APT margin 청약 분석
7.20 청약! 의왕역 SK VIEW, 분양가 평면도 대출 안전마진 (GTX-C 부곡)
경기 의왕시 삼동 192-244 일원 부곡가구역 재개발, SK에코플랜트, 일반분양 820세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.12
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 이번 달 수도권 최대어로 꼽혀 온 의왕역 SK VIEW입니다. 부곡가구역 재개발로 총 1,857세대를 짓고 820세대가 일반에 나옵니다. 오늘 아침 공고가 떴고 접수는 특공 7월 20일부터입니다.
기다린 만큼 가격부터 확인합니다. 84가 10.93억에서 10.98억, 59가 8.83억에서 8.95억입니다. 결론에 가까운 비교 하나를 먼저 놓습니다. 의왕에서 인덕원권을 빼고 가장 비싼 신축 실거래가 9억대 중반입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 의왕시 삼동 192-244 일원 (1호선 의왕역 앞, 부곡가구역) |
| 시공 | SK에코플랜트, 시행 부곡가구역 재개발조합 |
| 규모 | 총 1,857세대 중 일반분양 820세대, 전용 36에서 84 |
| 분양가(최고가) | 36 3.95억, 45 5.68억, 59 8.83억에서 8.95억, 84 10.93억에서 10.98억 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.23(목) |
| 당첨자발표 | 2026.7.29 |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역 (의왕 3중 규제) |
1호선 의왕역 바로 앞 300m대에 서는 첫 신축 브랜드 대단지입니다. 의왕역은 GTX-C 정차가 추진되는 역이라, 개통되면 삼성역까지 20분대라는 그림이 이 단지 가격의 뼈대입니다.
부곡은 의왕에서도 조용한 축이었습니다. 최인접 준신축인 의왕역푸르지오라포레(2019년)의 84가 6.5억 안팎에 거래되는 동네입니다. 그 옆에 11억짜리 분양가가 섰습니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84 세 타입이 10.93억에서 10.98억, 59 두 타입이 8.83억에서 8.95억입니다. 초소형 36이 3.95억, 45가 5.68억입니다.
참고 앵커였던 의왕시청역 SK뷰아이파크(작년 12월 분양)의 확정가가 84 기준 9.21억에서 10.07억이었습니다. 반년 사이 같은 의왕 SK 계열에서 1억이 올랐습니다.
| 전용 36 / 45 | 3.95억 / 5.68억 |
| 전용 59 (A, B) | 8.83억에서 8.95억 |
| 전용 84 (A, B, C) | 10.93억에서 10.98억 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 13 |
평면
일반분양 820세대가 36부터 84까지 걸쳐 있습니다. 정비사업 일반분양이라 조합원이 선점한 뒤의 동호 배정이라는 점은 감안해야 합니다.
36과 45 초소형 라인은 3.95억과 5.68억으로 총액이 낮아, 의왕역 GTX 재료에 소액으로 올라타려는 수요를 흡수할 구성입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 인덕원권(엘센트로 13.95억)은 생활권이 달라 빼고 봅니다. 의왕 신축의 몸통은 의왕더샵캐슬(2021년) 84가 8.5억에서 9.68억(중위 9.05억), 백운밸리 해링턴플레이스(2019년)가 7.9억에서 8.2억입니다.
이 단지가 선 부곡 생활권으로 좁히면 의왕역푸르지오라포레(2019년) 84가 5.88억에서 7.3억, 중위 6.5억입니다. 59는 더샵캐슬이 7.62억, 포레움이 5.98억입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준으로 셈하면 이렇습니다. 의왕 신축 최상급인 더샵캐슬 중위(9.05억)보다 1.9억 높고, 그 단지의 역대 최고 거래(9.68억)보다도 1.3억 높습니다. 같은 부곡의 라포레와 견주면 4억 이상 간격입니다. 현재 시세 기준 안전마진은 어느 잣대로도 마이너스입니다.
이 가격의 논리는 하나, GTX-C입니다. 인덕원 엘센트로가 GTX 인덕원역 재료로 13.95억까지 갔으니, 의왕역도 개통이 실현되면 그 줄에 선다는 계산입니다. 즉 이 청약은 마진을 사는 게 아니라 GTX 개통과 부곡의 체급 상승을 3년 반 앞서 선불하는 계약입니다.
| 의왕더샵캐슬 84 (2021, 의왕 최상급) | 8.50억에서 9.68억 (중위 9.05억) |
| 부곡 라포레 84 (2019, 최인접) | 5.88억에서 7.30억 |
| 의왕역 SK VIEW 84 분양가 | 10.93억에서 10.98억 |
| 안전마진 | 현재 시세 기준 마이너스 1.3억에서 2억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 12월, 3.4년 뒤입니다. 그 사이 GTX-C 의왕역 정차와 착공 진행이 눈에 보여야 분양가가 정당화되기 시작합니다. GTX-C는 일정이 밀려 온 노선이라, 입주 시점에 개통은커녕 공정 중반이기만 해도 다행인 시나리오까지 열어 놓고 판단해야 합니다.
입지와 단점
의왕역 초역세권이라는 위치 자체는 대체재가 없습니다. 1호선으로 당장 쓰고 GTX-C로 미래를 거는 이중 구조입니다.
다만 부곡 생활권의 현재 인프라는 의왕 중심(내손, 포일)에 밀립니다. 학군과 상권이 단지 완성과 함께 자라야 하는 동네라, 입주 초기는 신축 프리미엄과 생활권 미성숙이 상쇄되는 구간일 겁니다.
개발 호재
GTX-C 의왕역 정차가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 확정 추진 중이지만 노선 전체 일정이 여러 번 밀린 이력이 있습니다. 인덕원동탄선(2028년 목표)의 의왕 구간도 보조 재료입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼, 생애최초, 다자녀 등 | 공고문 기준 확인 (일반 820세대 중) |
투기과열지구라 청약 문턱이 최고 수준입니다. 세대주 요건과 재당첨 제한 10년, 가점제 비중 확대가 적용됩니다. 청약과열지역 요건은 공고문에서 확인해야 합니다.
작년 의왕시청역 SK뷰아이파크가 평균 4.53대 1이었습니다. 그보다 입지는 좋고 가격은 1억 높은 이번 단지의 경쟁률이 의왕 시장의 온도계가 될 겁니다.
규제
| 규제지역 | 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 (3중) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간 재개발) |
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 공고문 확인 |
의왕은 작년 10.15 대책에서 3중 규제로 묶인 지역입니다. 규제 풀세트에 분양가까지 시세 위라, 당첨의 무게가 이중으로 무겁습니다.
대출, 되나
| LTV | 투기과열지구 40% |
| 주담대 한도 | 15억 이하 주택 6억 |
| 84 필요 자기자본 | 약 5억 이상 추정 |
| 중도금 | 공고문 확인 |
돈 계산이 가장 무거운 단지입니다. 84 기준 10.98억에 LTV 40%와 6억 한도를 적용하면 대출은 4.4억 선에서 막히고, 자기자본이 6억 이상 필요합니다. 59도 8.9억이면 현금 5억 안팎입니다.
36과 45 초소형만이 대출 구조가 평범한 구간입니다. GTX 재료에 접근하는 현실적 통로가 초소형이라는 역설적인 가격표입니다.
물량과 전략
가점 높은 무주택 현금 보유자가 GTX-C의 실현을 확신한다면, 이 단지는 그 베팅의 가장 직접적인 수단입니다. 그 경우에도 들어가는 돈이 의왕 최상급 신축 실거래보다 2억 많다는 사실은 그대로입니다.
확신이 덜하다면 대안이 명확합니다. 더샵캐슬이나 백운밸리의 실거래 매수는 같은 의왕에서 2억에서 3억 싸고, 부곡 재료가 실현되면 함께 오릅니다. 선불 없이 같은 방향에 타는 방법입니다.
주의사항
GTX-C 일정과 거주의무, 중도금 조건은 입주자모집공고문 원문 확인이 필요합니다. 본문 비교에서 인덕원 엘센트로(13.95억)는 생활권이 달라 제외했는데, 이 단지를 인덕원권과 직접 비교하는 마케팅과는 구분해서 보시기 바랍니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
