APT margin 부동산 뉴스
7월부터 달라지는 부동산 제도, 대출 세금 청약 한눈에 정리
2026년 하반기 부동산 제도 변화. 7월 1일에만 245건의 제도가 신설되거나 바뀌었다. APT margin 편집
7월 1일 하루에만 245건의 제도가 새로 생기거나 바뀌었습니다. 그 가운데 부동산과 직결되는 것들을 추렸습니다. 대출은 더 조여지고, 청약에는 새 통로가 하나 열리고, 세금은 7월 말 세법개정안 발표를 기다리는 중입니다.
대출, 규제지역 확대와 가산금리 개편
가장 큰 변화는 규제지역 확대입니다. 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역이 됐습니다. 무주택자 LTV가 70%에서 40%로 내려가고, 유주택자는 주담대가 원칙적으로 막힙니다. 9억 주택 기준으로 대출 가능액이 6억에서 3억6천만원으로 줄어드는 변화입니다. 토지거래허가구역도 7월 5일부터 2027년 말까지 함께 적용됩니다.
수도권과 규제지역의 주담대 스트레스 금리 3.0%는 연말까지 유지됩니다. 대출 한도를 계산할 때 실제 금리에 3%포인트를 얹어 심사한다는 뜻이라, 명목 한도보다 실제 한도가 한참 작습니다.
7월부터는 은행 가산금리 산정도 바뀝니다. 지급준비금과 예금자보험료 같은 법정 비용을 가산금리에 얹는 게 금지됩니다. 대출자 입장에서는 금리 인하 요인이지만, 폭이 크지는 않을 겁니다.
청약, 신생아 특공 10%가 열렸다
청약에서는 민영주택 신생아 특별공급이 생겼습니다. 6월 15일 시행돼 하반기 청약부터 본격 적용됩니다. 민영 특공 물량의 10%를 2세 미만 자녀(태아와 입양 포함)가 있는 무주택 가구에 따로 배정합니다. 소득 기준은 도시근로자 평균의 130%에서 160% 이하이고, 혼인 7년 요건과 무관합니다.
아이가 어린 무주택 가구라면 경쟁 풀이 따로 도는 이 통로가 일반공급보다 훨씬 유리합니다. 하반기 관심 단지의 입주자모집공고에서 신생아 특공 물량부터 확인해 볼 만합니다.
세금, 7월 세법개정안이 분수령
세금은 아직 확정 전입니다. 7월 발표 예정인 세법개정안에서 종부세 공정시장가액비율 상향이 유력하게 검토되고 있습니다. 시행령 개정을 거쳐 내년 부과분부터 80%에서 100%로 단계 인상하는 시나리오가 거론되고, 과표구간 조정과 장기보유특별공제 축소도 함께 언급됩니다.
강조해 두면, 이건 아직 검토 단계입니다. 확정된 것처럼 움직일 필요는 없지만, 보유세가 오르는 방향 자체는 기울어 있습니다. 다주택 보유 전략을 짜는 분이라면 개정안 발표를 보고 움직이는 게 순서입니다.
7월 말, 종합대책이 또 온다
정부는 7월 말 종합 부동산 대책을 예고했습니다. 정책실장이 주택 문제가 제일 어렵다고 공개적으로 말할 만큼 무게가 실려 있습니다. 하반기에는 지분형 모기지 시범사업도 걸려 있습니다. 주택금융공사가 집값의 일부를 지분으로 투자하고 하락 손실을 떠안는 구조로, 약 1,000호 규모가 검토됩니다.
제도가 이렇게 몰려서 바뀔 때는 하나하나보다 방향을 읽는 게 낫습니다. 대출은 조이고, 실수요 청약 통로는 넓히고, 보유세는 올리는 쪽입니다. 투자 수요를 걷어 내고 실수요만 남기겠다는 신호가 일관됩니다. 청약으로 내 집을 마련하려는 무주택자에게는 경쟁이 줄어드는 국면이니, 준비된 사람에게 유리한 하반기입니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
