사업주체가 대출을 알선하지 않는다고 공고문에 적혀 있습니다. 중도금 없이 계약금 10%를 내고 계약일로부터 90일 안에 잔금 90%를 내는 구조입니다.

84A 410동 1303호라면 계약 때 공급금액 계약금 8,910만원과 옵션 계약금 436만2천원을 내고, 90일 안에 8억190만원과 3,925만8천원을 냅니다. 109A0 401동 1403호는 계약금 1억820만원과 1,137만6,400원, 잔금 9억7,380만원과 1억238만7,600원입니다.

잔금은 본인이 주택담보대출로 마련해야 합니다. 8억원이 넘는 잔금을 90일 안에 맞춰야 하니 접수 전에 거래 은행에서 한도를 확인해 두시는 편이 안전해 보입니다. 계약금은 현장에서 현금으로 받지 않고 계좌 이체로만 받습니다. 잔금을 먼저 내도 선납 할인은 없습니다.

최초 경쟁률

2022년 2월 처음 분양할 때는 일반공급 896세대에 1순위 4,169건이 들어와 평균 4.65대1이었습니다. 이번에 나온 타입만 보면 84A가 17.59대1로 가장 높았고 84C 8.12대1, 84B 4.77대1, 109A 2.91대1이었습니다.

1순위에서 마감된 것은 84A와 84C, 165형 한 타입뿐입니다. 84B와 109A는 1순위 접수가 공급보다 많았는데도 예비입주자 몫까지는 채우지 못해 2순위 접수를 더 받았습니다. 84B는 2순위에 916건, 109A는 197건이 들어왔습니다.

그해 4월 무순위 1차에는 84A 9세대에 233건, 84B 4세대에 71건이 들어왔습니다. 입주 뒤인 2025년 9월부터 12월까지는 임의공급이 네 번 있었고 한 번에 한 세대에서 세 세대씩, 주로 99A가 나왔고 84A와 84C도 섞였습니다. 접수는 회차마다 60건에서 136건이었습니다.

이번 2차에는 2022년 무순위 1차 뒤로 나오지 않던 84B가 세 세대 나왔고, 109형은 무순위와 임의공급을 통틀어 처음 나왔습니다. 이 세대들이 왜 남았는지는 공고에 나오지 않습니다.

자료 청약홈 경쟁률 조회, 최초 공고번호 2022000069, 모집공고일 2022.2.11

전략

이번 8세대는 분양가가 2022년 값 그대로라 싸게 나온 것처럼 보이지만, 옵션까지 더하면 지금 이 단지에서 실제로 팔리는 값과 거의 같습니다. 당첨돼도 시세보다 싸게 사는 효과는 거의 없습니다.

그래도 넣는 사람은 꽤 있을 겁니다. 전국 무주택자 누구나 통장 없이 넣을 수 있고 재당첨 제한도 없어서, 지난해 임의공급 때도 한 세대에서 세 세대에 60건에서 136건이 들어왔습니다.

송도에 새 아파트를 원하는 무주택 실수요자라면 매물을 사는 것과 비교해 판단하시면 됩니다. 이번 공급은 중개수수료가 없는 대신 동호를 고를 수 없고, 당첨 전에 집 안을 볼 수 없고, 옵션도 바꿀 수 없습니다. 84B 407동 501호처럼 같은 타입 거래보다 확실히 비싼 세대가 섞여 있다는 점도 감안해야 합니다.

잔금 8억원 이상을 90일 안에 마련할 수 있는지가 먼저입니다. 대출 한도가 모자라면 당첨돼도 계약하기 어렵습니다.

주의사항

확장과 옵션이 이미 시공돼 있어 빼거나 바꿀 수 없습니다. 84형은 4,115만원에서 5,417만3천원, 109형은 5,609만7천원에서 1억1,376만4천원이 공급금액 위에 더 붙습니다.

견본주택이 없고 당첨 전에는 집을 볼 수 없습니다. 하자는 잔금을 내기 전에 요청해야 한다고 공고문에 적혀 있습니다.

대출 알선이 없고 잔금 90%를 계약일로부터 90일 안에 내야 합니다.

406동 703호 옵션 잔금 칸은 원문 숫자가 합계의 90%와 맞지 않습니다. 당첨되면 실제 납부 금액을 분양사무실에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

같은 단지 84형 거래가 세 건, 109형은 두 건뿐이라 비교 표본이 적습니다.

공급금액은 2022년 분양가 그대로이지만 이미 시공된 옵션을 더하면 84형 고층은 같은 단지 실거래 9.20억과 9.50억 사이, 109형도 거래가 근처라 사서 남는 돈이 없습니다. 84B 5층은 바로 아래층 거래보다 5,897만원 비쌉니다. 판정은 패스입니다. 송도에 바로 들어가 살 집을 찾는 무주택자라면 이 단지 매물 값과 동호를 같이 놓고 비교해 보시는 편이 낫겠습니다.

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