APT margin 부동산 뉴스
아파트 세금 한 장 정리, 살 때와 갖고 있을 때와 팔 때 무엇이 언제 바뀌나
고층 아파트 단지를 아래에서 올려다본 전경이다. 기사 내용과 직접 관련이 없는 자료 사진이다. 자료 위키미디어 커먼즈
집에 붙는 세금은 세 번 나옵니다. 살 때 한 번, 갖고 있는 동안 해마다, 팔 때 한 번입니다. 2026년 세제개편안이 이 가운데 뒤의 두 군데를 크게 손봤습니다. 그런데 시행 시점이 2027년부터 2029년까지 흩어져 있어, 지금 적용되는 값과 앞으로 적용될 값을 섞어 읽기 쉽습니다. 세 단계를 순서대로 놓고 어느 칸이 언제 움직이는지 정리했습니다.
살 때, 취득세는 이번 개편 대상이 아닙니다
먼저 짚어 둘 것이 있습니다. 이번 재정경제부 세제개편안에 취득세는 들어 있지 않습니다.
이유는 세금의 종류가 다르기 때문입니다. 취득세는 지방세이고, 이번 개편안이 다룬 종합부동산세와 양도소득세는 국세입니다. 개정 대상으로 올라간 법률 11개에 지방세법은 없습니다.
그래서 개편안 기사를 읽고 취득세도 함께 바뀐다고 이해하면 어긋납니다. 지금 집을 사면서 내는 취득세는 종전 기준 그대로입니다.
다만 취득세는 조정대상지역 여부에 따라 부담이 크게 갈립니다. 주택 수와 지역 지정이 함께 걸리는 구조라, 계약 전에 그 물건이 어느 지역에 있고 자기가 몇 번째 주택으로 사는지를 먼저 확인해야 계산이 맞습니다. 이 부분은 지역 지정이 바뀌면 함께 움직입니다.
생애 최초로 집을 사는 경우에는 감면 제도가 따로 있습니다. 요건과 한도가 정해져 있으니 계약 전에 자기가 요건에 드는지 확인해 두는 편이 좋습니다. 감면을 받은 뒤 요건을 못 지키면 나중에 추징됩니다.
취득 단계에서 자주 빠뜨리는 것이 부대비용입니다. 취득세에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙고, 여기에 중개보수와 법무비용, 인지세가 더해집니다. 매매가만 놓고 자금을 맞추면 잔금 날에 모자랍니다. 신규 분양이라면 발코니 확장과 옵션 대금이 따로 나가는 점도 같이 봐야 합니다.
갖고 있을 때, 재산세와 종부세는 다른 세금입니다
보유 단계에는 세금이 둘입니다. 재산세와 종합부동산세입니다. 둘을 한 덩어리로 보유세라 부르지만 셈하는 방식이 다릅니다.
재산세는 물건마다 매기고 지방자치단체가 걷습니다. 집이 몇 채든 각각의 집에 따로 붙습니다. 종부세는 사람마다 매기고 국가가 걷습니다. 한 사람이 가진 집의 공시가격을 합쳐 일정 금액을 넘는 부분에만 붙습니다.
이 차이가 부부 공동명의에서 갈라집니다. 재산세는 물건 기준이라 명의를 나눠도 총액이 같지만, 종부세는 사람 기준이라 둘로 나뉩니다. 그래서 공동명의는 종부세에서만 셈이 달라집니다.
종부세를 계산하는 순서는 네 칸입니다. 공시가격에서 기본공제를 빼고, 거기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 과세표준에 세율을 곱한 뒤, 마지막으로 세액공제를 뺍니다. 이번 개편은 이 네 칸 가운데 세 칸을 건드렸습니다.
네 칸을 순서대로 아는 것이 중요한 이유가 있습니다. 세율만 보고 부담을 가늠하면 앞 칸의 변화가 빠지기 때문입니다. 실제로 세율을 손댄 구간은 하나뿐인데 체감 부담이 그보다 크게 움직이는 것도 이 때문입니다.
종부세에서 실제로 바뀌는 칸
첫 번째 칸은 기본공제입니다. 1세대 1주택자의 기본공제가 12억원에서 갈라집니다. 그 집에 사는 경우 14억원으로 오르고, 살지 않는 경우 9억원으로 내려갑니다. 같은 한 채인데 거주 여부로 5억원이 벌어집니다. 그 외 주택의 기본공제는 4억원에 더해, 5억원에 거주용 주택가액을 주택가액 합계액으로 나눈 비율을 곱한 값을 더하는 방식으로 새로 짜였습니다.
과세가 시작되는 선도 함께 정리됐습니다. 1세대 1주택자는 공시가격 14억원을 넘을 때부터이고, 상세본은 이를 시가로 약 20억원이라고 병기했습니다. 그 외의 경우는 공시가격 합계 9억원 초과이고 시가로는 약 13억원입니다. 이쪽은 현행 유지입니다.
두 번째 칸은 공정시장가액비율입니다. 60%에서 2027년에 70%로 오릅니다. 2028년부터는 1세대 1주택자가 아닌 소유자에게 80%가 붙습니다. 이 비율은 세율보다 앞에서 작동하기 때문에, 10%포인트가 오르면 세율을 건드리지 않아도 과세표준이 그만큼 늘어납니다.
세 번째 칸은 세율입니다. 2028년부터 주택 수로 나뉘어 있던 두 개의 표가 하나로 합쳐집니다. 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원에서 6억원 0.7%, 6억원에서 12억원 1.3%, 12억원에서 25억원 2.0%, 25억원에서 50억원 3.0%, 50억원에서 94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%입니다. 이 가운데 실제로 올린 구간은 6억원에서 12억원 하나로, 1.0%에서 1.3%가 됐습니다.
네 번째 칸은 세액공제입니다. 보유 기간에 따른 공제가 거주 기간에 따른 공제로 바뀝니다. 2027년에는 기존 보유공제의 절반과 거주공제 가운데 높은 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 남습니다. 거주 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%이고 연령별 공제와 합한 한도는 80%입니다. 여기에 금액 한도가 새로 붙습니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원입니다.
부담이 한 해에 얼마나 뛸 수 있는지에 대한 뚜껑도 올라갑니다. 재산세와 종부세 합계가 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 하던 세부담 상한이 200%가 됩니다. 상한이 높아지면 공시가격이 크게 오른 해에 반영이 빨라집니다.
완충 장치도 넓어졌습니다. 종부세 납부유예의 소득요건이 1,000만원 올라가고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우에는 소득요건을 아예 적용하지 않습니다.
팔 때, 오래 가진 사람에서 오래 산 사람으로
양도소득세는 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 차익에 매깁니다. 여기서 가장 크게 깎아 주는 항목이 장기보유특별공제입니다.
현행은 1세대 1주택자의 경우 보유 기간에 연 4%, 거주 기간에 연 4%를 각각 쳐서 최대 80%까지 공제합니다. 보유와 거주가 반반입니다.
2028년부터 비중이 바뀝니다. 거주 6%에 보유 2%가 됩니다. 2029년부터는 보유분이 사라지고 거주 8%만 남습니다. 최대 80%라는 한도는 그대로입니다. 오래 가지고 있었다는 사실만으로 받던 공제가 없어지고, 실제로 살았는지가 전부가 되는 구조입니다.
여기에 금액 한도가 새로 붙습니다. 지금까지 이 공제에는 한도가 없었는데, 2028년에 20억원, 2029년 이후 10억원으로 상한이 생깁니다. 차익이 아주 큰 거래에서는 공제율이 높아도 깎아 주는 금액이 이 선에서 멈춥니다.
이름도 바뀝니다. 현행 장기보유특별공제가 주택과 주택 외로 나뉘어, 주택은 장기거주소득공제, 주택 외는 장기보유소득공제로 정리됩니다.
다주택자 중과는 2028년까지 유예되고 2029년에 원래대로 돌아옵니다. 파는 시점을 어디에 두느냐에 따라 세액이 크게 달라지는 구간이 생긴 셈입니다.
한 가지 늘어난 것도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택에 대해 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 올라갑니다. 개편안 전체가 부담을 늘리는 쪽으로 기울어 있는데 이 항목은 반대 방향입니다.
세 단계를 하나로 이어 보면
따로 보면 복잡하지만 이어 놓으면 방향이 하나입니다. 주택 수에서 주택 가액으로, 그리고 보유에서 거주로 옮겨 가는 두 축입니다.
보유 단계에서는 그 집에 사는지가 기본공제와 세액공제를 가릅니다. 처분 단계에서는 그 집에 얼마나 살았는지가 장기 공제를 가릅니다. 두 단계가 같은 질문을 던지고 있습니다.
그래서 자기 계산을 세울 때 먼저 정해야 할 것은 세율표가 아니라 거주 여부입니다. 실제로 들어가 살 것인지, 산다면 몇 년을 살 것인지가 정해져야 어느 줄을 읽어야 하는지가 정해집니다.
시점도 함께 잡아야 합니다. 2027년에 공정시장가액비율이 오르고, 2028년에 세율이 일원화되면서 세액공제 한도가 600만원으로 내려가고, 2029년에 양도세의 보유공제가 사라지면서 다주택 중과가 돌아옵니다. 3년에 걸쳐 계단이 세 번 있습니다.
아직 확정이 아닙니다
여기까지 적은 값은 전부 정부안 단계입니다. 상세본이 밝힌 일정은 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전 정기국회 제출입니다.
국회 심의에서 숫자가 바뀐 전례는 적지 않습니다. 특히 공제 한도와 세율 구간은 논의 과정에서 조정되기 쉬운 항목으로 보입니다.
그리고 세부 요건은 시행령에서 정해집니다. 실거주를 못 한 사정을 어디까지 인정할지 같은 대목이 여기에 들어갑니다. 정부는 취학이나 질병, 직장 이전처럼 합리적 이유가 있는 경우를 신축적으로 검토하겠다고 밝혔습니다. 현재 부득이한 사유로 인정받는 기간은 최장 3년입니다.
그래서 지금 정리해 둘 것은 값이 아니라 구조입니다. 과세표준을 만드는 칸이 몇 개이고 각 칸이 어느 해에 움직이는지, 그리고 거주 여부가 어느 항목에 붙는지입니다. 값은 국회를 통과한 뒤에 다시 맞춰 넣으면 됩니다.
청약을 준비하는 쪽에서 지금 할 일
당장 계산기를 두드릴 일은 많지 않습니다. 확정되지 않은 세율표로 몇 년 뒤 세액을 뽑아 두면 국회를 지나면서 다시 만들어야 합니다.
대신 정해 둘 것이 있습니다. 자기 물건 또는 청약을 넣을 단지의 예상 공시가격이 1세대 1주택 과세 시작선인 14억원에서 얼마나 떨어져 있는지, 입주한 뒤 실제로 거주할 것인지, 그리고 언제 팔 계획인지입니다.
이 가운데 거주 여부가 가장 먼저입니다. 나머지 둘은 시간이 지나면서 바뀔 수 있지만, 거주 여부는 계약 단계에서 이미 상당 부분 정해집니다. 직장과 아이 학교가 어디인지, 지금 사는 집의 계약이 언제 끝나는지가 그때 결정되기 때문입니다.
이 세 답이 정해지면 표의 어느 줄을 읽어야 하는지가 자동으로 좁혀집니다. 반대로 세 답이 비어 있으면 표를 아무리 들여다봐도 자기 숫자가 나오지 않습니다.
안전마진 자체는 세금으로 바뀌지 않습니다. 마진은 분양가와 주변 시세의 간격입니다. 세금은 그 마진을 지키는 데 드는 비용이고, 보유세는 해마다 나가므로 보유 기간이 길수록 쌓입니다. 마진이 두꺼운 단지는 이 누적분을 흡수하고, 얇은 단지는 몇 해 누적에 계산이 뒤집힙니다.
이 사이트도 국회를 통과하고 시행령이 나오면 확정된 항목부터 다시 정리하겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
