APT margin 무순위 줍줍
8.31 줍줍! 호반써밋 풍무Ⅲ 4세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 호반써밋 풍무Ⅲ 무순위 리뷰입니다.
4세대이고 접수는 8월 31일 하루입니다. 7월 청약에서 1순위 평균 9.2대 1로 마감했던 단지의 잔여 물량입니다.
경쟁률이 좋았던 단지인데 값을 보면 이야기가 달라집니다.
청약개요
| 위치 | 김포 풍무역세권 B4블록경기도 김포시 사우동 458번지 일원 |
| 구분 | 무순위. 청약홈 |
| 물량 | 4세대. 84B와 84D |
| 분양가 | 84B7.108억에서 7.221억84D6.844억 |
| 일정 | 접수 8월 31일 하루 |
| 가격 출처 | 공고문 PDF |
김포 풍무역세권 도시개발사업 B4블록입니다. 사우동이고 김포골드라인 풍무역 축입니다.
7월 20일에서 22일 청약에서 1순위 평균 9.2대 1, 최고 21.5대 1을 기록한 단지입니다. 같은 달 오산헤리티지자이가 0.05대 1이었던 것과 비교하면 확실히 몰린 자리였습니다.
그런데 4세대가 남았습니다. 경쟁률이 높아도 계약 단계에서 빠지는 자리는 생깁니다.
같은 풍무권에서 8월 13일에 호반써밋 풍무Ⅱ 무순위와 풍무역 롯데캐슬 3차가 나왔습니다. 풍무에 잔여 물량이 계속 도는 구간입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
배치도만 싣습니다. 공식 평면도가 59A 와 84A 인데 이번 잔여는 84B 와 84D 라 타입이 맞지 않습니다.
84B와 84D 두 타입입니다. 같은 84형인데 값이 3,000만원 가까이 갈립니다.
4세대뿐이라 동호수를 고를 여지가 거의 없습니다.
분양가 및 세대수
| 84B | 7.108억에서 7.221억 |
| 84D | 6.844억 |
| 물량 | 4세대 |
| 접수 | 8월 31일 하루 |
가격표를 폅니다. 84B가 7.108억에서 7.221억, 84D가 6.844억입니다.
같은 84형인데 B와 D가 2,600만원에서 3,800만원 갈립니다. 향과 동 위치의 차이입니다.
값에는 소유권이전등기 비용과 취득세가 빠져 있습니다. 발코니 확장도 별도입니다.
가격은 청약홈 공개가가 아니라 공고문에서 뽑았습니다. 분양사무실에서 한 번 더 확인하십시오.
입지조건
풍무역세권은 김포골드라인 풍무역 축입니다. 김포공항역까지 몇 정거장이고 거기서 9호선과 공항철도로 갈아탑니다.
김포에서 서울 접근성이 좋은 축에 속합니다. 고촌 다음 자리입니다.
풍무에는 최근 신축이 여러 건 들어섰습니다. 풍무센트럴푸르지오가 2018년, 풍무푸르지오센트레빌이 2016년입니다.
골드라인은 혼잡도가 자주 문제로 지적되는 노선입니다. 출퇴근 시간대 이용을 생각하신다면 직접 타 보시는 편이 낫습니다.
호재
재료는 풍무역세권 도시개발사업의 완성입니다. 블록이 차례로 채워지면 일대의 기준값이 올라갑니다.
다만 그 기대는 이미 값에 들어가 있습니다. 분양가 7억대가 그 근거입니다.
5호선 김포 연장이 오래 거론돼 왔습니다. 확정 일정이 나오면 재료가 되지만 지금은 계획 단계입니다.
비교단지
잣대는 김포 84형 신축입니다. 국토부 실거래 최근 12개월로 봅니다.
979건에 중위 5.70억입니다. 표본이 아주 두껍습니다.
비교군 상위가 한강센트럴자이1단지와 풍무센트럴푸르지오, 풍무푸르지오센트레빌입니다. 풍무 단지가 둘이나 들어 있습니다.
풍무센트럴푸르지오는 2018년 준공에 98건 중위 6.95억입니다. 김포 84형에서 가장 높은 축입니다.
| 김포 84형 신축 중위 | 5.70억최근 12개월 979건 |
| 풍무 대장, 풍무센트럴푸르지오 | 중위6.95억2018년 준공, 98건 |
| 풍무푸르지오센트레빌 | 중위6.51억2016년 준공, 96건 |
| 분양가 84B | 7.108억에서 7.221억 |
| 분양가 84D | 6.844억 |
분석
셈을 놓습니다. 결과가 분명합니다.
84B 7.108억은 김포 84형 신축 중위 5.70억보다 1.41억 위입니다. 84D 6.844억도 1.14억 위입니다.
잣대를 풍무 안으로 좁혀도 마찬가지입니다. 풍무 대장인 풍무센트럴푸르지오가 6.95억이니 84B는 그보다도 1,600만원 위입니다.
84D 6.844억만 풍무 대장 아래로 내려옵니다. 1,060만원 차이입니다. 사실상 같은 줄입니다.
받는 물건이 신축이라는 이점은 있습니다. 풍무센트럴푸르지오는 2018년 준공이니 여덟 해 앞섭니다. 그 차이를 1.4억으로 볼지가 판단의 갈림길입니다.
저희 기준으로는 아닙니다. 값이 이미 그 자리의 대장 위에 있으면 마진이라 부를 여지가 없습니다.
| 84B 7.108억 | 김포 84형 중위 5.70억보다 1.41억 위 |
| 84D 6.844억 | 1.14억 위 |
| 풍무 대장 6.95억 기준 | 84B는 1,600만원 위84D는 1,060만원 아래 |
| 연식 차이 | 대장 단지가 2018년 준공 |
청약전략
청약자격
무순위라 청약통장이 필요 없습니다.
회차마다 거주지 요건과 주택 소유 요건이 달라집니다. 이번 공고문의 자격 조항을 직접 확인하십시오.
4세대뿐이라 물량이 아주 적습니다.
제한사항
| 규제지역 | 김포는 비규제 |
| 구분 | 무순위 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 물량 | 4세대 |
| 접수 | 8월 31일 하루 |
김포는 규제지역이 아닙니다. 대출 축소와 실거주 의무가 걸리지 않습니다.
전매제한과 거주 의무는 공고문에 적혀 있습니다. 무순위는 회차마다 다르므로 직접 확인하십시오.
대출조건
이미 지어졌거나 준공이 가까운 단지라 자금 일정이 짧습니다. 공고문에서 계약금 비율과 잔금 시점을 확인하십시오.
비규제라 대출 조건은 규제지역보다 가볍습니다. 다만 수도권 주택담보대출 한도 6억은 그대로 걸립니다.
7.1억이면 한도를 넘는 금액대입니다. 자기 자금 비중을 미리 계산해 두십시오.
전략
값으로는 넣을 자리가 아닙니다. 김포 84형 신축 중위보다 1.1억 넘게 위입니다.
굳이 본다면 84D입니다. 6.844억으로 풍무 대장 6.95억보다 1,060만원 아래입니다. 신축을 대장 값에 받는 셈이라 그나마 설명이 됩니다.
84B는 대장보다도 위입니다. 이쪽은 권하지 않습니다.
7월 청약에서 9.2대 1로 마감했다는 사실을 근거로 삼기는 어렵습니다. 그때 몰렸던 타입과 지금 남은 자리는 다릅니다. 4세대가 남았다는 것 자체가 그 답입니다.
주의사항
접수가 8월 31일 하루입니다.
가격을 공고문에서 뽑았습니다. 청약홈 공개가가 아니라 분양사무실 확인을 권합니다.
분양가에 발코니 확장과 취득세가 빠져 있습니다.
평면도는 이 글에 없습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
