APT margin 청약 분석
7.20 청약! 평택역 더센트럴45, 분양가 입지 안전마진 (즉시입주 후분양)
경기 평택시 평택동 45-1, 파인건설, 99세대 주상복합, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2026.08 즉시
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 평택역 앞 더센트럴45입니다. 24층 1개동 99세대 주상복합으로, 이미 다 지어 놓고 청약을 받는 준공 후분양입니다. 접수 다음 달인 8월에 바로 입주합니다.
평택은 지금 경기도에서 가장 무거운 시장입니다. 미분양 3,090가구로 도내 최다, 올해 매매가 누적 마이너스 2.49%입니다. 그 한복판의 원도심 주상복합이 84 기준 5.71억에서 6.09억을 불렀습니다.
청약개요
| 위치 | 경기 평택시 평택동 45-1 (1호선 평택역 인근) |
| 시공 | 파인건설, 시행 코리아신탁 |
| 규모 | 지하 5층에서 지상 24층 1개동 99세대 (근생 1층에서 4층) |
| 주택형 | 79 19, 84 A에서 D 65, 125 11, 펜트 4 |
| 분양가 | 79 5.27억에서 5.50억, 84 5.45억에서 6.09억, 125 8.21억에서 8.30억 |
| 입주 | 2026년 8월 (즉시, 준공 후분양) |
| 청약접수 | 특공 7.20 / 1순위 7.21 / 2순위 7.22 |
| 당첨자발표 | 2026.7.29 |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매 등기 후 즉시 가능 |
평택역 앞 상업지의 주상복합입니다. 1호선 평택역과 원도심 상권이 생활권이고, 삼성 평택캠퍼스나 고덕신도시와는 별개 생활권이라는 점을 먼저 구분해야 합니다.
99세대 1개동에 주차가 세대당 1.18대, 저층부는 근린생활시설입니다. 아파트라기보다 역세권 주상복합의 전형이고, 공고에는 단지 앞 버스승강장 재이전 시 대지 일부가 전용될 수 있다는 유의사항까지 붙어 있습니다.
단지 분석
분양가
공급이 5층부터라 84 기준 최저가가 5.45억(84D 5층), 최고가가 6.09억(84C 21층에서 23층)입니다. 125가 8.2억대, 24층 펜트하우스는 7억대에서 11.7억까지 있습니다.
준공 후분양이라 계약금 10%에 중도금 없이 잔금 90%를 입주지정일에 냅니다. 융자 지원이 없다고 공고에 명시돼 있어, 잔금은 각자 대출로 해결해야 합니다.
| 전용 79 (19세대) | 5.27억에서 5.50억 |
| 전용 84 (65세대) | 5.45억에서 6.09억 |
| 전용 125 (11세대) | 8.21억에서 8.30억 |
| 펜트하우스 (4세대, 24층) | 7.02억에서 11.69억 |
| 입주 | 2026년 8월 (계약 8.10에서 12) |
평면
84가 네 타입 65세대로 몸통이고 79와 125, 펜트가 곁들여집니다. 전 세대 발코니 확장이 일괄 시공돼 있습니다.
준공된 실물이 있으니 도면이 아니라 현장을 보고 판단할 수 있습니다. 공고에는 옥상 구조물이 조감도보다 2m 낮게 시공됐다는 고지도 있는데, 이런 고지가 붙는 단지일수록 실물 확인이 답입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 가장 가까운 비교 대상은 길 건너 통복동의 평택역경남아너스빌디아트(2025년 준공, 같은 역세권 주상복합)입니다. 84가 올해 2월 4.50억, 5월 4.60억에 거래됐습니다.
범위를 넓혀도 그림은 같습니다. 합정동 뉴비전엘크루(2021년) 84가 3.48억에서 3.90억, 세교동 힐스테이트 평택 1에서 3차가 3.60억에서 4.35억입니다. 평택역 생활권 신축 84의 시세 지형은 4억대 중반이 천장입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준으로 계산하면 간단합니다. 같은 평택역 생활권의 1년 차이 신축 주상복합이 4.50억에서 4.60억에 실거래되는데, 이 단지는 5.45억에서 6.09억입니다. 안전마진이 마이너스 1억에서 1.5억입니다.
125 타입 8.2억대도 마찬가지입니다. 평택에서 120㎡대 실거래는 비전롯데캐슬 4.0억에서 4.2억, 원도심 구축 122가 4.75억입니다. 두 배 가격의 근거를 시장에서 찾을 수 없습니다.
| 아너스빌디아트 84 (2025, 같은 역세권) | 4.50억에서 4.60억 |
| 평택역권 기타 신축 84 | 3.48억에서 4.35억 |
| 더센트럴45 84 분양가 | 5.45억에서 6.09억 |
| 안전마진 | 마이너스 1억에서 1.5억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
즉시입주 물량이라 시간이 벌어 줄 마진도 없습니다. 지금 가격이 곧 성적표인데, 평택은 미분양 3,090가구에 향후 3년 3만 4천 가구 입주가 대기 중인 시장입니다. 공급이 이 정도로 쌓인 동네에서 시세 위 1억 5천을 먼저 내는 계산은 성립하지 않습니다.
입지와 단점
평택역 도보권이라는 입지 자체는 원도심의 중심입니다. 상권과 교통의 편의는 분명합니다.
다만 평택의 주거 수요는 고덕신도시와 삼성캠퍼스 쪽으로 이동해 온 지 오래고, 원도심은 그 반대편입니다. 역 앞 상업지 특유의 환경(유흥가 인접)도 실거주 관점에서 확인이 필요한 부분입니다.
개발 호재
공고 기준으로 내세울 확정 호재가 없습니다. 평택의 재료(삼성, 고덕)는 이 생활권의 것이 아니고, 원도심 재생은 장기 과제입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 특별공급 | 46세대 (기관추천, 다자녀, 신혼, 노부모, 생애최초 등) |
해당지역은 평택시 6개월 이상 거주자입니다. 비규제라 문턱은 낮고, 등기만 나면 전매도 바로 됩니다. 조건의 자유로움은 이 단지가 내세울 수 있는 거의 유일한 항목인데, 시세 위에서 산 물건의 전매 자유는 쓸 일이 없습니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (평택) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 6개월, 등기 시 소멸 (사실상 즉시) |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제 제로에 즉시입주, 즉시 전매라는 조합입니다. 팔기 쉬운 조건을 다 갖췄다는 건, 뒤집으면 사업주체가 팔기 어려운 물건이라는 방증이기도 합니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (1차 1,000만 + 14일 내) |
| 중도금 | 없음 |
| 잔금 | 90% 입주지정일, 융자 지원 없음 (자력) |
| 입주 | 2026년 8월 |
잔금 90%를 융자 지원 없이 입주 때 내는 구조라, 84 기준 5억 안팎을 두 달 안에 자력 조달해야 합니다. 비규제 LTV 70%로 대출을 일으켜도 감정가가 분양가에 못 미치면 한도가 깎이는, 시세 위 분양의 전형적인 잔금 리스크가 있습니다.
물량과 전략
평택역 원도심 실거주가 필요하다면 선택지는 명확합니다. 길 건너 아너스빌디아트의 실거래가 이 단지 분양가보다 1억 이상 쌉니다. 같은 역세권 1년 차 신축을 실거래가에 사는 쪽이 모든 면에서 앞섭니다.
이 단지가 의미를 가지려면 분양가 조정이나 할인 분양 단계까지 기다리는 게 순서입니다. 평택 미분양 시장에서는 시간이 매수자의 편입니다.
주의사항
준공 후분양이라 실물 확인이 가능하고, 또 필요합니다. 버스승강장 재이전과 옥상 구조물 고지 등 공고문의 유의사항을 계약 전에 원문으로 확인하시기 바랍니다. 본문 실거래는 국토부 2026년 거래분 기준입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
