APT margin 무순위 줍줍

10.26 줍줍! 마곡스카이온 분양가, 평면도, 안전마진

APT margin, 2026.10.15 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 강서구 방화동 마곡스카이온 임의공급입니다.

단지 이름에 마곡이 들어가지만 공고문의 공급위치는 방화동 584-1입니다. 서울빌라 가로주택정비사업으로 지어지는 지하 2층, 지상 7층 1개동 52세대이고, 조합원분과 임대분양을 뺀 일반분양 24세대가 이번에 나왔습니다.

분양가는 43형 4.62억에서 59형 7.15억까지이고, 59형은 6.06억에서 7.15억입니다. 만 19세 이상이면 통장 없이 넣을 수 있고, 접수는 10월 26일부터 28일까지 사흘입니다. 서울 강서구는 투기과열지구라 전매제한 3년과 대출 규제가 그대로 적용됩니다.

청약개요

모집공고

위치

서울특별시 강서구 방화동 584-1
5호선 개화산역 인근

공급규모

• 구분임의공급, 청약홈 접수
  민영주택, 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제 미적용
• 물량일반분양 24세대. 43E 2, 44D 6, 59A 3, 59A 1 2, 59B 9, 59C 1, 59C 1 1
  총 52세대, 조합원 17과 임대분양 11 포함
• 분양가43E 4.62억에서 4.86억
  44D 4.77억에서 5.47억
  59형 6.06억에서 7.15억
• 입주2028년 1월 예정
• 시공승일실업
  사업주체는 서울빌라가로주택정비사업조합

청약일정

접수 10.26
10.27
10.28 사흘
발표 11.2
계약 11.4와 11.5

분양홈페이지

사업은 가로주택정비입니다. 사업지는 방화동 584-1 한 필지, 대지 1,478.00제곱미터이고 제2종일반주거지역에 용적률 249.79%입니다. 주차는 공동주택 51대에 근린생활시설 1대로 세대당 1대입니다. 대지와 용적률은 분양 홈페이지 사업개요 자료입니다.

일반분양이 30세대 미만이라 공고문은 주택공급에 관한 규칙을 적용받지 않는다고 적고 있습니다. 그래서 청약 순위나 가점 같은 구분이 없고, 한국부동산원이 타입별로 무작위 추첨해 당첨자와 동호수를 정합니다.

24세대는 7개 타입으로 흩어져 있습니다. 59B가 9세대로 가장 많고 44D 6세대, 59A 3세대가 뒤를 잇습니다. 타입마다 한두 호씩 남은 구조라 한 타입에 몰리는 경쟁은 세대 수가 적은 타입에서 가장 세게 나올 수 있습니다.

청약홈 경쟁률 조회에 같은 이름의 이전 회차가 잡히지 않았습니다. 이번 공고가 일반분양 첫 공고로 보여 최초 경쟁률 칸은 비워 둡니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 7개 타입의 평면도를 전부 싣습니다. 59형이 다섯 가지 변형으로 나뉘는데 전용면적은 59.13에서 59.85제곱미터 사이이고 실사용 면적이 82.16에서 94.94제곱미터까지 벌어집니다. 같은 59형이어도 발코니 확장 뒤 쓰는 면적이 최대 12.78제곱미터 차이가 납니다.

실사용 면적이 가장 넓은 것은 59C 94.94제곱미터이고 701호 한 세대뿐입니다. 가장 많은 59B는 82.16제곱미터로 59형 중 가장 좁게 쓰입니다. 59B가 6.30억에서 6.74억으로 59C 7.15억보다 싼 데에는 이 면적 차이도 들어 있는 듯합니다.

호별 배치도를 보면 한 층에 8호가 가운데 코어를 둘러싸고 붙고 엘리베이터 두 대를 함께 씁니다. 공식 자료에 커뮤니티 시설 렌더가 없어 싣지 않았습니다. 52세대 1개동이라 단지 안 커뮤니티를 기대하기는 어렵습니다.

분양가 및 세대수

같은 59B 안에서도 2층 6.30억과 7층 705호 6.74억이 4,400만원 차이입니다. 44D는 1층 104호 4.77억과 7층 704호 5.47억이 7,000만원 벌어집니다. 층이 올라갈수록 값이 오르는 구조이고 59형 중 가장 싼 101호 6.06억은 1층입니다.

발코니 확장과 천정형 에어컨 2대 설치비가 분양가에 이미 들어 있어 옵션으로 더 내는 돈은 없습니다. 추가 선택품목은 별도 계약이고 가격은 공고에 없습니다. 취득세와 인지세, 등기 비용은 계약자 부담입니다.

납부 일정은 단순합니다. 계약 때 10%, 2027년 6월 30일에 10%, 입주할 때 80%입니다. 59B 2층 6.30억 기준으로 8개월 안에 1.26억을 내고, 입주 시점에 5.04억이 남는 구조입니다. 공고에는 중도금 대출 알선 안내가 없어 중도금 10%도 직접 마련하는 쪽으로 보시는 편이 안전합니다. 계약금은 현장 수납이 안 돼 계좌 이체로만 받고 입금자명은 호수와 이름으로 적습니다.

입지조건

이름과 달리 단지는 마곡지구 밖에 있습니다. 분양 홈페이지 입지도에서도 마곡지구 음영은 신방화역과 마곡나루역 쪽에 따로 칠해져 있고 이 단지는 5호선 개화산역 쪽 방화동 저층 주거지에 붙어 있습니다. 조감도에는 방화초등학교가 단지 아래에 보입니다.

입지도가 내세우는 것은 두 가지입니다. 하나는 5호선 개화산역, 9호선 신방화역, 환승역인 김포공항역을 낀 교통이고, 역까지 실제 걸리는 거리는 공고에 없습니다. 다른 하나는 주변 모아타운 약 1,500세대와 방화뉴타운 약 4,500세대 개발입니다. 두 개발 모두 홈페이지에 예정으로 적혀 있어 착공 전 계획은 호재로 치지 않겠습니다.

입지도에서 마곡업무단지와 이 단지 사이에는 신방화역이 있습니다. 마곡이라는 이름이 붙은 만큼 이 가격표를 마곡동 시세와 비교하고 싶어지는데, 아래 비교단지 단락에서 그렇게 해 본 결과를 따로 적었습니다.

비교단지

소재지가 방화동이라 같은 방화동의 2018년 이후 준공 단지를 기준으로 잡았습니다. 국토부 실거래 2025년 10월부터 2026년 9월까지 12개월, 강서구 방화동 59형대 신축이 9건이고 중위 8.75억입니다. 마곡센트레빌 5건, 신마곡벽산블루밍 3건, 신세계아파트 1건입니다.

신세계아파트 한 건은 2026년 6월 2층 5.00억으로 나머지와 3억 이상 떨어져 있습니다. 이 한 건을 빼면 8건 중위는 8.88억이고 범위는 8.28억에서 10.00억입니다. 결론이 바뀌지 않아 9건 기준 중위를 그대로 쓰겠습니다.

방화동 59형대 전체 연식은 129건에 중위 6.40억입니다. 1990년대 단지가 많아서 신축 값과 구축 값 사이에서 이 단지가 어디쯤인지 보는 기준이 됩니다.

소형은 방화동에 43형에서 46형 신축이 많지 않습니다. 마곡센트레빌 전용 45.86제곱미터가 3건에 중위 7.30억, 범위 7.15억에서 7.30억입니다. 2017년 준공 방화메이빌 44.83제곱미터는 2건에 4.90억과 5.00억입니다.

요청대로 마곡동도 같이 놓았습니다. 마곡동 59형대 2018년 이후 신축은 마곡엠밸리9단지 한 단지 13건에 중위 14.25억, 범위 11.80억에서 15.60억입니다. 마곡지구 한복판 신축이라 이 단지와 7억 이상 차이 나고, 이 선은 같은 선으로 읽을 수 없습니다.

분석

59형 16세대는 가격이 방화동 신축 중위 8.75억보다 전부 아래입니다. 가장 싼 59C1 101호 6.06억이 2.69억, 가장 비싼 59C 701호 7.15억도 1.60억 아래입니다. 가장 많은 59B는 6.30억에서 6.74억으로 2.01억에서 2.45억 아래이고, 59A와 59A1은 1.77억에서 2.25억 아래입니다.

그러나 비교선이 준공된 신축이라는 점을 빼놓을 수 없습니다. 이 단지는 입주가 2028년 1월이고 전매제한이 풀리기 전에는 팔 수도 없습니다. 방화동 전체 연식 중위 6.40억으로 비교하면 모양이 달라집니다. 59B 2층 두 세대 6.30억만 1,000만원 아래이고 나머지 59B 7세대는 1,000만원에서 3,400만원 위입니다. 59A는 1,000만원에서 4,800만원 위, 59A1은 2,000만원과 5,800만원 위, 59C는 7,500만원 위입니다. 59C1 101호만 3,400만원 아래입니다.

소형 44D는 1층 104호 4.77억부터 7층 704호 5.47억까지입니다. 마곡센트레빌 45.86형 중위 7.30억보다 1.83억에서 2.53억 아래이지만, 2017년 준공 방화메이빌 44.83형 4.90억에서 5.00억과 놓으면 갈립니다. 104호 4.77억만 4.90억보다 1,300만원 아래이고, 204호 5.12억부터 704호 5.47억까지 5세대는 5.00억보다도 1,200만원에서 4,700만원 위입니다. 43E는 4.62억과 4.86억으로 센트레빌 중위보다 2.44억에서 2.68억 아래입니다.

정리하면 이 단지가 싼지는 무엇과 놓느냐에 달렸습니다. 준공 신축과 놓으면 2억 안팎 아래이고 전체 연식 중위와 놓으면 같은 값입니다. 입주까지 15개월이 남은 분양권이라는 점을 감안하면 전체 연식 중위에서 크게 벗어나지 않는 값이 분양가의 실제 위치로 보입니다. 마곡동 신축 14.25억과는 7억 이상 벌어지지만 같은 동네가 아닙니다.

청약전략

청약자격

공고일인 2026년 10월 15일 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 신청할 수 있습니다. 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 됩니다. 청약통장 가입 여부와 상관없고 거주 지역 제한도 없습니다. 공고에는 무주택 조건이나 소유 주택 수 제한이 적혀 있지 않습니다.

당첨자는 한국부동산원이 타입별로 무작위 추첨하고, 타입마다 공급세대수의 900%까지 예비입주자를 뽑습니다. 59B 9세대라면 예비 순번이 81번까지 나갑니다. 다만 계약 현황에 따라 예비입주자 선정이 아예 진행되지 않을 수 있다고 공고가 밝히고 있습니다.

접수는 청약홈 PC나 모바일로만 받고 현장 접수는 없습니다. 접수는 10월 26일 월요일, 27일 화요일, 28일 수요일 사흘이고, 날짜별 타입 구분이나 순서에 관한 규정은 공고에 없습니다. 한 사람이 두 건을 넣으면 모두 무효라 타입을 고르는 기회는 사실상 한 번이고, 접수를 마친 뒤 타입 변경도 안 됩니다. 마감 시각인 오후 5시 30분이 지나면 신청 취소도 막히니 마음을 바꿀 사람은 그 안에 정리하는 구조입니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자발표일인 2026년 11월 2일부터 3년, 즉 2029년 11월 2일까지입니다. 입주 예정이 2028년 1월이라 입주하고도 1년 10개월쯤 더 묶입니다. 공고는 3년 안에 소유권이전등기를 하면 전매제한이 풀린다고 적고 있지만, 소유권이전등기는 입주일과 관계없이 지적공부정리 때문에 늦어질 수 있다고도 함께 적었습니다. 등기가 언제 나오는지로 되팔 수 있는 시점이 달라집니다.

거주의무는 없어서 입주해서 전세를 놓는 일은 막혀 있지 않습니다. 대신 서울 강서구는 투기과열지구라 분양권 거래도 모두 실거래 신고 대상입니다. 계약한 날부터 30일 안에 구청에 신고하면서 자금조달계획서와 그것을 입증하는 증빙자료, 입주계획서를 내야 하고, 신고하지 않으면 500만원 이하 과태료입니다. 자금 출처가 설명되지 않는 사람은 계약 자체가 어렵다고 보시는 편이 맞습니다.

대출조건

공고문이 대출에 관해 적은 문장은 하나입니다. 임의공급이라 청약 조건은 없지만, 당첨 이후 대출은 투기과열지구 규제를 적용받는다는 안내입니다. 구체적인 LTV 숫자나 중도금 대출 알선은 공고에 없습니다.

서울 전역이 규제지역으로 묶인 2025년 10월 15일 대책 기준으로 규제지역 주택담보대출 LTV는 40%입니다. 주택가격 15억원 이하 구간의 한도 6억원은 이 단지 가격에서는 걸리지 않고 LTV 40%가 먼저 걸립니다. 6억 대출을 받는다는 전제는 이 단지에서 성립하지 않습니다. 우대 대상이나 이후 규정 변경은 입주 시점 은행에서 확인해야 하는 사항입니다.

40%를 분양가에 그대로 대 보면 59B 6.30억은 대출이 최대 2.52억이고 나머지 잔금 2.52억을 현금으로 내야 합니다. 계약금 6,300만원과 중도금 6,300만원까지 더하면 자기 돈이 3.78억입니다. 59C 7.15억은 대출 2.86억에 자기 돈 4.29억, 43E 4.62억은 대출 1.848억에 자기 돈 2.772억입니다. 이 세 줄은 공고에 없는 가정 계산이고 실제 한도는 감정가, DSR, 보유 주택 수에 따라 줄 수 있습니다.

잔금 80%는 입주 시에 한꺼번에 돌아오기 때문에 대출이 막힐 경우를 대비한 현금 계획이 먼저입니다.

전략

숫자만 놓고 보면 전체 연식 중위 값에 신축 분양권을 사는 구조입니다. 방화동 59형대 전체 연식 중위 6.40억과 비슷한 가격에 2028년 1월 입주하는 신축을 얻는 셈이고, 준공 신축과의 가격 차이 2억 안팎은 입주까지 15개월과 3년 전매제한이 깎아 먹습니다.

이 가운데 전체 연식 중위보다 싼 물건은 59B 205호와 208호 6.30억, 59C1 101호 6.06억 세 세대뿐입니다. 이 세 세대가 가장 경쟁이 셀 가능성이 높고, 1세대짜리 타입은 당첨 확률이 한 세대 몫이라 낮고 예비 순번도 9번까지입니다.

소형은 44D와 43E가 4.62억에서 5.47억입니다. 방화동 소형 신축 선과 1.8억에서 2.7억 아래이지만 2017년식 방화메이빌과는 호별로 다릅니다. 44D는 104호 4.77억만 아래이고 나머지 5세대는 위라서 소형을 노린다면 이 구축 단지와 같이 놓고 고르시는 편이 낫습니다.

직접 들어가 살 사람이라면 52세대 1개동, 7층, 세대당 주차 1대라는 규모를 확인해 두시면 좋겠습니다. 3D 가상 견본주택은 조합사무실 모니터로만 볼 수 있습니다.

주의사항

일반분양이 24세대뿐이고 7개 타입에 흩어져 있어 타입마다 당첨 확률이 크게 다릅니다. 세대 수가 적은 타입에 접수가 몰릴 수 있습니다.

입주가 2028년 1월 예정이고 전매제한이 2029년 11월 2일까지입니다. 소유권이전등기가 늦어지면 입주 뒤에도 팔 수 없습니다.

잔금 80%가 입주 시에 돌아오고 중도금 대출 안내는 공고에 없습니다. 서울 투기과열지구 LTV가 먼저 걸립니다.

마곡이라는 이름과 달리 소재지는 방화동이고 가격은 방화동 전체 연식 중위와 비슷한 수준입니다.

계약금은 계좌 이체로만 받으니 계약일에 하루 이체 한도를 넘지 않는지 먼저 확인하셔야 합니다.

이름은 마곡이지만 방화동 가로주택정비 24세대입니다. 59형은 방화동 준공 신축 중위 8.75억보다 1.6억에서 2.7억 아래지만, 방화동 전체 연식 중위 6.40억과는 같은 값대이고 44D는 104호 한 세대만 2017년식 방화메이빌 4.90억보다 아래이고 나머지 5세대는 위입니다. 입주가 2028년 1월, 전매제한이 2029년 11월까지에 서울 투기과열지구 LTV 40%가 걸려 59B 6.30억을 사려면 자기 돈 3.78억이 필요합니다. 저는 조건부 쪽입니다. 6.30억의 59B 2층 두 세대와 6.06억 59C1 101호를 실거주로 쓰면서 3년 넘게 묶여도 현금이 충분한 분만 넣을 만하고, 시세차익을 겨냥하는 접수라면 패스입니다.

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