APT margin 부동산 뉴스
전국 5.9대 1과 서울 113.14대 1, 평균이 감추고 있는 두 시장
한강변 고층 주거단지. 기사 내용과 직접 관련이 없는 일반 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
전국 1순위 평균 경쟁률 5.9대 1. 7월 23일 나온 집계가 붙인 설명은 35개월 만의 최저라는 것이었습니다. 같은 자료에서 서울만 떼어 내면 113.14대 1입니다. 전국 평균과 서울 사이에 스무 배에 가까운 간격이 벌어져 있습니다.
35개월이라는 단위
먼저 이 숫자의 출처를 밝혀 둡니다. 국토교통부 통계를 바탕으로 한 집계에서 나온 수치이고, 여러 매체가 함께 확인한 자료는 아닙니다. 그래서 소수점까지 확정된 사실로 다루기보다 수준과 방향을 읽는 재료로 쓰는 편이 맞아 보입니다.
그래도 35개월이라는 단위는 눈에 걸립니다. 3년 가까이 이보다 낮은 달이 없었다는 뜻입니다. 그사이 시장에는 금리 인하와 인상, 규제지역 지정과 해제, 대출 규제 강화가 차례로 지나갔습니다. 그 모든 국면을 지나 지금이 가장 낮은 자리입니다.
경쟁률이 낮아지는 데에는 두 가지 경로가 있습니다. 청약하는 사람이 줄거나, 모집 세대가 늘거나입니다. 지금 국면은 앞쪽에 가깝습니다. 6월 주택통계에서 착공이 18.1% 줄었으니 공급이 늘어서 생긴 희석은 아닙니다.
수요가 줄어든 이유를 찾으면 대출과 금리가 먼저 걸립니다. 7월 기준금리 인상 이후 5대 은행 주택담보대출 금리는 7%대 중반까지 올랐습니다. 중도금과 잔금을 감당할 수 있는 사람의 수가 줄면 접수 건수도 함께 줄어듭니다.
분양가 자체도 변수입니다. 공사비가 오르면 분양가가 따라 오르고, 인근 시세와의 간격이 좁아집니다. 마진이 얇아진 물량에는 사람이 붙지 않고 그 결과가 평균 경쟁률로 나타납니다. 낮은 경쟁률은 수요가 사라졌다는 신호이기도 하지만, 값이 매력적이지 않다는 신호이기도 합니다.
서울만 세 자릿수
서울 113.14대 1은 다른 세계의 숫자입니다. 한 자리를 두고 113명이 붙었다는 뜻이고, 이 정도면 가점제 커트라인이 만점 근처까지 올라갑니다. 청약통장을 오래 유지한 무주택 세대주가 아니면 명함을 내밀기 어려운 구간입니다.
서울이 이렇게 높은 이유는 단순합니다. 나오는 물량이 적기 때문입니다. 8월 서울 분양 예정 물량을 봐도 7개 단지 4,967가구인데 일반분양은 700가구에 그칩니다. 수요가 그대로인데 문이 좁아지면 경쟁률은 자동으로 올라갑니다.
여기에 서울 분양가가 시세보다 눌려 있는 구조가 겹칩니다. 분양가상한제가 적용되는 물량이든 아니든, 서울에서는 분양가가 인근 신축 실거래를 밑도는 경우가 흔합니다. 마진이 크면 사람이 몰리고, 몰리면 경쟁률이 올라가고, 올라간 경쟁률이 다시 이 물량은 반드시 좋다는 인식을 만듭니다.
평균이라는 함정
여기서 주의할 대목이 전국 5.9대 1이라는 숫자의 성격입니다. 이 평균 안에는 서울의 113.14대 1도 들어 있습니다. 세 자릿수를 포함하고도 평균이 5.9라면, 서울을 뺀 나머지 지역의 실제 수준은 더 아래라는 계산이 나옵니다.
평균은 극단값에 끌려다닙니다. 청약 경쟁률처럼 아래로는 0에서 멈추고 위로는 제한이 없는 지표에서는 특히 그렇습니다. 몇 개 단지가 세 자릿수를 찍으면 평균이 통째로 들려 올라가고, 미달 단지가 아무리 많아도 평균을 0 아래로 끌어내리지는 못합니다.
그래서 전국 평균 경쟁률은 내가 넣을 단지의 당첨 확률과 거의 관계가 없습니다. 이 숫자가 알려 주는 것은 전국 시장의 온도이지, 특정 단지의 문이 얼마나 좁은지가 아닙니다. 개별 단지의 경쟁률은 해당 지역, 해당 면적대, 해당 공급 유형에서 따로 확인해야 합니다.
월 단위로 끊어 보는 것도 함정이 있습니다. 그달에 어떤 단지가 접수를 받았는지에 따라 평균이 크게 흔들리기 때문입니다. 규모가 큰 단지 하나가 어느 달에 걸리느냐에 따라 전국 평균이 통째로 움직입니다.
그래서 경쟁률 통계는 흐름으로 볼 때 의미가 생깁니다. 한 달 숫자가 아니라 몇 달치를 나란히 놓고 방향을 보는 편이 낫습니다. 35개월 만의 최저라는 표현이 눈에 걸리는 것도 그 흐름 안에서의 위치를 알려 주기 때문입니다.
미달과 세 자릿수가 한 표에 들어가는 이유
같은 달 경기에서는 7개 단지 중 4개가 순위 내 모집 세대를 채우지 못했다는 집계가 나왔습니다. 미달과 113대 1이 한 통계에 공존한다는 것이 지금 시장의 특징입니다.
이 공존은 시장이 반으로 갈렸다기보다, 값이 눌린 물량과 그렇지 않은 물량으로 갈렸다고 보는 편이 정확합니다. 지역이 아니라 가격이 기준입니다. 서울에도 마진이 얇은 물량은 있고, 지방에도 시세보다 눌린 물량은 나옵니다.
다만 물량이 나오는 빈도에서 차이가 큽니다. 서울에서는 마진이 있는 물량이 드물게 나오고 사람은 많아 경쟁이 극단으로 갑니다. 수도권 외곽과 지방에서는 물량이 자주 나오는 대신 마진이 있는 것과 없는 것이 섞여 있어 성적이 갈립니다.
이 차이는 준비 방식에도 영향을 줍니다. 서울 물량을 노린다면 드물게 오는 기회에 맞춰 가점과 자격을 오래 관리해야 하고, 수도권 외곽 물량을 노린다면 자주 오는 기회 중에서 값이 눌린 것을 골라내는 눈이 더 필요합니다.
두 방식은 배타적이지 않습니다. 자격을 관리하면서 동시에 값이 눌린 물량을 계속 살피는 편이 현실적입니다. 통장은 하나지만 후보 목록은 여러 개를 둘 수 있습니다.
청약자가 실제로 볼 숫자
전국 평균이 낮아졌다는 소식을 청약 통장을 정리할 이유로 읽을 필요는 없어 보입니다. 평균이 내려간 국면에서 경쟁이 약해지는 것은 마진이 없는 물량 쪽입니다. 마진이 있는 물량의 문은 그대로이거나 오히려 좁아졌습니다.
실제로 확인할 숫자는 세 가지입니다. 넣으려는 단지의 분양가, 같은 지역 같은 면적대의 최근 실거래가, 그리고 그 단지에 적용되는 거주의무와 전매제한입니다. 이 세 가지가 정해지면 전국 평균이 5.9든 15든 계산은 달라지지 않습니다.
가점이 낮은 무주택자라면 오히려 지금 국면이 나쁘지 않습니다. 순위 내에서 채우지 못한 물량이 늘어나면 이후 순위와 무순위로 넘어오는 기회가 함께 늘어납니다. 마진 계산을 미리 끝내 두면 그 기회가 왔을 때 판단이 빨라집니다.
반대로 서울 세 자릿수 경쟁률에 맞춰 계획을 짜는 것은 무리가 따릅니다. 113대 1은 통계이지 목표가 아닙니다. 자기 가점과 통장 조건에서 실제로 닿을 수 있는 구간을 먼저 확정하고, 그 안에서 마진이 두꺼운 물량을 찾는 순서가 현실적입니다.
경쟁률 통계가 담지 못하는 것
경쟁률은 접수 단계의 숫자입니다. 실제로 계약이 이뤄졌는지는 여기에 잡히지 않습니다. 당첨되고도 계약을 포기하는 경우가 있고, 그 물량은 예비입주자나 무순위로 다시 나옵니다.
그래서 경쟁률이 높았던 단지에서도 나중에 잔여 세대가 나오는 일이 생깁니다. 반대로 1순위 경쟁률이 낮았던 단지가 조용히 물량을 털어내는 경우도 있습니다. 접수 시점의 열기와 계약 시점의 결정 사이에 시차가 있기 때문입니다.
중도금 대출 조건이 그 시차에 끼어드는 대표적인 변수입니다. 당첨 이후 대출 한도나 금리 조건이 예상과 다르면 계약을 포기하는 쪽으로 계산이 기울 수 있습니다. 주택담보대출 금리가 7%대 중반까지 올라온 국면에서는 이 이탈이 늘어날 여지가 있습니다.
따라서 경쟁률만으로 단지의 성패를 판정하기는 이릅니다. 접수 경쟁률, 계약률, 그리고 이후 나오는 잔여 물량까지 이어서 봐야 그 단지의 실제 온도가 잡힙니다.
계약률은 공식 통계로 공표되지 않는 경우가 많아 확인이 쉽지 않습니다. 대신 무순위 공고가 언제 얼마나 나오는지를 보면 간접적으로 짐작할 수 있습니다. 접수 몇 달 뒤에 잔여 세대가 대량으로 나오면 계약 단계에서 이탈이 있었다는 뜻입니다.
수도권 외곽과 지방에서 벌어지는 일
전국 평균을 끌어내리는 쪽은 서울 밖입니다. 7월 경기에서 청약을 받은 7개 단지 중 4개가 순위 내 모집 세대를 채우지 못했다는 집계가 나왔고, 6월 기준 미분양 재고는 6만 7,500가구입니다.
재고가 쌓인 지역에서는 새 분양 물량이 기존 재고와 경쟁합니다. 이미 지어진 물량을 지금 계약해 곧 들어갈 수 있는데, 몇 년 뒤 입주하는 분양권을 살 이유를 찾기 어렵습니다. 분양가가 재고보다 확실히 눌려 있지 않으면 청약 자체가 성립하지 않습니다.
여기에 착공 감소가 겹칩니다. 6월 통계에서 착공은 18.1% 줄었습니다. 지금 재고가 쌓인 지역이라도 몇 년 뒤에는 새 물량이 얇아진다는 뜻이라, 시차를 두고 상황이 다시 바뀔 여지가 있습니다.
그래서 지금의 낮은 경쟁률을 그 지역의 영구적인 성적표로 읽을 필요는 없어 보입니다. 재고가 소진되는 속도와 앞으로의 입주 물량을 함께 놓고 봐야 방향이 잡힙니다.
가점과 통장으로 좁히는 현실적인 범위
경쟁률 통계를 자기 계산으로 옮기려면 먼저 자기 조건을 숫자로 만들어야 합니다. 청약 가점은 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간으로 계산됩니다. 세 항목의 배점이 정해져 있어 직접 계산해 볼 수 있습니다.
가점이 정해지면 닿을 수 있는 구간이 자동으로 좁혀집니다. 서울 인기 단지의 가점제 물량은 높은 점수대에서 잘리는 경우가 많아, 중간대 가점으로는 추첨제 비중이 있는 물량이나 특별공급 쪽이 현실적인 후보가 됩니다.
추첨제 비중과 특별공급 배정은 지역과 규제 여부, 면적대에 따라 달라집니다. 같은 단지에서도 전용면적을 기준으로 배정 방식이 갈리는 경우가 있어, 공고문의 공급 유형 표를 직접 보는 편이 확실합니다.
지역 거주 요건도 함께 걸립니다. 해당 지역 거주자에게 우선 배정되는 물량이 있고, 거주 기간 요건이 붙기도 합니다. 이 요건에 걸리면 가점이 높아도 순위가 뒤로 밀립니다.
이 네 가지가 정리되면 전국 5.9대 1이나 서울 113.14대 1 같은 숫자는 배경 정보로 물러납니다. 남는 것은 내가 넣을 수 있는 물량이 어디에 얼마나 나오는지, 그리고 그 물량의 값이 인근 시세보다 눌려 있는지입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
