APT margin 청약 분석
7.20 청약! 호반써밋 풍무Ⅲ, 분양가 평면도 대출 안전마진 (김포 풍무역세권)
경기 김포시 사우동 458 일원 풍무역세권 B4블록, 호반건설, 660세대 전량 분양, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.05
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 풍무역세권 B4블록, 호반써밋 풍무Ⅲ입니다. 1차(B5)와 2차(C5)에 이은 세 번째이자 이 지구의 마지막 블록으로, 660세대 전량이 일반에 풀립니다.
분양가상한제 공공택지인데 84 기준층이 7.35억에서 7.63억입니다. 풍무동 대장 신축의 최근 실거래가 6.95억에서 7.69억이니, 상한제 가격이 시세 상단에 닿아 있습니다. 지구 내 앞선 청약들의 열기가 식어 온 흐름과 겹쳐 보면 판단이 섭니다.
청약개요
| 위치 | 경기 김포시 사우동 458 일원 (풍무역세권 B4블록) |
| 시공 | 호반건설 |
| 규모 | 지하 2층에서 지상 29층, 660세대 전량 분양 (일반 212, 특공 448) |
| 주택형 | 59A 130, 59B 108, 84A 178, 84B 103, 84C 65, 84D 76 |
| 분양가(기준층) | 59 5.86억에서 5.97억, 84 7.36억에서 7.63억 |
| 입주 예정 | 2029년 5월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.28 |
| 규제 | 비규제, 상한제 적용, 전매 3년, 재당첨 10년 |
풍무역세권 도시개발지구는 김포골드라인 풍무역을 낀 세 블록짜리 호반 브랜드타운입니다. B5와 C5를 합쳐 2,675가구가 이미 분양됐고, 이번 B4가 마지막입니다.
B4는 세 블록 중 학교 부지와 가장 가깝고, 2028년 착공을 목표로 하는 인하대 김포메디컬캠퍼스도 인접합니다. 지구 완성 시점의 알짜 위치라는 게 이 블록의 세일즈 포인트입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준으로 59가 기준층 5.86억에서 5.97억, 84가 7.36억에서 7.63억입니다. 1층은 84 기준 6.84억에서 7.09억까지 내려갑니다.
상한제 가격인데도 앞선 두 블록보다 올랐고, 84 기준층 평당가는 2,240만원 수준입니다. 상한제가 곧 할인이라는 공식이 여기서는 통하지 않습니다.
| 전용 59 (238세대) | 기준층 5.86억에서 5.97억 (1층 5.45억부터) |
| 전용 84 (422세대) | 기준층 7.36억에서 7.63억 (1층 6.84억부터) |
| 발코니 확장 | 별도 (분양가 미포함) |
| 입주 예정 | 2029년 5월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 12 |
평면
84가 네 타입 422세대로 몸통입니다. 84A가 178세대 주력이고, 59 두 타입이 238세대입니다.
특별공급이 448세대로 일반(212세대)의 두 배가 넘습니다. 신혼과 생애최초 자격이 있다면 특공 쪽 문이 훨씬 넓은 구성입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 풍무동 대장 풍무센트럴푸르지오(2018년)의 84가 올해 6월 6.95억에서 7.69억에 거래됐습니다. 걸포동 한강메트로자이(2020년)가 6.40억에서 6.75억, 사우동 김포사우아이파크(2018년)가 6.15억에서 6.20억입니다.
59는 센트럴푸르지오가 6.19억에서 6.45억, 메트로자이2단지가 5.30억에서 5.40억입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준층 7.63억을 대장 센트럴푸르지오의 최근 중심(7.3억 안팎)과 견주면 오히려 0.3억 위이고, 상단(7.69억)과 같은 줄입니다. 2018년식 대장의 최고 실거래를 신축 프리미엄 없이 이미 다 지불하는 가격입니다. 59도 기준층 5.97억이면 대장 59 실거래(6.19억에서 6.45억)보다는 아래라 이쪽이 상대적으로 여유가 있습니다.
지구 청약 열기의 궤적도 같은 방향을 가리킵니다. 작년 10월 1차가 84A 14대 1, 11월 더마크가 19.6대 1이었는데, 올해 6월 2차는 평균 5.7대 1에 113 타입이 미달됐습니다. 가격이 오르는 동안 열기는 식었습니다.
| 풍무 대장 84 실거래 (센트럴푸르지오) | 6.95억에서 7.69억 (2026.6) |
| 메트로자이, 사우아이파크 84 | 6.15억에서 6.75억 |
| 풍무Ⅲ 84 기준층 분양가 | 7.36억에서 7.63억 |
| 안전마진 | 84 본전에서 마이너스, 59는 0.2억에서 0.5억 여유 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 5월, 2.8년 뒤입니다. 신축 프리미엄과 지구 완성 효과가 실현되면 대장 시세 위로 올라설 수 있다는 게 매수 논리인데, 그 몫을 분양가가 이미 상당 부분 선반영했습니다. 보수적으로는 신축 효과와 선반영분이 상쇄되는 본전 구간으로 봅니다.
입지와 단점
김포골드라인 풍무역 역세권에 유치원과 초중학교 부지를 끼는 블록입니다. 김포골드라인의 혼잡은 김포 생활의 상수지만, 풍무는 김포 안에서 서울 접근이 가장 좋은 축입니다.
인하대 김포메디컬캠퍼스는 2028년 착공 예정 단계라, 입주 시점에 공사장일 가능성이 큽니다. 완성 시 배후 수요 재료인 건 맞지만 시점은 보수적으로 잡아야 합니다.
개발 호재
지구 완성과 메디컬캠퍼스, 그리고 김포에 늘 걸려 있는 5호선 연장 논의가 재료입니다. 5호선은 노선과 시점 모두 미확정이라 분양가에 반영하고 살 재료는 아직 아닙니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼, 생애최초, 다자녀, 노부모, 기관추천 등 | 448세대 (전체의 68%) |
해당지역은 공고일 현재 김포시 거주자(기간 요건 없음), 기타는 수도권입니다. 대규모 택지라 해당 30%, 기타경기 20%, 수도권 50% 배분입니다. 서울과 인천 거주자도 절반의 문이 열려 있다는 뜻입니다.
상한제 단지라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 통장을 쓸 가치가 있는 가격인지가 이 단지 판단의 핵심입니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (김포) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 3년 (등기 시 소멸) |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음 |
상한제 공공택지의 표준 조건입니다. 거주의무가 없어 입주 시점에 전세를 놓는 선택지는 열려 있습니다. 다만 전매 3년과 재당첨 10년은 그대로라, 단기 출구는 없습니다.
대출, 되나
| LTV | 비규제 무주택 70%, 수도권 6억 한도 적용 |
| 계약금 | 10% (1차 1,000만 정액) |
| 중도금 | 60% 6회, 대출 알선 예정 (이자 조건 공고 미기재) |
| 잔금 | 30% |
84 기준층이면 수도권 6억 한도에 걸립니다. LTV 70%로는 5.3억까지 계산되지만 한도가 6억이라, 자기자본 1.6억 안팎에 DSR 통과가 전제입니다.
중도금 대출 알선은 예정돼 있는데 무이자 여부가 공고에 없습니다. 이자후불제라면 입주 때 누적 이자가 얹히니 계약 전 확인이 필요합니다.
물량과 전략
이 단지에서 계산이 상대적으로 서는 쪽은 59입니다. 기준층 5.97억이 대장 59 실거래보다 0.2억에서 0.5억 아래고, 총액도 6억 한도 안이라 자금 구조가 깔끔합니다.
84는 신축 선호가 아주 강한 실수요의 영역입니다. 대장 최고 실거래 가격을 내고 2029년 입주와 전매 3년을 기다리는 계약이니, 같은 돈으로 살 수 있는 기축 대장과 저울질을 먼저 해야 합니다.
주의사항
발코니 확장비가 분양가에 포함되지 않아 실부담은 표시 가격보다 올라갑니다. 앞선 2차(C5)의 113 타입이 미달 후 무순위로 돌고 있는 지구라는 점도 참고하시기 바랍니다. 중도금 이자 조건과 옵션가는 입주자모집공고문 원문이 기준입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
