APT margin 부동산 뉴스
9.2대 1과 0.39대 1, 같은 달 경기 청약이 갈라선 자리
강남 일대 아파트 단지. 기사 내용과 직접 관련이 없는 일반 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
같은 달, 같은 경기도에서 나온 두 숫자입니다. 7월 20일부터 22일까지 접수한 김포 호반써밋 풍무Ⅲ의 1순위 평균 경쟁률은 9.2대 1이었고, 인기 타입은 21.5대 1까지 올라갔습니다. 반면 오산헤리티지자이의 1순위 경쟁률은 0.05대 1에서 0.39대 1 사이에 머물렀습니다. 한쪽은 스무 명 넘게 한 자리를 두고 붙었고, 다른 쪽은 모집 세대를 채우지 못했습니다.
두 결과를 나란히 놓으면
풍무Ⅲ부터 봅니다. 1순위 평균 9.2대 1은 지금 수도권 외곽 물량에서 흔히 나오는 숫자가 아닙니다. 최고 경쟁률 21.5대 1이 나온 타입은 인기 면적대에 사람이 몰렸다는 뜻입니다. 평균과 최고의 간격이 두 배 넘게 벌어졌다는 것은, 같은 단지 안에서도 타입별로 계산이 다르게 나왔다는 신호이기도 합니다.
오산헤리티지자이는 정반대입니다. 0.05대 1이라는 숫자는 모집 100세대에 5명이 들어왔다는 뜻입니다. 가장 나은 타입도 0.39대 1이니, 1순위에서 모집 세대를 채운 타입이 없었다는 계산이 나옵니다. 이후 순위와 무순위로 물량이 넘어가는 경로를 밟게 됩니다.
두 단지는 같은 경기도이고 접수 시기도 7월로 겹칩니다. 시장 전체가 얼어붙어서 나온 결과라면 풍무Ⅲ의 9.2대 1이 설명되지 않고, 시장이 뜨거워서 나온 결과라면 오산의 0.05대 1이 설명되지 않습니다. 그러니 원인은 시장 전체가 아니라 단지 쪽에 있습니다.
미달이 예외가 아니었던 7월
7월 경기 청약 성적을 모아 보면 오산 쪽이 오히려 다수에 가깝습니다. 보도에 따르면 7월 경기에서 청약을 받은 7개 단지 가운데 4개가 순위 내 모집 세대를 채우지 못했습니다. 절반을 넘긴 셈입니다.
이 집계는 단일 출처에서 나온 숫자라 그대로 확정하기는 조심스럽습니다. 다만 방향은 다른 통계와도 어긋나지 않습니다. 전국 1순위 경쟁률이 35개월 만의 최저로 내려앉았다는 집계가 같은 시기에 나왔고, 미분양 물량도 6월 기준으로 6만 7,500가구가 쌓여 있습니다.
미달이 다수인 국면에서 9.2대 1이 나왔다는 사실이 이 기사의 출발점입니다. 평균이 낮은 시장에서 나온 높은 숫자는, 시장이 좋아서가 아니라 그 단지가 다른 조건을 갖췄기 때문에 나온 숫자입니다.
브랜드로는 설명되지 않습니다
먼저 빼고 갈 변수가 브랜드입니다. 호반써밋과 자이는 둘 다 전국에서 인지도가 확보된 브랜드입니다. 이름값의 차이로 21.5대 1과 0.05대 1의 간격을 메우기는 어렵습니다.
세대 규모나 시공 품질 같은 항목도 비슷합니다. 분양 시점의 청약자는 실물을 보지 못한 상태에서 결정하기 때문에, 브랜드는 이미 가격표에 반영된 변수로 취급되는 경우가 많습니다. 같은 브랜드 단지끼리도 지역과 분양가에 따라 성적이 갈리는 이유입니다.
단지 규모도 마찬가지입니다. 세대수가 많으면 커뮤니티 시설이 넉넉해지는 장점이 있지만, 동시에 입주 시점에 한꺼번에 나오는 매물과 전세 물량도 많아집니다. 규모 자체가 경쟁률의 방향을 정하지는 않습니다.
그래서 남는 변수는 결국 두 가지입니다. 얼마에 파는지, 그리고 어디에 있는지입니다. 이 사이트가 매 단지마다 분양가와 주변 실거래를 붙여 놓고 비교하는 이유도 여기에 있습니다.
분양가가 절반을 갈랐습니다
청약 경쟁률은 결국 분양가와 주변 시세의 간격을 사람들이 어떻게 읽었는지의 결과입니다. 주변 신축 실거래보다 분양가가 눌려 있으면 당첨 자체가 이익이 되고, 그 간격이 클수록 경쟁률이 올라갑니다. 반대로 분양가가 주변 시세와 같거나 그 위에 있으면 청약할 이유가 사라집니다.
이 계산에서 중요한 것은 절대 금액이 아니라 간격입니다. 같은 6억원짜리 분양가라도 주변 신축이 7억원대면 마진이 있고, 주변 신축이 5억원대면 마진이 없습니다. 사람들은 지역별 시세를 대체로 알고 있어서, 공고가 나오고 며칠 안에 이 계산이 시장에 퍼집니다.
경쟁률이 0.05대 1까지 내려가는 상황은 마진이 얇은 정도가 아니라 마이너스로 읽혔다는 뜻에 가깝습니다. 분양가가 주변 시세를 넘어서면 청약은 손해를 감수하고 새 집을 사는 행위가 됩니다. 실거주 수요라 해도 굳이 지금 계약할 이유를 찾기 어려워집니다.
반대로 두 자릿수 경쟁률이 나오는 단지는 대체로 상한제나 과거 분양가 준용 같은 장치로 가격이 눌려 있는 경우가 많습니다. 가격을 누르는 장치가 있으면 시장이 식어도 사람이 붙습니다. 7월의 두 결과는 이 원리를 한 달 안에서 보여 준 사례입니다.
입지가 나머지 절반을 갈랐습니다
분양가만으로 전부가 설명되지는 않습니다. 같은 마진이라도 위치에 따라 사람이 다르게 붙습니다. 풍무Ⅲ은 김포 풍무역세권 물량으로, 도시철도역을 걸어서 이용할 수 있는 자리입니다. 역세권은 실거주 수요와 임대 수요를 동시에 받아 주는 조건입니다.
역에서 멀어지면 계산이 달라집니다. 출퇴근에 드는 시간이 늘어나고, 나중에 되팔 때 찾는 사람의 범위도 좁아집니다. 그래서 같은 분양가면 역세권 쪽으로 사람이 먼저 붙고, 외곽 물량은 분양가를 더 눌러야 같은 경쟁률이 나옵니다.
여기에 지역별 신규 물량 사정도 겹칩니다. 최근 몇 년간 새 아파트가 계속 들어온 지역에서는 신축이라는 조건 자체의 희소성이 떨어집니다. 반대로 오랫동안 새 물량이 없던 자리에 나오는 단지는 대기 수요가 쌓여 있어 경쟁률이 튀는 편입니다.
결국 입지는 마진을 실현할 수 있는 확률에 관한 변수입니다. 계산상 마진이 있어도 되팔 사람이 없으면 숫자로만 남습니다. 경쟁률은 그 확률에 대한 시장의 집단적 판단이 숫자로 찍힌 결과에 가깝습니다.
경쟁률을 읽는 순서
이 두 결과에서 가져갈 것은 경쟁률이 높은 단지를 따라가라는 결론이 아닙니다. 경쟁률은 계산의 결과이지 원인이 아닙니다. 순서를 뒤집어 읽으면 이미 사람이 몰린 뒤에 들어가는 셈이 됩니다.
순서는 반대입니다. 공고가 나오면 먼저 분양가를 확인하고, 주변 같은 면적대 신축 실거래와 비교해 간격을 잽니다. 그다음에 그 간격을 실현할 수 있는 자리인지를 입지로 확인합니다. 경쟁률은 이 두 단계를 끝낸 뒤에 답을 맞춰 보는 용도로 쓰면 충분합니다.
미달이 늘어나는 국면은 이 순서를 지키는 사람에게 오히려 기회가 되기도 합니다. 순위 내에서 채우지 못한 물량은 이후 순위나 무순위로 나오고, 그 과정에서 경쟁 강도가 크게 낮아집니다. 마진 계산이 이미 끝나 있다면 이때가 들어갈 자리인지 아닌지를 판단하기 쉬워집니다.
7월의 두 숫자는 결국 같은 말을 하고 있습니다. 시장이 식었다는 사실은 모든 단지에 똑같이 적용되지 않습니다. 값이 눌려 있고 자리가 받쳐 주면 식은 시장에서도 스무 명이 붙고, 그 반대면 다섯 명도 오지 않습니다.
미달 물량이 흘러가는 경로
1순위에서 채우지 못한 물량은 그 자리에서 사라지지 않습니다. 2순위로 넘어가고, 거기서도 남으면 예비입주자를 거쳐 무순위나 선착순 계약으로 나옵니다. 오산에서 남은 세대도 이 경로를 밟게 됩니다.
이 단계로 내려올수록 자격 요건은 느슨해집니다. 청약통장이 없어도 되는 구간이 생기고 가점 경쟁도 사라집니다. 대신 남은 이유는 그대로 남아 있습니다. 앞선 순위에서 사람이 붙지 않았다는 사실 자체가 시장의 판정이기 때문입니다.
그래서 무순위 물량을 볼 때는 남은 이유를 먼저 확인하는 순서가 필요합니다. 층과 향이 나빠서 남은 것인지, 면적대가 애매해서 남은 것인지, 아니면 단지 전체의 분양가가 시세를 넘어서 남은 것인지에 따라 계산이 완전히 달라집니다.
앞의 두 경우라면 값을 다시 재 볼 여지가 있습니다. 마지막 경우라면 순위가 내려가도 결론은 바뀌지 않습니다. 이 사이트가 무순위 물량마다 분양가와 인근 실거래를 붙여 놓는 이유가 여기에 있습니다.
같은 단지 안에서도 갈리는 계산
풍무Ⅲ의 평균 9.2대 1과 최고 21.5대 1 사이의 간격도 짚어 둘 만합니다. 같은 단지, 같은 공고인데 타입에 따라 두 배 넘게 벌어졌습니다.
이 간격을 만드는 것은 대체로 면적대와 타입별 분양가입니다. 같은 단지 안에서도 인근 시세 대비 마진이 두꺼운 타입과 얇은 타입이 생기고, 사람들은 그 차이를 정확히 찾아냅니다. 인기 면적대에 마진까지 붙으면 경쟁률이 튀어 오릅니다.
그러니 단지 단위로 넣을지 말지를 정하기보다 타입 단위로 계산을 나눠 보는 편이 정확합니다. 평균 경쟁률이 높은 단지에서도 상대적으로 문이 넓은 타입이 남아 있는 경우가 있습니다.
반대로 미달 단지 안에도 상대적으로 나은 타입은 있습니다. 오산의 0.05대 1과 0.39대 1 사이에도 여덟 배 가까운 차이가 있습니다. 단지 전체의 성적만 보고 후보에서 지우면 그 안의 편차를 놓치게 됩니다.
경기 청약이 남긴 질문
7월 경기의 성적표를 한 줄로 줄이면, 시장 전체의 온도보다 단지 하나하나의 값이 결과를 결정했다는 것입니다. 같은 달 같은 도에서 9.2대 1과 0.05대 1이 함께 나온 이상 다른 설명을 찾기 어렵습니다.
이 구조는 청약자에게 나쁘지 않은 소식입니다. 시장 전체를 맞히는 일은 어렵지만, 단지 하나의 분양가와 인근 실거래를 비교하는 일은 공고문과 실거래 자료만 있으면 누구나 할 수 있습니다. 결과를 가르는 변수가 계산 가능한 영역에 놓여 있다는 뜻입니다.
반대로 브랜드나 분위기, 기사에 실린 기대감처럼 계산되지 않는 요소에 기대면 결과가 흔들립니다. 7월의 두 단지는 이름값이 성적을 보장하지 않는다는 사실을 같은 달 안에서 보여 줬습니다.
8월에도 수도권에서 여러 단지가 접수를 받습니다. 이 사이트는 공고가 뜨는 대로 분양가와 인근 같은 면적대 실거래를 붙여 계산을 올리겠습니다. 경쟁률은 그 계산이 맞았는지 확인하는 자리에서 다시 보면 충분합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
