APT margin 부동산 뉴스
동탄 묶이자 옆 동네 호가부터 올랐다, 풍선효과의 실제 좌표
동탄 규제 발효 직후 인접 비규제 지역의 호가가 먼저 움직였다. APT margin 편집
규제의 역사는 풍선효과의 역사이기도 합니다. 동탄과 기흥, 구리가 7월 1일 묶이자마자 시장의 눈은 옆 동네로 옮겨 갔습니다. 실제로 수원 권선구의 한 단지는 하루 만에 호가가 3천만원 올랐습니다. 다만 모든 옆 동네가 풍선이 되는 건 아닙니다. 수치로 가려 봤습니다.
호가는 이미 움직였다
수원 권선구 수원하늘채더퍼스트1단지 전용 84는 규제 발표 직후 호가가 9억2천만원으로 하루 새 3천만원 올랐습니다. 최근 실거래가 8억원대였으니 호가가 1억 이상 앞서 나간 것입니다. 화성 병점의 병점역아이파크캐슬 전용 84도 호가가 2천만원 올라 8억5천만원에 나옵니다. 실거래는 7억원대였습니다.
통계는 아직 조심스럽습니다. 6월 5주 주간 상승률이 수원 권선 0.25%, 병점 0.16%로 높긴 해도 폭등이라 할 수준은 아닙니다. 호가가 먼저 뛰고 실거래가 따라올지 말지를 결정하는 초기 국면입니다.
정부도 다음 후보를 보고 있다
국토부는 남양주와 수원 권선구, 안양 만안구를 추가 감시 대상으로 지목했습니다. 경기 규제지역이 이미 15곳으로 늘어난 상황이라, 풍선이 커지면 다음 지정이 따라온다는 예고입니다.
규제 3지역의 지정 배경 자체가 풍선효과였습니다. 김효선 KB국민은행 수석전문위원의 말대로, 이번에 묶인 곳들은 앞선 규제에서 풍선효과가 집중됐던 공통점이 있습니다. 서울을 묶으니 동탄이 뛰었고, 동탄을 묶으니 권선과 병점이 들썩입니다. 규제가 수요를 없애지 못하고 옮기기만 한다는 걸 시장이 반복해서 보여 주는 중입니다.
평택과 이천은 왜 풍선이 못 되나
다만 비규제라고 다 오르는 게 아닙니다. 같은 반도체 벨트인 평택은 올해 누적 마이너스 2.49%, 이천은 마이너스 3.47%입니다. 평택은 5월 말 미분양이 3,090가구로 경기 최다이고, 앞으로 3년간 입주가 3만4천 가구나 대기 중입니다. 수요가 옮겨 가도 받아 줄 공급이 넘쳐서 가격이 못 오르는 구조입니다.
양지영 전문위원은 평택이 미분양과 공급 부담으로 반도체 수요를 흡수하지 못하고 있고 이천은 접근성에 한계가 있다고 봤습니다. 송승현 도시와경제 대표도 풍선효과는 당장 평택이나 이천보다 규제지역과 붙어 있는 곳에서 클 것이라고 했습니다. 풍선은 아무 데로나 가지 않고, 공급이 마른 인접지로만 갑니다.
풍선을 쫓지 말고 마진을 보라
풍선효과 후보지를 쫓는 매수는 다음 규제의 표적을 사는 일이기도 합니다. 권선과 병점이 더 오르면 그다음 지정 후보가 되고, 그 순간 거래와 대출이 함께 묶입니다.
이럴 때일수록 잣대는 단순한 게 좋습니다. 호가 말고 국토부 실거래, 기대감 말고 분양가와 시세의 간격입니다. 풍선이 오는 동네라도 분양가가 이미 시세 위면 살 이유가 없고, 풍선이 안 오는 동네라도 시세 아래 분양가면 안전마진이 있습니다. 저희가 매주 단지별로 그 간격을 재는 이유입니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
