APT margin 청약 분석

7.20 청약! 호반써밋 풍무Ⅲ, 분양가 평면도 대출 안전마진, 김포 풍무역세권

경기 김포시 사우동 458 일원 풍무역세권 B4블록, 호반건설, 660세대 전량 분양, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.05

APT margin, 2026.7.9 작성, 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 2026년

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 풍무역세권 B4블록, 호반써밋 풍무Ⅲ입니다. 1차인 B5와 2차인 C5에 이은 세 번째이자 이 지구의 마지막 블록으로, 660세대 전량이 일반에 풀립니다.

이 지구의 흐름을 알면 오늘의 판단이 쉬워집니다. 작년 10월 1차가 84A 기준 14대 1로 출발했고, 11월 더마크는 19.6대 1까지 갔습니다. 올해 6월 2차는 평균 5.7대 1로 내려앉았고 113 타입이 미달됐습니다. 가격은 블록마다 올랐고, 열기는 블록마다 식었습니다.

그 세 번째 가격표가 나왔습니다. 분양가상한제 공공택지인데 84 기준층이 7.36억에서 7.63억입니다. 풍무동 대장 신축의 최근 실거래가 6.95억에서 7.69억이니, 상한제 가격이 시세 상단에 닿아 있습니다.

상한제라는 단어에서 할인을 기대했다면 낯선 가격표입니다. 대신 59와 84의 계산이 서로 다르게 갈립니다. 어느 통장이 여기에 어울리는지까지 정리했습니다.

청약개요

풍무역세권 도시개발지구는 김포골드라인 풍무역을 낀 세 블록짜리 호반 브랜드타운입니다. B5와 C5를 합쳐 2,675가구가 이미 분양됐고, 이번 B4가 마지막입니다. 지구가 다 차면 풍무역 앞에 3천 가구가 넘는 호반 타운이 완성됩니다.

B4는 세 블록 중 학교 부지와 가장 가깝고, 2028년 착공을 목표로 하는 인하대 김포메디컬캠퍼스도 인접합니다. 지구 완성 시점의 알짜 위치라는 게 이 블록의 세일즈 포인트입니다.

단지는 지하 2층에서 지상 29층, 660세대입니다. 59 두 타입 238세대에 84 네 타입 422세대, 국민평형 위주의 실수요 구성입니다. 특별공급 448세대에 일반공급 212세대라는 배분도 같은 방향을 가리킵니다.

일정은 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일, 2순위 7월 22일입니다. 발표가 7월 28일이고 계약은 8월 10일부터 사흘입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준으로 59가 기준층 5.86억에서 5.97억, 84가 7.36억에서 7.63억입니다. 1층은 84 기준 6.84억에서 7.09억까지 내려갑니다.

상한제 가격인데도 앞선 두 블록보다 올랐고, 84 기준층 평당가는 2,240만원 수준입니다. 상한제가 곧 할인이라는 공식이 여기서는 통하지 않습니다. 택지비와 공사비가 오르는 동안 상한제 가격도 그만큼 따라 올라온 결과입니다.

발코니 확장비가 분양가에 빠져 있다는 점도 셈에 넣어야 합니다. 표시 가격에 확장비와 유상옵션을 얹으면 실부담은 기준층 기준으로 대장 실거래 상단을 넘어설 수 있습니다.

평면

84가 네 타입 422세대로 몸통입니다. 84A가 178세대 주력이고, 84B 103, 84C 65, 84D 76세대가 뒤를 받칩니다. 59는 A 130세대, B 108세대입니다.

타입이 여섯으로 갈리는 만큼 향과 동 위치의 편차를 봐야 합니다. 주력 84A와 나머지 타입의 판상형 여부, 학교 부지 방향의 동 배치는 견본주택과 동호수표에서 확인해 보실 수 있습니다.

특별공급이 448세대로 일반 212세대의 두 배가 넘습니다. 신혼과 생애최초 자격이 있다면 특공 쪽 문이 훨씬 넓은 구성입니다. 전체의 68%가 특공이라는 건 이 지구가 젊은 실수요를 겨냥해 설계됐다는 뜻이기도 합니다.

비교단지

비교 기준은 국토부 실거래입니다. 풍무동 대장 2018년식 풍무센트럴푸르지오의 84가 올해 6월 6.95억에서 7.69억에 거래됐습니다. 8년 차 단지가 이 값을 유지한다는 것 자체가 풍무 생활권의 체력입니다.

그 아래로 2020년식 걸포동 한강메트로자이가 6.40억에서 6.75억, 2018년식 사우동 김포사우아이파크가 6.15억에서 6.20억입니다. 풍무권 신축 84의 시세 밴드는 6.15억에서 7.69억으로 정리됩니다.

59는 센트럴푸르지오가 6.19억에서 6.45억, 메트로자이2단지가 5.30억에서 5.40억입니다. 59 시장에서는 대장 실거래가 풍무Ⅲ 분양가보다 위에 있습니다. 84와 59의 계산이 갈리는 지점이 여기입니다.

안전마진과 적정가치

84 기준층 7.63억을 대장 센트럴푸르지오의 최근 중심인 7.3억 안팎과 견주면 오히려 0.3억 위이고, 상단인 7.69억과 같은 줄입니다. 2018년식 대장의 최고 실거래를 신축 프리미엄 없이 이미 다 지불하는 가격입니다.

59는 결이 다릅니다. 기준층 5.97억이면 대장 59 실거래인 6.19억에서 6.45억보다 0.2억에서 0.5억 아래입니다. 2029년식 신축을 2018년식 대장보다 싸게 받는 구조라, 이쪽에는 상한제의 이름값이 남아 있습니다.

지구 청약 열기의 궤적도 같은 방향을 가리킵니다. 작년 10월 1차가 84A 14대 1, 11월 더마크가 19.6대 1이었는데, 올해 6월 2차는 평균 5.7대 1에 113 타입이 미달됐습니다. 가격이 오르는 동안 열기는 식었습니다. 세 번째 블록은 그 두 흐름이 교차한 자리에서 접수를 받습니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 5월, 2.8년 뒤입니다. 신축 프리미엄과 지구 완성 효과가 실현되면 대장 시세 위로 올라설 수 있다는 게 매수 논리인데, 그 몫을 분양가가 이미 상당 부분 선반영했습니다.

보수적으로는 신축 효과와 선반영분이 상쇄되는 본전 구간으로 봅니다. 김포는 서울 규제의 풍선을 받는 국면과 자체 공급에 눌리는 국면이 번갈아 온 시장이었습니다. 2.8년 뒤 어느 국면에 입주할지는 누구도 약속하지 못합니다.

입지와 단점

김포골드라인 풍무역 역세권에 유치원과 초중학교 부지를 끼는 블록입니다. 풍무는 김포 안에서 서울 접근이 가장 좋은 축입니다. 풍무역에서 김포공항까지 두 정거장이고, 거기서 5호선과 9호선, 공항철도로 갈아탑니다.

다만 김포골드라인의 혼잡은 김포 생활의 상수입니다. 2량짜리 경전철에 출근 수요가 몰리는 구조는 단기간에 바뀌기 어렵습니다. 서울 출퇴근 실수요라면 출근 시간대에 직접 타 보고 판단해 보시는 편이 좋겠습니다.

인하대 김포메디컬캠퍼스는 2028년 착공 예정 단계라, 입주 시점에 공사장일 가능성이 큽니다. 완성 시 배후 수요 재료인 건 맞지만 시점은 보수적으로 잡아야 합니다.

개발 호재

지구 완성과 메디컬캠퍼스, 그리고 김포에 늘 걸려 있는 5호선 연장 논의가 재료입니다. 5호선은 노선과 시점 모두 미확정이라 분양가에 반영하고 살 재료는 아직 아닙니다.

확정 재료와 기대 재료를 나누면 이렇습니다. 학교 부지와 지구 내 인프라는 확정, 메디컬캠퍼스는 착공 전, 5호선은 논의 단계입니다. 이 서열을 섞어 파는 마케팅과 거리를 두고, 확정분만 값에 넣는 게 안전한 셈법입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 공고일 현재 김포시 거주자이고 기간 요건은 없으며, 기타는 수도권입니다. 대규모 택지라 해당 30%, 기타경기 20%, 수도권 50% 배분입니다. 서울과 인천 거주자도 절반의 문이 열려 있다는 뜻입니다.

김포 거주 기간 요건이 없다는 점은 최근 전입자에게 유리한 조건입니다. 공고일 전에 주소가 김포면 해당지역 30% 트랙에 설 수 있습니다.

상한제 단지라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 떨어지면 잃는 게 없지만 붙으면 10년짜리 결정입니다. 통장을 쓸 가치가 있는 가격인지가 이 단지 판단의 핵심입니다.

규제

상한제 공공택지의 표준 조건입니다. 전매 제한 3년은 등기 시 소멸이라 2029년 입주와 함께 매도가 열리고, 거주의무가 없어 입주 시점에 전세를 놓는 선택지도 살아 있습니다.

다만 재당첨 제한 10년은 그대로라 단기 출구는 없습니다. 계약금이 들어간 뒤에는 완주가 기본값이라는 전제로 자금 계획을 세워야 합니다.

대출, 되나

84 기준층이면 수도권 6억 한도에 걸립니다. LTV 70%로는 5.3억까지 계산되지만 한도가 6억이라, 자기자본 1.6억 안팎에 DSR 통과가 전제입니다. 59는 총액이 6억 아래라 한도 규제를 덜 받는, 자금 구조가 더 깔끔한 구간입니다.

계약금은 10%에 1차 1,000만원 정액입니다. 중도금 60%가 6회로 나뉘고 대출 알선이 예정돼 있는데, 무이자 여부가 공고에 없습니다. 이자후불제라면 입주 때 누적 이자가 얹히니 계약 전 확인이 필요합니다.

발코니 확장비까지 포함한 실부담 총액을 먼저 뽑고, 거기에 본인 소득 기준 DSR을 대 보는 순서를 권합니다. 표시 분양가만 놓고 계산을 끝내면 입주 때 계획이 어긋납니다.

물량과 전략

이 단지에서 계산이 상대적으로 서는 쪽은 59입니다. 기준층 5.97억이 대장 59 실거래보다 0.2억에서 0.5억 아래고, 총액도 6억 한도 안이라 자금 구조가 깔끔합니다. 무주택 실수요가 통장을 쓴다면 이쪽입니다.

84는 신축 선호가 아주 강한 실수요의 영역입니다. 대장 최고 실거래 가격을 내고 2029년 입주와 전매 3년을 기다리는 계약이니, 같은 돈으로 살 수 있는 기축 대장과 저울질을 먼저 해 보시는 편이 좋겠습니다. 센트럴푸르지오 실거래 매수는 기다림 없이 같은 생활권에 정착하는 대안입니다.

경쟁률표가 판단을 도와줄 겁니다. 2차가 5.7대 1로 식은 지구라, 이번에 미달 타입이 나오면 무순위 기회가 따라옵니다. 급하지 않은 수요라면 발표 이후의 그림까지 보고 움직여도 늦지 않습니다.

주의사항

발코니 확장비가 분양가에 포함되지 않아 실부담은 표시 가격보다 올라갑니다. 앞선 2차인 C5의 113 타입이 미달 후 무순위로 돌고 있는 지구라는 점도 참고해 두시면 좋겠습니다.

중도금 이자 조건과 옵션가, 학교 개교 일정은 입주자모집공고문 원문이 기준입니다. 본문 실거래는 국토부 2026년 거래분이라, 접수 전 최신 거래를 한 번 더 확인해 두시면 좋겠습니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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