APT margin 부동산 뉴스
아파트를 서로 바꾸는 거래가 3년 만에 최다, 상반기 305건이 나온 이유
봄철 아파트 단지 전경. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
집을 파는 대신 서로 바꾸는 거래가 있습니다. 교환거래라고 부릅니다. 보도에 따르면 올 상반기 전국 아파트 교환거래는 305건으로 3년 만에 가장 많았습니다. 흔한 방식이 아닌데 왜 늘었는지, 그 배경에 무엇이 있는지 짚었습니다.
교환거래가 무엇인가
말 그대로 서로의 집을 맞바꾸는 계약입니다. 돈으로 사고파는 대신 물건과 물건을 교환합니다. 값 차이가 나면 그만큼을 현금으로 정산합니다.
세법에서는 교환도 양도로 봅니다. 소유권이 넘어가기 때문입니다. 그래서 팔 때와 마찬가지로 양도소득세를 계산해야 합니다.
그러면 굳이 교환으로 할 이유가 없어 보입니다. 그런데 한 가지가 달라집니다. 새로 받은 집의 취득가액이 그 시점의 값으로 잡힌다는 점입니다.
취득가액이 높게 잡히면 나중에 팔 때 차익이 줄어듭니다. 차익이 줄면 양도세가 줍니다. 이것이 교환거래를 절세 수단으로 쓰는 구조입니다.
왜 지금 몰렸는가
시점이 이유입니다. 8월 3일 발표된 세제개편안이 양도소득세의 장기공제를 크게 손봤습니다.
현행은 1세대 1주택자의 경우 보유 기간에 연 4%, 거주 기간에 연 4%를 각각 쳐서 최대 80%까지 공제합니다. 오래 가지고만 있어도 절반이 공제 대상이 됩니다.
2028년부터는 거주 6%에 보유 2%로 비중이 바뀌고, 2029년부터는 보유분이 사라집니다. 거주 8%만 남습니다. 오래 가지고 있었다는 사실만으로 받던 공제가 없어집니다.
여기에 금액 한도도 생깁니다. 지금까지 한도가 없던 자리에 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이 붙습니다.
그러니 현행 기준으로 공제를 받아 두려는 움직임이 나오는 것이 자연스럽습니다. 보도가 든 표현도 현행 80% 공제 한도를 적용받고 취득가액을 미리 높여 두는 전략이었습니다.
장기보유일수록, 값이 클수록 효과가 큽니다
이 전략의 효과는 모두에게 같지 않습니다. 두 가지 조건에서 크게 갈립니다.
첫 번째는 보유 기간입니다. 오래 가지고 있을수록 현행 보유공제로 쌓아 둔 몫이 큽니다. 그 몫이 2029년에 사라지므로, 지금 실현해 두는 쪽과 그렇지 않은 쪽의 차이가 벌어집니다.
두 번째는 값입니다. 차익이 클수록 공제율 몇 %포인트의 무게가 커집니다. 여기에 2028년부터 붙는 금액 한도가 초고가 구간을 직접 겨냥합니다.
그래서 이 움직임은 시장 전체의 흐름이라기보다 특정 조건에 걸린 물건에서 나오는 반응으로 보는 편이 정확합니다. 305건이라는 숫자 자체가 전국 아파트 거래에서 아주 작은 비중입니다.
발표 전부터 움직였다는 뜻
여기서 눈여겨볼 것이 시점입니다. 305건은 올 상반기 수치입니다. 세제개편안이 발표된 것은 8월 3일이니 그보다 앞섭니다.
즉 확정 발표를 기다리지 않고 방향만 보고 먼저 움직인 거래들입니다. 장기공제 축소가 논의된다는 소식이 나온 시점부터 반응이 시작됐다고 읽을 수 있습니다.
세제는 대체로 이렇게 움직입니다. 시행일보다 발표일이, 발표일보다 논의가 시작된 시점이 시장에 먼저 닿습니다. 실제 세금은 나중에 걷혀도 판단은 그때 바뀝니다.
보도도 세제개편안이 실제로 시행되면 이런 거래가 더 늘 것이라는 관측을 붙였습니다. 하반기 수치를 함께 봐야 흐름이 확인됩니다.
따라 하기 전에 봐야 할 것
구조가 단순해 보이지만 실제로는 걸리는 항목이 많습니다.
먼저 교환도 양도라 그 시점에 양도세를 냅니다. 지금 내는 세금과 나중에 아낄 세금을 함께 놓고 비교해야 계산이 섭니다. 앞의 것이 크면 손해입니다.
취득세도 새로 붙습니다. 받은 집에 대해 취득세를 냅니다. 조정대상지역이고 주택 수가 여러 채라면 부담이 커집니다.
그리고 교환은 상대가 있어야 성립합니다. 값과 조건이 맞는 물건을 찾는 일 자체가 쉽지 않습니다. 305건이라는 숫자가 작은 이유이기도 합니다.
값을 어떻게 잡느냐도 문제입니다. 교환하는 두 물건의 값을 실제보다 다르게 적으면 세무상 문제가 생깁니다. 이 대목은 전문가와 상의하시는 편이 안전합니다.
청약을 준비하는 쪽에서 읽을 대목
교환거래 자체는 무주택자와 거리가 있습니다. 바꿀 집이 있어야 성립하는 방식입니다.
다만 이 소식이 알려 주는 것이 하나 있습니다. 세제 변화가 실제 거래 방식을 바꾸고 있다는 사실입니다.
지금 청약을 넣는 단지도 몇 년 뒤에는 처분 단계가 옵니다. 그때의 규칙은 보유가 아니라 거주를 기준으로 계산됩니다. 입주 후 실제로 살 것인지가 세금의 크기를 정합니다.
그래서 당첨 이후를 계획할 때 순서를 이렇게 잡는 편이 낫습니다. 실제로 거주할지 먼저 정하고, 몇 년을 살지 정하고, 그다음에 처분 시점을 봅니다. 그 세 답이 정해지면 어느 공제를 받게 되는지가 자동으로 좁혀집니다.
안전마진 계산에는 이 항목이 직접 들어가지 않습니다. 마진은 분양가와 주변 시세의 간격이고, 세금은 그 마진을 실현할 때 떼어 가는 몫입니다. 다만 떼어 가는 몫이 커지면 남는 것이 줄어듭니다.
시장 전체로 번지는 신호인가
305건이라는 숫자를 어떻게 볼지가 남습니다. 전국 아파트 거래에서 차지하는 비중은 아주 작습니다.
다만 절대 건수보다 방향이 중요합니다. 3년 만에 가장 많았다는 것은 흐름이 바뀌었다는 뜻입니다. 세제가 논의되기 전에는 굳이 이 번거로운 방식을 택할 이유가 적었습니다.
이런 반응은 대체로 값이 크고 오래 보유한 물건에서 먼저 나타납니다. 그 구간에서 얻는 것이 가장 크기 때문입니다. 시장 전체가 움직인다기보다 앞자리부터 반응한다고 보는 편이 정확합니다.
함께 볼 것은 매물이 늘어나는지입니다. 세제개편의 취지 가운데 하나가 거주하지 않는 집을 시장에 내놓게 하는 것이었습니다. 그런데 교환거래는 물건이 시장에 나오지 않고 소유자만 바뀝니다.
그러니 이 흐름이 커지면 정부가 기대한 방향과 어긋나는 대목이 생깁니다. 하반기 수치와 실제 매물 증가 여부를 함께 봐야 판단이 섭니다.
아직 정부안입니다
이 글에 적은 공제율과 한도는 8월 3일 발표된 정부안 기준입니다. 국회 심의가 남아 있습니다.
상세본이 밝힌 일정은 8월 20일까지 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 정기국회 제출입니다.
국회에서 숫자가 조정된 전례가 적지 않습니다. 특히 공제 한도는 논의 과정에서 움직이기 쉬운 항목으로 보입니다.
그러니 확정되지 않은 표에 맞춰 큰 거래를 서두르기보다, 자기 물건의 보유 기간과 거주 기간을 먼저 정리해 두는 편이 순서로 보입니다.
증여와 무엇이 다른가
취득가액을 높여 두는 방법으로 흔히 거론되는 것이 또 하나 있습니다. 배우자나 자녀에게 증여하는 방식입니다.
증여를 받으면 그 시점의 값이 새 취득가액이 됩니다. 나중에 팔 때 차익이 그만큼 줄어듭니다. 교환거래와 결과가 비슷해 보입니다.
다만 증여에는 이월과세라는 장치가 걸려 있습니다. 증여받은 뒤 정해진 기간 안에 팔면 취득가액을 원래 소유자가 산 값으로 되돌려 계산합니다. 효과를 보려면 그 기간을 넘겨 보유해야 합니다.
교환은 남과 하는 거래라 이 장치가 걸리지 않습니다. 대신 상대를 찾아야 하고, 그 시점에 양도세를 내야 합니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 차익 규모, 그리고 언제 팔 계획인지에 따라 갈립니다.
그래서 이 두 방법은 대체재가 아니라 조건이 다른 선택지입니다. 자기 물건의 취득 시점과 그동안의 상승분을 적어 놓고 비교해야 답이 나옵니다.
이런 소식을 읽는 방법
세제가 바뀔 때마다 절세 방법이 기사로 나옵니다. 그때마다 따라 하기 전에 걸러야 할 것이 있습니다.
첫 번째는 그 방법이 누구에게 맞는지입니다. 이번 교환거래는 오래 보유했고 차익이 큰 물건에서 효과가 납니다. 최근에 산 집이나 차익이 작은 물건에서는 들어가는 비용이 더 큽니다.
두 번째는 지금 내는 세금입니다. 절세라는 말은 나중에 덜 낸다는 뜻이지 지금 안 낸다는 뜻이 아닙니다. 교환은 그 시점에 양도세와 취득세가 함께 나갑니다.
세 번째는 확정 여부입니다. 이번 개편안은 아직 정부안입니다. 국회에서 공제율이나 한도가 바뀌면 지금 서둔 거래의 전제가 흔들립니다.
이 사이트가 재는 안전마진과는 결이 다른 이야기이기도 합니다. 마진은 분양가와 시세의 간격에서 나오고, 절세는 그 간격을 실현할 때 덜 떼이는 문제입니다. 둘을 섞으면 계산이 흐려집니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
