APT margin 청약 분석
7.20 청약! 의왕역 SK VIEW, 분양가 평면도 대출 안전마진, GTX-C 부곡
경기 의왕시 삼동 192-244 일원 부곡가구역 재개발, SK에코플랜트, 일반분양 820세대, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.12
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 이번 달 수도권 최대어로 꼽혀 온 의왕역 SK VIEW입니다. 부곡가구역 재개발로 총 1,857세대를 짓고 820세대가 일반에 나옵니다. 오늘 아침 공고가 떴고 접수는 특공 7월 20일부터입니다.
기다린 만큼 가격부터 확인합니다. 84가 10.93억에서 10.98억, 59가 8.83억에서 8.95억입니다. 결론에 가까운 비교 하나를 먼저 놓습니다. 의왕에서 인덕원권을 빼고 가장 비싼 신축 실거래가 9억대 중반입니다.
즉 이 단지는 공고 첫날부터 의왕 시세의 위에 서 있습니다. 그 간격을 메워 줄 재료로 시장이 지목하는 것은 GTX-C 하나입니다. 의왕역 정차가 추진되는 노선이 삼성역까지 20분대라는 그림을 그려 줍니다.
11억을 내고 3년 반을 기다려 그 그림을 사는 계약인지, 아니면 같은 방향에 더 싸게 타는 길이 따로 있는지. 국토부 실거래를 잣대로 대면 윤곽이 나옵니다.
청약개요
| 위치 | 경기 의왕시 삼동 192-244 일원1호선 의왕역 앞 부곡가구역 |
| 시공 | SK에코플랜트, 시행 부곡가구역 재개발조합 |
| 규모 | 총 1,857세대 중 일반분양820세대전용36에서 84 |
| 분양가 최고가 | 363.95억455.68억598.83억에서 8.95억8410.93억에서 10.98억 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 청약접수 | 특공7.20 월요일1순위7.21 화요일2순위7.23 목요일 |
| 당첨자발표 | 2026.7.29 |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역이고 의왕 3중 규제 |
1호선 의왕역 바로 앞 300m대에 서는 첫 신축 브랜드 대단지입니다. 의왕역은 GTX-C 정차가 추진되는 역이라, 개통되면 삼성역까지 20분대라는 그림이 이 단지 가격의 뼈대입니다.
부곡은 의왕에서도 조용한 축이었습니다. 철도 관사촌과 가구단지로 알려진 동네였고, 최인접 준신축인 2019년식 의왕역푸르지오라포레의 84가 6.5억 안팎에 거래되는 동네입니다. 그 옆에 11억짜리 분양가가 섰습니다.
체급은 확실합니다. 총 1,857세대 13개동이면 부곡 생활권의 지형을 바꾸는 규모이고, 완공되면 이 일대의 기준 단지가 됩니다. 재개발 조합원분을 빼고도 일반 820세대라 물량의 문 자체는 넓은 편입니다.
일정은 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일, 2순위 7월 23일입니다. 발표가 7월 29일이고 계약은 8월 10일부터 나흘입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84 세 타입이 10.93억에서 10.98억, 59 두 타입이 8.83억에서 8.95억입니다. 초소형 36이 3.95억, 45가 5.68억입니다. 타입 간 가격 차이가 거의 없어 사실상 단일가에 가깝습니다.
참고 앵커였던 의왕시청역 SK뷰아이파크는 작년 12월 분양한 단지로, 확정가가 84 기준 9.21억에서 10.07억이었습니다. 반년 사이 같은 의왕 SK 계열에서 1억이 올랐습니다. 이유가 무엇이든 청약자에게 청구되는 금액은 그만큼 늘었습니다.
평형별 문턱의 차이도 큽니다. 84와 59는 대출 한도 규제에 정면으로 걸리는 금액대이고, 36과 45는 그 아래입니다. 같은 단지 안에서 자금 난도가 두 개의 다른 게임으로 갈립니다.
| 전용 36 / 45 | 3.95억5.68억 |
| 전용 59, A와 B | 8.83억에서 8.95억 |
| 전용 84, A와 B와 C | 10.93억에서 10.98억 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 계약 | 2026.8.10에서 13 |
평면
일반분양 820세대가 36부터 84까지 걸쳐 있습니다. 정비사업 일반분양이라 조합원이 선점한 뒤의 동호 배정이라는 점은 감안하시면 좋겠습니다. 로열동과 로열층의 상당수는 이미 주인이 있습니다.
36과 45 초소형 라인은 3.95억과 5.68억으로 총액이 낮아, 의왕역 GTX 재료에 소액으로 올라타려는 수요를 흡수할 구성입니다. 1,857세대 대단지의 커뮤니티를 초소형으로 누리는 구조이기도 합니다.
59와 84의 세부 타입별 배치와 향은 공고문 동호수표와 견본주택에서 확인해 보실 수 있습니다. 13개동 규모라 동 위치에 따라 의왕역까지의 체감 거리도 달라집니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 인덕원권인 엘센트로 13.95억은 생활권이 달라 빼고 봅니다. 안양 생활권에 붙은 내손, 포일과 1호선 축의 부곡은 시세의 문법 자체가 다릅니다.
의왕 신축의 몸통은 2021년식 의왕더샵캐슬 84가 8.5억에서 9.68억이고 중위 9.05억, 2019년식 백운밸리 해링턴플레이스가 7.9억에서 8.2억입니다. 이 단지들이 의왕 비인덕원권의 천장을 만들어 왔습니다.
이 단지가 선 부곡 생활권으로 좁히면 2019년식 의왕역푸르지오라포레 84가 5.88억에서 7.3억, 중위 6.5억입니다. 59는 더샵캐슬이 7.62억, 포레움이 5.98억입니다. 부곡만 놓고 보면 분양가는 동네 시세의 1.7배 언저리입니다.
안전마진과 적정가치
84 기준으로 셈하면 이렇습니다. 의왕 신축 최상급인 더샵캐슬 중위인 9.05억보다 1.9억 높고, 그 단지의 역대 최고 거래인 9.68억보다도 1.3억 높습니다. 같은 부곡의 라포레와 견주면 4억 이상 간격입니다. 현재 시세 기준 안전마진은 어느 잣대로도 마이너스입니다.
이 가격의 논리는 하나, GTX-C입니다. 인덕원 엘센트로가 GTX 인덕원역 재료로 13.95억까지 갔으니, 의왕역도 개통이 실현되면 그 줄에 선다는 계산입니다. 즉 이 청약은 마진을 사는 게 아니라 GTX 개통과 부곡의 체급 상승을 3년 반 앞서 선불하는 계약입니다.
59도 구조가 같습니다. 8.83억에서 8.95억이면 더샵캐슬 59 실거래인 7.62억보다 1.2억 이상 높습니다. 그나마 시세 안쪽이라 부를 후보는 36과 45 초소형인데, 이쪽은 비교할 신축 실거래 표본 자체가 얇아 마진이라 부르기도 조심스럽습니다.
| 의왕더샵캐슬 84, 2021년식 의왕 최상급 | 8.50억에서 9.68억, 중위 9.05억 |
| 부곡 라포레 84, 2019년식 최인접 | 5.88억에서 7.30억 |
| 의왕역 SK VIEW 84 분양가 | 10.93억에서 10.98억 |
| 안전마진 | 현재 시세 기준 마이너스 1.3억에서 2억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 12월, 3.4년 뒤입니다. 그 사이 GTX-C 의왕역 정차와 착공 진행이 눈에 보여야 분양가가 정당화되기 시작합니다.
GTX-C는 일정이 밀려 온 노선입니다. 입주 시점에 개통은커녕 공정 중반이기만 해도 다행인 시나리오까지 열어 놓고 판단해 볼 대목입니다. 반대로 착공이 본궤도에 오르면 이 가격표는 뒤늦게 정당화될 수 있습니다. 어느 쪽이든 지금 확정된 사실은 실거래 위 2억이라는 간격 하나입니다.
입지와 단점
의왕역 초역세권이라는 위치 자체는 대체재가 없습니다. 1호선으로 당장 쓰고 GTX-C로 미래를 거는 이중 구조입니다. 1호선만으로도 수원과 안양, 금정 환승까지 닿는 실용적인 노선입니다.
다만 부곡 생활권의 현재 인프라는 의왕 중심인 내손과 포일에 밀립니다. 학군과 상권이 단지 완성과 함께 자라야 하는 동네라, 입주 초기는 신축 프리미엄과 생활권 미성숙이 상쇄되는 구간일 겁니다.
1,857세대가 들어서면 상가와 학교 수요가 따라 생기는 것도 사실입니다. 왕송호수 같은 여가 환경은 이미 갖춰져 있습니다. 동네가 단지를 만드는 게 아니라 단지가 동네를 만들어야 하는 자리, 그게 부곡의 현재 좌표입니다.
개발 호재
GTX-C 의왕역 정차가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 정차 자체는 확정 추진 중이지만, 노선 전체 일정이 여러 번 밀린 이력이 있습니다.
인덕원동탄선은 2028년 목표인데 그 의왕 구간도 보조 재료입니다. 철도 재료가 겹으로 걸린 자리라는 방향성은 분명한데, 두 노선 모두 개통 시점이 이 단지 입주보다 늦거나 불투명하다는 게 시간의 문제입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼, 생애최초, 다자녀 등 | 공고문 기준 확인, 일반 820세대 중 |
투기과열지구라 청약 문턱이 최고 수준입니다. 세대주 요건과 재당첨 제한 10년, 가점제 비중 확대가 적용됩니다. 통장 가입 24개월과 예치금 요건까지, 준비 안 된 통장은 서류 단계에서 걸러집니다.
청약과열지역 요건과 특별공급 세부 배정은 공고문에서 확인해 보실 수 있습니다. 정비사업 물량이라 특공 비중과 트랙별 세대수가 일반 택지지구와 다르게 짜입니다.
작년 의왕시청역 SK뷰아이파크가 평균 4.53대 1이었습니다. 그보다 입지는 좋고 가격은 1억 높은 이번 단지의 경쟁률이 의왕 시장의 온도계가 될 겁니다.
규제
| 규제지역 | 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 3중 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간 재개발 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 공고문 확인 |
의왕은 작년 10.15 대책에서 3중 규제로 묶인 지역입니다. 투기과열지구에 조정대상지역, 토지거래허가구역까지 겹쳐, 사는 단계와 파는 단계 모두에 허들이 있습니다.
규제 풀세트에 분양가까지 시세 위라, 당첨의 무게가 이중으로 무겁습니다. 전매 3년과 재당첨 10년을 감안하면 이 통장은 사실상 10년짜리 결정에 쓰이는 셈입니다.
대출, 되나
| LTV | 투기과열지구 40% |
| 주담대 한도 | 15억 이하 주택 6억 |
| 84 필요 자기자본 | 약 5억 이상 추정 |
| 중도금 | 공고문 확인 |
돈 계산이 가장 무거운 단지입니다. 84 기준 10.98억에 LTV 40%와 6억 한도를 적용하면 대출은 4.4억 선에서 막히고, 자기자본이 6억 이상 필요합니다. 59도 8.9억이면 현금 5억 안팎입니다.
중도금 대출의 조건과 한도 역시 공고문 확인이 필요합니다. 규제지역 중도금은 세대당 한도와 보증 요건이 따로 걸리는 구간이라, 계약금부터 잔금까지 전 구간을 접수 전에 시뮬레이션해 놓아야 합니다.
36과 45 초소형만이 대출 구조가 평범한 구간입니다. GTX 재료에 접근하는 현실적 통로가 초소형이라는 역설적인 가격표입니다.
물량과 전략
가점 높은 무주택 현금 보유자가 GTX-C의 실현을 확신한다면, 이 단지는 그 베팅의 가장 직접적인 수단입니다. 의왕역 앞 신축 대단지는 앞으로도 한동안 이 단지 하나일 가능성이 큽니다. 그 경우에도 들어가는 돈이 의왕 최상급 신축 실거래보다 2억 많다는 사실은 그대로입니다.
확신이 덜하다면 대안이 명확합니다. 더샵캐슬이나 백운밸리의 실거래 매수는 같은 의왕에서 2억에서 3억 싸고, 부곡 재료가 실현되면 함께 오릅니다. 선불 없이 같은 방향에 타는 방법입니다.
자금이 얇은 청년과 신혼 수요라면 36과 45가 남습니다. 3.95억과 5.68억은 총액과 대출 구조 모두 감당 가능한 범위이고, GTX 재료의 방향에 소액으로 서는 자리입니다. 대신 초소형의 환금성은 시장이 식으면 함께 얇아진다는 점을 같이 계산해 두시면 좋겠습니다.
주의사항
GTX-C 일정과 거주의무, 중도금 조건은 입주자모집공고문 원문 확인이 필요합니다. 정비사업 일반분양이라 동호수 배정과 최하층 물량 여부도 공고문에서 챙겨야 할 항목입니다.
본문 비교에서 인덕원 엘센트로인 13.95억은 생활권이 달라 제외했는데, 이 단지를 인덕원권과 직접 비교하는 마케팅과는 구분해서 보시면 좋겠습니다. 본문 실거래는 국토부 최근 9개월 기준입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
