APT margin 부동산 뉴스
집 있어도 없어도 오른다고 본다, 서울 집값 기대감이 역대급이다
APT margin 뉴스 커버. 텍스트 정리 카드입니다.
집값이 더 오를 것이라고 보는 사람이 내릴 것이라고 보는 사람보다 훨씬 많습니다. 국토연구원이 낸 부동산시장 소비심리조사에서 7월 서울 주택소비심리지수는 139.9로, 2단계 상승국면을 이어가고 있습니다. 같은 시기 한국은행 소비자동향조사의 주택가격전망CSI도 7월 127, 8월 125로 역대 상위권입니다. 서로 다른 두 기관의 조사가 같은 방향을 가리키고 있다는 점이 이번 숫자의 무게를 더합니다.
두 기관의 조사를 각각 봅니다
국토연구원의 부동산시장 소비심리조사는 실수요자 6,680명과 중개업소 2,338개소를 대상으로 합니다. 7월 조사에서 전국 지수는 119.5, 서울은 139.9를 기록했습니다.
서울은 5월부터 2단계 상승국면을 이어가고 있습니다. 국토연구원에 따르면 2022년 이후 2단계 상승국면이 나타난 달은 9개월뿐인데, 그중 4개월이 올해에 몰려 있습니다.
한국은행 소비자동향조사는 전국 도시 2,500가구를 대상으로 2013년 1월부터 집계해 온 주택가격전망CSI입니다. 7월 127, 8월 125를 기록해 역대 조사 기간 중 상위권에 속합니다.
두 조사는 조사 주체와 방식이 다릅니다. 국토연구원은 실수요자와 중개업소를, 한국은행은 일반 가구를 대상으로 합니다. 다른 방법으로 물었는데 비슷한 결과가 나왔다는 점이 중요합니다.
왜 이렇게 기대 심리가 높은지
서울 아파트값이 긴 연속 상승 기록을 이어가고 있다는 사실 자체가 기대 심리를 끌어올리는 요인입니다. 오르는 것을 실제로 보고 있으면 앞으로도 오를 것이라는 전망이 강해지는 것은 자연스러운 심리입니다.
공급 부족에 대한 인식도 한몫합니다. 입주물량이 줄어드는 흐름이 이어지는 가운데, 수요자들은 이 공급 부족이 쉽게 해소되지 않을 것이라고 보는 경향이 있습니다.
한국은행 조사에서 흥미로운 대목은 집을 보유한 사람의 지수와 무주택자의 지수가 127과 126으로 거의 같다는 점입니다. 집이 있든 없든 앞으로 집값이 오를 것이라는 전망에는 큰 이견이 없다는 뜻입니다.
장기평균이 100을 조금 웃도는 수준이라는 점을 감안하면, 지금의 127과 125는 평균을 20포인트 넘게 웃도는 수준입니다. 집값이 오를 것으로 보는 국민이 하락을 예상하는 국민보다 훨씬 많다는 분석도 함께 나옵니다.
기대 심리와 실제 가격의 관계
소비심리지수가 높다고 해서 집값이 반드시 그만큼 오르는 것은 아닙니다. 다만 기대 심리가 높으면 매수를 서두르는 수요가 늘어 실제 가격 상승으로 이어지는 경향이 있는 것은 사실입니다.
반대로 기대 심리가 과도하게 높아진 상태에서 금리 인상이나 규제 강화 같은 변수가 겹치면, 심리가 꺾이면서 가격도 함께 조정될 수 있습니다. 8월 27일 기준금리 인상이 이런 변수 중 하나입니다.
지역별로는 서울의 기대 심리가 특히 높은 반면, 지방은 상대적으로 낮은 수준에 머물러 있습니다. 전국 지수 119.5와 서울 139.9의 차이가 그 간극을 보여줍니다.
결국 지금의 높은 기대 심리는 서울을 중심으로 한 수도권 쏠림 현상의 또 다른 표현이라고 볼 수 있습니다.
청약 독자에게는 이런 계산입니다
기대 심리가 높다는 것은 그만큼 청약 경쟁이 치열해질 수 있다는 신호이기도 합니다. 서울 청약을 준비하는 분이라면 이런 심리적 쏠림이 당첨 이후 시세 형성에도 영향을 줄 수 있다는 점을 참고할 만합니다.
다만 심리지수는 심리일 뿐, 실제 분양가와 안전마진 계산은 실거래가를 기준으로 해야 합니다. 기대감만 보고 분양가가 비싸도 괜찮다고 판단하면 위험할 수 있습니다.
무주택자의 기대 심리도 높다는 것은, 지금 청약을 망설이는 대기 수요가 여전히 두텁다는 뜻으로 읽을 수 있습니다. 이런 대기 수요가 언제 움직이느냐에 따라 경쟁률이 크게 달라질 수 있습니다.
다음으로 볼 것은 8월 27일 기준금리 인상 이후 9월 조사에서 이 기대 심리가 꺾이는지, 아니면 그대로 유지되는지입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
