APT margin 청약 분석
7.20 청약! 오산헤리티지자이 1, 2단지, 분양가 평면도 대출 안전마진
경기 오산시 양산동 양산4지구 1, 2BL, GS건설, 1,783세대 (일반 905), 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.09
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 오산 양산동의 오산헤리티지자이입니다. 1단지 1,069세대와 2단지 714세대가 같은 날 같은 가격표로 접수를 받아, 한 글로 묶어 봅니다.
타이밍이 절묘합니다. 동탄과 기흥이 규제로 묶인 뒤 오산은 풍선효과 후보 1순위로 거론되는 중입니다. 그 오산에 나온 분양가가 84 기준 7.12억에서 7.94억, 오산 역대 신축 실거래 전 구간보다 높습니다.
청약개요
| 위치 | 경기 오산시 양산동 223 일원 (양산4지구 1, 2BL, 병점역 남측) |
| 시공 | GS건설, 시행 하나자산신탁 |
| 규모 | 1단지 1,069세대 + 2단지 714세대 = 1,783세대 (일반 905) |
| 주택형 | 75, 84 A에서 D, 102, 124, 펜트 166 |
| 분양가(기준층) | 75 7.34억, 84 7.83억에서 7.94억, 102 9.07억, 124 10.63억 |
| 입주 예정 | 2029년 9월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.28 |
| 규제 | 비규제, 전매 6개월, 재당첨 없음, 상한제 미적용 |
양산4지구는 오산 최북단, 1호선 병점역(화성) 남쪽의 신규 개발지입니다. 마케팅도 오산보다 병점 생활권과 1만 가구 브랜드타운 조성 스토리에 무게를 싣습니다.
두 단지 합쳐 1,783세대에 특별공급이 878세대입니다. 가격표는 두 단지가 동일해서, 청약 전략상 차이는 동 배치와 규모(1단지가 더 큼) 정도입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84가 기준층 7.83억에서 7.94억, 1층도 7.12억부터입니다. 75가 7.34억, 102가 9.07억, 124는 10.63억까지 올라갑니다.
오산에서 이 가격표가 어떤 위치인지가 이 글의 전부입니다. 지금까지 오산 신축 84의 최고 실거래는 동탄 생활권인 서동탄역더샵파크시티의 7.9억입니다. 분양가 기준층이 그 역대 최고가와 같은 줄입니다.
| 전용 75 | 기준층 7.27억에서 7.34억 (1층 6.70억) |
| 전용 84 (4개 타입, 주력) | 기준층 7.75억에서 7.94억 (1층 7.12억) |
| 전용 102 / 124 | 기준층 8.97억에서 9.07억 / 10.52억에서 10.63억 |
| 입주 예정 | 2029년 9월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 12 |
평면
84 네 타입이 두 단지 합쳐 1,479세대로 몸통입니다. 102와 124 중대형이 208세대, 펜트하우스 5세대가 얹힙니다.
특공이 878세대라 신혼과 생애최초 자격자에게 문이 넓고, 신생아 특공 배정도 있으니 공고문의 특공 배분표부터 확인할 만합니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 오산 시내 최고가권인 더샵오산센트럴(2020년)의 84가 최근 6.8억에서 7.1억, 동탄 생활권 서동탄역더샵파크시티(2019년)가 5.88억에서 7.9억(중위 6.06억)입니다.
최근 신축은 급이 다릅니다. 오산롯데캐슬스카이파크(2024년)가 4.7억에서 4.8억, 세교 우미린센트럴시티(2025년)가 5.2억입니다. 오산 신축 84의 몸통은 5억대에서 7억대 초반입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준층 7.83억에서 7.94억을 놓고 보면, 시내 최고가권 더샵오산센트럴 실거래보다 0.8억에서 1.1억 높고, 2024년식 롯데캐슬 실거래의 1.6배가 넘습니다. 오산의 어느 신축과 견줘도 마진이 없고, 역대 최고가 갱신을 전제한 가격입니다.
이 가격의 논리는 병점 생활권과 1만 가구 브랜드타운입니다. 병점역아이파크캐슬 호가가 규제 발표 후 9억을 불렀으니 그 줄에 선다는 계산일 텐데, 그 9억은 아직 호가이고 병점의 실거래는 7억대였습니다. 호가에 기대 분양가를 정당화하는 구조는 위태롭습니다.
| 오산 시내 최고가권 84 (더샵오산센트럴) | 6.80억에서 7.10억 |
| 오산 신축 84 몸통 (2023에서 2025년식) | 4.70억에서 5.70억 |
| 헤리티지자이 84 기준층 | 7.83억에서 7.94억 |
| 안전마진 | 마이너스 0.8억에서 1.1억 (시내 최고가 기준) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 9월, 3.2년 뒤입니다. 이 분양가가 본전이 되려면 오산 시세가 지금의 병점 호가 수준으로 올라서야 합니다. 풍선효과가 실거래로 굳어지면 가능한 그림이지만, 정부가 오산을 다음 규제 후보로 이미 지켜보고 있다는 점이 그 시나리오의 반대편에 있습니다.
입지와 단점
1호선 병점역 남측 신규 지구라 생활 인프라는 만들어지는 단계입니다. 병점복합타운과 학교 신설이 계획돼 있고, 완성되면 병점과 오산 사이의 새 주거축이 됩니다.
GTX-C와 동탄 트램, 1호선 동탄역 연장 같은 재료는 전부 계획 단계로 공식 입지도에도 계획이라 적혀 있습니다. 재료의 시점을 분양가에 미리 반영하고 사는 건 이 단지에서 특히 조심해야 합니다.
개발 호재
병점복합타운 개발과 브랜드타운 완성이 실질 재료입니다. 광역 교통 재료는 전부 미확정이라, 실현되면 보너스이지 계산의 근거는 아닙니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼, 생애최초, 다자녀, 신생아 등 | 두 단지 합계 878세대 |
해당지역은 오산 1년 이상 거주자, 기타는 수도권입니다. 비규제라 전매가 6개월이면 풀리고 재당첨 제한도 없습니다.
조건이 가벼운 만큼 단기 전매 수요까지 섞일 텐데, 시세 위 분양가에서 전매 차익이 나려면 풍선효과가 예상보다 세게 와야 합니다. 구조적으로 투기 수요에게도 실수요에게도 계산이 빠듯한 가격입니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (오산) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 6개월 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제는 가볍지만, 오산이 규제 감시 대상에 올라 있다는 게 변수입니다. 입주 전에 오산이 묶이면 전매와 대출 조건이 소급 환경에서 달라질 수 있어, 규제 리스크가 없는 게 아니라 유예된 상태로 보는 게 정확합니다.
대출, 되나
| LTV | 비규제 무주택 70%, 수도권 6억 한도 |
| 계약금 | 10% (1차 1,000만 정액) |
| 중도금 | 60% 이자후불제 (6회, 2027.3부터) |
| 잔금 | 30% |
84 기준층이면 수도권 6억 한도에 걸려 자기자본이 2억 가까이 필요합니다. 중도금은 이자후불제라 입주 때 누적 이자가 얹힙니다.
102 이상은 대출 구조가 더 무거워, 9억에서 10억대를 오산에서 감당할 수요층 자체가 얇다는 점을 감안해야 합니다.
물량과 전략
병점과 오산 북부 생활권에 정착할 실수요라면, 특공 자격을 먼저 확인하고 84 저층(7.12억)부터 보는 게 그나마 셈에 가깝습니다. 저층이면 시내 최고가권 실거래와의 간격이 좁아집니다.
풍선효과 기대로 접근하는 건 다음 규제의 표적을 최고가에 사는 일이 될 수 있습니다. 저희가 뉴스에서 다룬 그대로, 병점의 9억은 호가이고 실거래는 아직 그 아래입니다.
주의사항
두 단지 가격표가 같아 한 글로 다뤘지만, 청약은 단지별 별도 접수입니다. 동 배치와 특공 배분은 각 단지 공고문을 확인하시기 바랍니다. 본문 실거래는 국토부 최근 10개월 기준입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
